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Maison 3 pièces 89 m²

VilleSaint-Éloy-les-Mines (63)
Surface89m²
Coût Total75 720€
Loyer Annuel6 779€
Rentabilité8.95%
Cashflow/mois+106€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 000 €
Surface : 89 m²
Prix au m² : 662,92 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 3 pièces 89 m² - Référence Orpi Combraille :4116

Saint Eloy les Mines, quartier calme, maison sur 800m² de terrain comprenant une entrée, cuisine, séjour, salle d'eau wc, 2 chambres à l'étage et bureau. Grenier aménageable. sous-sol, cave. Jardin avec puits. Chauffage au gaz de ville Référence agence : 4116 Référence annonce : S9JZ-777-G5L Date de réalisation du diagnostic : 13/08/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 040 € et 5 490 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Saint-Éloy-les-Mines
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63700
Coordonnées : 46.163555, 2.834123
Total : 75 720€
Prix d'acquisition : 59 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 71 000€
Frais de notaire : 4 720€
Coût estimé : 4 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 89m²
Loyer prédit : 6.35€/m²/mois
Fourchette : 4.81€ - 8.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 565€/mois
Loyer annuel estimé : 6779€/an
Fourchette totale : 428€ - 746€/mois
Fourchette annuelle : 5133€ - 8951€/an
Rentabilité brute :8.95%
Fourchette de rentabilité :6.78% - 11.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :705,13 €/m²
Basé sur :23 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :62 757 €
Prix d'achat :59 000 €
Décote à l'achat :-3 757€ (-6.0%)
Marge achat-revente :-12 963€ (-20.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :75 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :379,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :22,08€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 401,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :38 245,45€
Coût de l'assurance :6 625,50€
Taxe foncière : 677,87€/an
Soit par mois : 56,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 564,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 458,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :106,43€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au gaz de ville
Quantité: 1 système pour 89 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (89 m²)
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 4 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec revêtement de sol et peinture
Quantité: salon complet (environ 20 m² estimé)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise aux normes de la plomberie existante
Quantité: plomberie complète
Raison: Normes de plomberie à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(135 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 9 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 565 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 779 €/an
Calcul : 565 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 632 €/an
Base de calcul : Emprunt de 75 720 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 265 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 678 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 575 €
Revenus locatifs : +6 779 €
Charges déductibles : -15 575 €
Résultat foncier Année 1 : -8 796 €(Déficit de 8 796 €)
Imputable sur revenu global : 8 796 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 575 €/an
Revenus locatifs : +6 779 €
Charges déductibles : -3 575 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 204 €/an
Prix d'achat du bien : 59 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 350 €(65% de 59 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 395 €/an
Calcul : 38 350 € × 3,636% = 1 395 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 779 €15 577 €2 634 €-8 799 €8 799 €--
26 914 €3 509 €2 566 €3 406 €---
37 053 €3 437 €2 494 €3 615 €---
47 194 €3 363 €2 421 €3 830 €---
57 337 €3 287 €2 344 €4 051 €---
67 484 €3 208 €2 265 €4 277 €---
77 634 €3 126 €2 183 €4 508 €---
87 787 €3 041 €2 098 €4 746 €---
97 942 €2 953 €2 010 €4 990 €---
108 101 €2 861 €1 919 €5 240 €---
118 263 €2 767 €1 824 €5 496 €---
128 428 €2 669 €1 726 €5 759 €---
138 597 €2 568 €1 625 €6 029 €---
148 769 €2 463 €1 520 €6 306 €---
158 944 €2 354 €1 411 €6 590 €---
169 123 €2 242 €1 299 €6 882 €---
179 306 €2 125 €1 182 €7 181 €---
189 492 €2 004 €1 061 €7 488 €---
199 682 €1 879 €936 €7 803 €---
209 875 €1 750 €807 €8 126 €---
2110 073 €1 615 €672 €8 458 €---
2210 274 €1 476 €533 €8 798 €---
2310 480 €1 332 €389 €9 147 €---
2410 689 €1 183 €240 €9 506 €---
2510 903 €1 029 €86 €9 875 €---
TOTAL217 124 €73 818 €38 245 €143 307 €8 799 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 640 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 143 307 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 779 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 424 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 424 €-2 640 €+4 064 €
2+1 424 €+1 022 €+402 €
3+1 424 €+1 085 €+339 €
4+1 424 €+1 149 €+275 €
5+1 424 €+1 215 €+209 €
6+1 424 €+1 283 €+141 €
7+1 424 €+1 352 €+72 €
8+1 424 €+1 424 €0 €
9+1 424 €+1 497 €-73 €
10+1 424 €+1 572 €-148 €
11+1 424 €+1 649 €-225 €
12+1 424 €+1 728 €-304 €
13+1 424 €+1 809 €-385 €
14+1 424 €+1 892 €-468 €
15+1 424 €+1 977 €-553 €
16+1 424 €+2 064 €-640 €
17+1 424 €+2 154 €-730 €
18+1 424 €+2 246 €-822 €
19+1 424 €+2 341 €-917 €
20+1 424 €+2 438 €-1 014 €
21+1 424 €+2 537 €-1 113 €
22+1 424 €+2 639 €-1 215 €
23+1 424 €+2 744 €-1 320 €
24+1 424 €+2 852 €-1 428 €
25+1 424 €+2 962 €-1 538 €
Total+35 600 €+42 992 €+-7 392 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 43 jours
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