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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleTarbes (65)
Surface51.6m²
Coût Total80 040€
Loyer Annuel5 419€
Rentabilité6.77%
Cashflow/mois-9€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 63 000 €
Surface : 51.6 m²
Prix au m² : 1 220,93 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 6/6 étage, Ascenseur, 2 salles de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 17 m²), 2 chambres, Balcon, Belle vue, Exposition sud, Interphone

Et si votre futur chez-vous se trouvait au dernier étage, avec une vue sur les Pyrénées ? Découvrez ce charmant appartement T3 de 51 m², idéalement situé à proximité immédiate des écoles, des commerces, de la gare et de l'université. Un emplacement privilégié qui vous permettra de profiter d'un quotidien pratique, où tout est accessible en quelques minutes. Installé au 6 € et dernier étage d'une résidence sécurisée, ce bien séduit dès les premiers instants par sa luminosité naturelle et sa vue dégagée sur la chaîne des Pyrénées, un véritable privilège à admirer chaque jour. L'appartement offre une distribution agréable avec une cuisine indépendante, un séjour baigné de lumière exposé plein sud ouvrant sur un balcon où il fait bon profiter des beaux jours, deux chambres, une salle de bains ainsi que des WC séparés. Quelques travaux de rafraîchissement vous permettront de personnaliser ce bien à votre image et d'en faire un véritable cocon, tout en valorisant son beau potentiel. Que vous soyez à la recherche de votre premier achat, d'un pied-à-terre ou d'un investissement locatif de qualité, cet appartement réunit de nombreux atouts : un emplacement recherché, une résidence sécurisée, un dernier étage sans voisin au-dessus, une belle exposition et une vue exceptionnelle. Une cave privative complète les prestations de ce bien. Les opportunités de ce type sont rares sur le secteur. Ne tardez pas à venir le découvrir : contactez-nous dès aujourd'hui pour organiser votre visite !

AMIS CONFRÈRES : JE PARTAGE MES MANDATS !!

Ville : Tarbes
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65000
Coordonnées : 43.222675, 0.056933
Total : 80 040€
Prix d'acquisition : 63 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 75 000€
Frais de notaire : 5 040€
Coût estimé : 5 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 51.6m²
Loyer prédit : 8.75€/m²/mois
Fourchette : 7.10€ - 10.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 452€/mois
Loyer annuel estimé : 5419€/an
Fourchette totale : 367€ - 556€/mois
Fourchette annuelle : 4399€ - 6676€/an
Rentabilité brute :6.77%
Fourchette de rentabilité :5.50% - 8.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 533,33 €/m²
Basé sur :89 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :79 120 €
Prix d'achat :63 000 €
Décote à l'achat :-16 120€ (-20.4%)
Marge achat-revente :-920€ (-1.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :80 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :392,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :23,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 415,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :37 609,57€
Coût de l'assurance :7 003,50€
Taxe foncière : 541,92€/an
Soit par mois : 45,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 451,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 460,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-9,07€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 544 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 51.6 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état mauvais
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(233 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 452 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 419 €/an
Calcul : 452 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 607 €/an
Base de calcul : Emprunt de 80 040 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 280 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 542 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 429 €
Revenus locatifs : +5 419 €
Charges déductibles : -15 429 €
Résultat foncier Année 1 : -10 010 €(Déficit de 10 010 €)
Imputable sur revenu global : 10 010 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 429 €/an
Revenus locatifs : +5 419 €
Charges déductibles : -3 429 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 990 €/an
Prix d'achat du bien : 63 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 40 950 €(65% de 63 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 489 €/an
Calcul : 40 950 € × 3,636% = 1 489 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 419 €15 432 €2 610 €-10 013 €10 013 €--
25 528 €3 362 €2 540 €2 166 €---
35 638 €3 289 €2 467 €2 349 €---
45 751 €3 214 €2 392 €2 537 €---
55 866 €3 137 €2 314 €2 729 €---
65 983 €3 056 €2 234 €2 927 €---
76 103 €2 974 €2 152 €3 129 €---
86 225 €2 888 €2 066 €3 337 €---
96 349 €2 800 €1 977 €3 550 €---
106 476 €2 708 €1 886 €3 768 €---
116 606 €2 614 €1 792 €3 992 €---
126 738 €2 516 €1 694 €4 222 €---
136 873 €2 415 €1 593 €4 458 €---
147 010 €2 311 €1 489 €4 700 €---
157 151 €2 203 €1 381 €4 948 €---
167 294 €2 092 €1 270 €5 202 €---
177 439 €1 976 €1 154 €5 463 €---
187 588 €1 857 €1 035 €5 731 €---
197 740 €1 735 €912 €6 005 €---
207 895 €1 607 €785 €6 287 €---
218 053 €1 476 €654 €6 577 €---
228 214 €1 340 €518 €6 873 €---
238 378 €1 200 €378 €7 178 €---
248 546 €1 055 €233 €7 491 €---
258 716 €905 €83 €7 811 €---
TOTAL173 579 €70 161 €37 610 €103 418 €10 013 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 004 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 103 418 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 419 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 138 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 138 €-3 004 €+4 142 €
2+1 138 €+650 €+488 €
3+1 138 €+705 €+433 €
4+1 138 €+761 €+377 €
5+1 138 €+819 €+319 €
6+1 138 €+878 €+260 €
7+1 138 €+939 €+199 €
8+1 138 €+1 001 €+137 €
9+1 138 €+1 065 €+73 €
10+1 138 €+1 131 €+7 €
11+1 138 €+1 198 €-60 €
12+1 138 €+1 267 €-129 €
13+1 138 €+1 337 €-199 €
14+1 138 €+1 410 €-272 €
15+1 138 €+1 484 €-346 €
16+1 138 €+1 561 €-423 €
17+1 138 €+1 639 €-501 €
18+1 138 €+1 719 €-581 €
19+1 138 €+1 802 €-664 €
20+1 138 €+1 886 €-748 €
21+1 138 €+1 973 €-835 €
22+1 138 €+2 062 €-924 €
23+1 138 €+2 153 €-1 015 €
24+1 138 €+2 247 €-1 109 €
25+1 138 €+2 343 €-1 205 €
Total+28 450 €+31 025 €+-2 575 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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