Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

Bien expiré
VilleVilliers-le-Bel (95)
Surface84.6m²
Coût Total203 920€
Loyer Annuel17 874€
Rentabilité8.77%
Cashflow/mois-142€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 000 €
Surface : 84.6 m²
Prix au m² : 1 879,43 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/4 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Salon (total 28 m²), 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Pas de balcon, Pas de cave, Non meublé

ARNOUVILLE EXCLUSIVITE IMMOFORFAIT Appartement de plus de 84 m2 au 3 ème étage avec une place de parking proposant: Entrée avec placard, séjour salon de plus de 27 m2, cuisine indépendante, cellier, dégagement nuit, 2 chambres, dressing, salle de bains, wc. Place de parking en extérieur. Double vitrage, Chauffage individuel. BOUTRON Bertrand IMMOFORFAIT :

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 60 lots. Quote-part moyenne du budget prévisionnel 3 372 euros/an. Procédure en cours : impayés. Classe énergie D, Classe climat D Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 1073.00 et 1453.00 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller Réseau ImmoForfait : Bertrand BOUTRON Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 521 412 874 RCP SERENIS ACI14328

Ville : Villiers-le-Bel
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95400
Coordonnées : 48.986580, 2.417916
Total : 203 920€
Prix d'acquisition : 159 000€
Travaux : 32 200€
Valeur du bien : 191 200€
Frais de notaire : 12 720€
Coût estimé : 12 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84.6m²
Loyer prédit : 17.61€/m²/mois
Fourchette : 14.28€ - 21.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 1490€/mois
Loyer annuel estimé : 17874€/an
Fourchette totale : 1208€ - 1837€/mois
Fourchette annuelle : 14495€ - 22041€/an
Rentabilité brute :8.77%
Fourchette de rentabilité :7.11% - 10.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 000 €/m²
Basé sur :77 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :253 800 €
Prix d'achat :159 000 €
Décote à l'achat :-94 800€ (-37.4%)
Marge achat-revente :49 880€ (19.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :203 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 009,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :59,48€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 069,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :99 070,34€
Coût de l'assurance :17 843,00€
Taxe foncière : 3 372,00€/an
Soit par mois : 281,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 281,00€/mois
Soit par an : 3 372,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 489,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 631,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-141,91€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 156 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage individuel performant (ex: chaudière à condensation) pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 84.6 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes
Quantité: 8 fenêtres (environ 84.6 m², estimation 1 fenêtre par 10m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine (placards, électroménager) et mise aux normes de la plomberie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et mise à jour de la plomberie
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite une rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 200 €(381 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 000€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 600€ = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 490 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 874 €/an
Calcul : 1 490 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 845 €/an
Base de calcul : Emprunt de 203 920 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 714 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 372 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 372 €/an
Calcul : 281 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 503 €
Revenus locatifs : +17 874 €
Charges déductibles : -46 503 €
Résultat foncier Année 1 : -28 628 €(Déficit de 28 628 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 228 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 303 €/an
Revenus locatifs : +17 874 €
Charges déductibles : -14 303 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 572 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7228.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350 €(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 874 €46 509 €6 852 €-28 635 €21 400 €7 235 €7 235 €
218 232 €14 127 €6 670 €4 104 €--3 131 €
318 597 €13 939 €6 482 €4 657 €---
418 968 €13 745 €6 287 €5 224 €---
519 348 €13 543 €6 085 €5 805 €---
619 735 €13 335 €5 877 €6 400 €---
720 129 €13 119 €5 661 €7 010 €---
820 532 €12 896 €5 438 €7 636 €---
920 943 €12 665 €5 208 €8 277 €---
1021 362 €12 427 €4 969 €8 935 €---
1121 789 €12 180 €4 722 €9 609 €---
1222 225 €11 924 €4 467 €10 300 €---
1322 669 €11 660 €4 202 €11 009 €---
1423 122 €11 387 €3 929 €11 736 €---
1523 585 €11 104 €3 646 €12 481 €---
1624 057 €10 811 €3 353 €13 246 €---
1724 538 €10 508 €3 051 €14 029 €---
1825 028 €10 195 €2 737 €14 833 €---
1925 529 €9 871 €2 413 €15 658 €---
2026 040 €9 536 €2 078 €16 504 €---
2126 560 €9 189 €1 731 €17 371 €---
2227 092 €8 830 €1 373 €18 261 €---
2327 633 €8 459 €1 001 €19 174 €---
2428 186 €8 075 €618 €20 111 €---
2528 750 €7 678 €220 €21 072 €---
TOTAL572 522 €317 713 €99 070 €254 808 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 254 808 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 874 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 754 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 754 €-6 420 €+10 174 €
2+3 754 €0 €+3 754 €
3+3 754 €+458 €+3 296 €
4+3 754 €+1 567 €+2 187 €
5+3 754 €+1 741 €+2 013 €
6+3 754 €+1 920 €+1 834 €
7+3 754 €+2 103 €+1 651 €
8+3 754 €+2 291 €+1 463 €
9+3 754 €+2 483 €+1 271 €
10+3 754 €+2 680 €+1 074 €
11+3 754 €+2 883 €+871 €
12+3 754 €+3 090 €+664 €
13+3 754 €+3 303 €+451 €
14+3 754 €+3 521 €+233 €
15+3 754 €+3 744 €+10 €
16+3 754 €+3 974 €-220 €
17+3 754 €+4 209 €-455 €
18+3 754 €+4 450 €-696 €
19+3 754 €+4 697 €-943 €
20+3 754 €+4 951 €-1 197 €
21+3 754 €+5 211 €-1 457 €
22+3 754 €+5 478 €-1 724 €
23+3 754 €+5 752 €-1 998 €
24+3 754 €+6 033 €-2 279 €
25+3 754 €+6 322 €-2 568 €
Total+93 850 €+76 443 €+17 407 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →