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Maison à vendre

VilleSaint-Loup-Lamairé (79)
Surface120m²
Coût Total120 600€
Loyer Annuel9 878€
Rentabilité8.19%
Cashflow/mois+120€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 105 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 875 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 salles de bain, 4 chambres, 1 parking: Garage, calme, Belle vue

Maison individuelle de 4 chambres, juste à l'extérieur du pittoresque village de Saint-Loup-Sur-Thouet - Située dans une impasse calme à environ 2 km du village recherché de Saint-Loup-sur-Thouet, et offrant une vue imprenable sur la vallée du Thouet, cette propriété bien entretenue et relativement récente constitue une résidence secondaire idéale ou une maison principale confortable.

Le charmant village de Saint-Loup propose des cafés, des restaurants et des petits commerces ainsi qu'un marché hebdomadaire le dimanche matin. Pour les supermarchés et autres services, Airvault et Parthenay sont facilement accessibles (à environ 10 et 20 minutes en voiture respectivement). Poitiers, avec son aéroport international, ses liaisons TGV et ses nombreuses attractions touristiques, se trouve à moins d'une heure de route.

L'espace de vie principal se situe à l'étage, accessible par des marches à l'avant de la maison, tandis que le rez-de-chaussée comprend, en plus d'un grand garage, un espace habitable supplémentaire avec notamment deux chambres et une salle d'eau.

Détails de l'hébergement :

Ville : Saint-Loup-Lamairé
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79600
Coordonnées : 46.767321, -0.155376
Total : 120 600€
Prix d'acquisition : 105 000€
Travaux : 7 200€
Valeur du bien : 112 200€
Frais de notaire : 8 400€
Coût estimé : 8 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 6.86€/m²/mois
Fourchette : 5.37€ - 8.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 823€/mois
Loyer annuel estimé : 9878€/an
Fourchette totale : 644€ - 1052€/mois
Fourchette annuelle : 7730€ - 12624€/an
Rentabilité brute :8.19%
Fourchette de rentabilité :6.41% - 10.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 081,08 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :129 730 €
Prix d'achat :105 000 €
Décote à l'achat :-24 730€ (-19.1%)
Marge achat-revente :9 130€ (7.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :120 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :590,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :30,15€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 621,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 668,09€
Coût de l'assurance :9 045,00€
Taxe foncière : 987,84€/an
Soit par mois : 82,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 823,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 703,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :119,84€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 345 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 120 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et légers travaux de finition dans la salle à manger
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle à manger nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 200 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 200€
    Isolation toiture/combles: 120 m² × 60€/m² = 7200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 7 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (7 200€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 823 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 878 €/an
Calcul : 823 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 928 €/an
Base de calcul : Emprunt de 120 600 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 362 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 988 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 478 €
Revenus locatifs : +9 878 €
Charges déductibles : -12 478 €
Résultat foncier Année 1 : -2 600 €(Déficit de 2 600 €)
Imputable sur revenu global : 2 600 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 278 €/an
Revenus locatifs : +9 878 €
Charges déductibles : -5 278 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 600 €/an
Prix d'achat du bien : 105 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 250 €(65% de 105 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 482 €/an
Calcul : 68 250 € × 3,636% = 2 482 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 878 €12 482 €3 932 €-2 604 €2 604 €--
210 076 €5 176 €3 826 €4 900 €---
310 277 €5 067 €3 717 €5 211 €---
410 483 €4 954 €3 604 €5 529 €---
510 693 €4 837 €3 487 €5 856 €---
610 907 €4 716 €3 367 €6 190 €---
711 125 €4 591 €3 242 €6 533 €---
811 347 €4 462 €3 113 €6 885 €---
911 574 €4 329 €2 980 €7 245 €---
1011 806 €4 191 €2 842 €7 614 €---
1112 042 €4 049 €2 699 €7 993 €---
1212 283 €3 902 €2 552 €8 381 €---
1312 528 €3 750 €2 400 €8 778 €---
1412 779 €3 593 €2 243 €9 186 €---
1513 034 €3 430 €2 081 €9 604 €---
1613 295 €3 263 €1 913 €10 032 €---
1713 561 €3 089 €1 739 €10 472 €---
1813 832 €2 910 €1 560 €10 922 €---
1914 109 €2 724 €1 375 €11 384 €---
2014 391 €2 533 €1 183 €11 858 €---
2114 679 €2 335 €985 €12 344 €---
2214 972 €2 130 €781 €12 842 €---
2315 272 €1 919 €569 €13 353 €---
2415 577 €1 701 €351 €13 877 €---
2515 889 €1 475 €125 €14 414 €---
TOTAL316 408 €97 609 €56 668 €218 799 €2 604 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 781 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 218 799 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 878 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 074 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 074 €-781 €+2 855 €
2+2 074 €+1 470 €+604 €
3+2 074 €+1 563 €+511 €
4+2 074 €+1 659 €+415 €
5+2 074 €+1 757 €+317 €
6+2 074 €+1 857 €+217 €
7+2 074 €+1 960 €+114 €
8+2 074 €+2 065 €+9 €
9+2 074 €+2 173 €-99 €
10+2 074 €+2 284 €-210 €
11+2 074 €+2 398 €-324 €
12+2 074 €+2 514 €-440 €
13+2 074 €+2 633 €-559 €
14+2 074 €+2 756 €-682 €
15+2 074 €+2 881 €-807 €
16+2 074 €+3 010 €-936 €
17+2 074 €+3 142 €-1 068 €
18+2 074 €+3 277 €-1 203 €
19+2 074 €+3 415 €-1 341 €
20+2 074 €+3 557 €-1 483 €
21+2 074 €+3 703 €-1 629 €
22+2 074 €+3 853 €-1 779 €
23+2 074 €+4 006 €-1 932 €
24+2 074 €+4 163 €-2 089 €
25+2 074 €+4 324 €-2 250 €
Total+51 850 €+65 640 €+-13 790 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 34 jours
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