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Détails du bien

Bien expiré
VilleCastres (81)
Surface217m²
Coût Total306 620€
Loyer Annuel23 123€
Rentabilité7.54%
Cashflow/mois+150€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 220 000 €
Surface : 217 m²
Prix au m² : 1 013,82 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Radiateur Gaz Individuel, Mandat exclusif, Jardin

Maison de caractère au cœur de Castres

Idéalement située à seulement 5 minutes à pied du centre-ville de Castres, cette maison individuelle pleine de charme développe ses volumes sur trois niveaux et séduira les amateurs de belles demeures au cachet authentique.

Dès l’entrée, vous découvrirez un rez-de-chaussée convivial composé d’un salon, d’une salle à manger, d’une cuisine indépendante ainsi que d’un garage attenant.

Le premier étage accueille trois belles chambres ainsi qu’une salle de douche. Au deuxième étage, deux chambres supplémentaires viennent compléter l’ensemble, idéales pour une grande famille, un espace de télétravail ou des chambres d’amis.

Cette propriété se distingue par la qualité de ses matériaux anciens : carreaux de ciment, parquet en chêne, éléments d’époque… autant de détails qui confèrent à cette maison une véritable âme et un charme indéniable.

Implantée sur un terrain rare de 1 700 m² en centre-ville, elle offre un cadre de vie privilégié, alliant espace extérieur généreux et proximité immédiate de toutes les commodités.

Des travaux de rafraîchissement sont à prévoir, notamment concernant les menuiseries et l’électricité, laissant ainsi libre cours à vos envies pour révéler tout le potentiel de ce bien d’exception.

Une opportunité rare sur le secteur pour les amoureux de caractère et de beaux volumes.

Ville : Castres
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81100
Coordonnées : 43.606267, 2.251592
Total : 306 620€
Prix d'acquisition : 220 000€
Travaux : 69 020€
Valeur du bien : 289 020€
Frais de notaire : 17 600€
Coût estimé : 17 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 217m²
Loyer prédit : 8.88€/m²/mois
Fourchette : 6.84€ - 11.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 1927€/mois
Loyer annuel estimé : 23123€/an
Fourchette totale : 1485€ - 2501€/mois
Fourchette annuelle : 17815€ - 30014€/an
Rentabilité brute :7.54%
Fourchette de rentabilité :5.81% - 9.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 465,52 €/m²
Basé sur :137 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :318 018 €
Prix d'achat :220 000 €
Décote à l'achat :-98 018€ (-30.8%)
Marge achat-revente :11 398€ (3.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :306 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 497,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :86,88€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 584,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :142 615,15€
Coût de l'assurance :26 062,70€
Taxe foncière : 2 312,34€/an
Soit par mois : 192,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 926,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 777,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :149,93€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 215 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 217 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 217 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 27 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire pour moderniser l'espace
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire pour moderniser l'espace
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 - Sol nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique dans toute la maison
Quantité: 1 installation complète
Raison: Électricité à mettre aux normes pour sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :69 020 €(318 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:13 520€
    Isolation combles: 217 m² × 60€/m² = 13020€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€
  • Menuiseries:18 000€
    Fenêtres double vitrage: 27 fenêtres × 600€ = 16200€, Main d'œuvre: 1800€
  • Cuisine:11 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:4 000€
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture murs/plafonds: 50 m² × 30€/m² = 1500€
  • Électricité:3 000€
    Mise aux normes électricité: 217 m² × 10€/m² = 2170€, Main d'œuvre: 830€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Castres (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 43 520€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 927 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 123 €/an
Calcul : 1 927 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 897 €/an
Base de calcul : Emprunt de 306 620 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 043 €/an
Calcul : 87 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 312 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 69 020 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 82 271 €
Revenus locatifs : +23 123 €
Charges déductibles : -82 271 €
Résultat foncier Année 1 : -59 148 €(Déficit de 59 148 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 748 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 251 €/an
Revenus locatifs : +23 123 €
Charges déductibles : -13 251 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 872 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37748.03 € reporté.
Prix d'achat du bien : 220 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 143 000 €(65% de 220 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 200 €/an
Calcul : 143 000 € × 3,636% = 5 200 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 123 €82 281 €9 906 €-59 158 €21 400 €37 758 €37 758 €
223 586 €12 994 €9 639 €10 592 €--27 165 €
324 058 €12 717 €9 362 €11 341 €--15 825 €
424 539 €12 431 €9 076 €12 107 €--3 717 €
525 030 €12 136 €8 781 €12 893 €---
625 530 €11 831 €8 476 €13 699 €---
726 041 €11 516 €8 161 €14 525 €---
826 562 €11 190 €7 836 €15 371 €---
927 093 €10 854 €7 499 €16 239 €---
1027 635 €10 506 €7 152 €17 128 €---
1128 187 €10 147 €6 793 €18 040 €---
1228 751 €9 776 €6 421 €18 975 €---
1329 326 €9 393 €6 038 €19 933 €---
1429 913 €8 997 €5 642 €20 916 €---
1530 511 €8 588 €5 233 €21 923 €---
1631 121 €8 165 €4 810 €22 956 €---
1731 744 €7 728 €4 373 €24 015 €---
1832 378 €7 277 €3 922 €25 102 €---
1933 026 €6 811 €3 456 €26 215 €---
2033 686 €6 329 €2 974 €27 358 €---
2134 360 €5 831 €2 476 €28 529 €---
2235 047 €5 317 €1 962 €29 731 €---
2335 748 €4 785 €1 431 €30 963 €---
2436 463 €4 236 €882 €32 227 €---
2537 193 €3 669 €314 €33 523 €---
TOTAL740 650 €295 506 €142 615 €445 144 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 445 144 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 123 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 856 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 856 €-6 420 €+11 276 €
2+4 856 €0 €+4 856 €
3+4 856 €0 €+4 856 €
4+4 856 €0 €+4 856 €
5+4 856 €+2 753 €+2 103 €
6+4 856 €+4 110 €+746 €
7+4 856 €+4 357 €+499 €
8+4 856 €+4 611 €+245 €
9+4 856 €+4 872 €-16 €
10+4 856 €+5 138 €-282 €
11+4 856 €+5 412 €-556 €
12+4 856 €+5 692 €-836 €
13+4 856 €+5 980 €-1 124 €
14+4 856 €+6 275 €-1 419 €
15+4 856 €+6 577 €-1 721 €
16+4 856 €+6 887 €-2 031 €
17+4 856 €+7 205 €-2 349 €
18+4 856 €+7 530 €-2 674 €
19+4 856 €+7 865 €-3 009 €
20+4 856 €+8 207 €-3 351 €
21+4 856 €+8 559 €-3 703 €
22+4 856 €+8 919 €-4 063 €
23+4 856 €+9 289 €-4 433 €
24+4 856 €+9 668 €-4 812 €
25+4 856 €+10 057 €-5 201 €
Total+121 400 €+133 543 €+-12 143 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 163 jours
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