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Maison de ville 7 pièces 219 m²

VilleSaint-Germain (86)
Surface219
Coût Total192 470
Loyer Annuel15 713
Rentabilité8.16%
Cashflow/mois+169
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 116 500 €
Surface : 219 m²
Prix au m² : 531,96 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville 7 pièces 219 m² - Maison Saint Germain 7 pièce(s) 165 m2

Grande maison de ville de 219 m² à Saint-Germain

Une maison de ville de 219 m², offrant un cadre de vie idéal pour une grande famille ou pour un projet alliant habitation et activité professionnelle. Située à Saint-Germain, elle se distingue par ses volumes généreux et son fort potentiel d'aménagement. Dès l'entrée, le rez-de-chaussée propose des espaces fonctionnels et polyvalents : chaufferie, atelier, pièce modulable selon vos besoins, chambre, salle d'eau avec WC et cellier. Un niveau parfait pour envisager une activité indépendante ou un espace de vie complémentaire.

Au premier étage, vous découvrirez un bel espace de vie convivial avec une cuisine ouverte sur un séjour lumineux, un salon chaleureux, une chambre ainsi qu'une salle d'eau.

Le deuxième étage est dédié à l'espace nuit, avec quatre chambres, une salle de bains et une salle d'eau avec WC, permettant d'accueillir confortablement toute la famille. A l'extérieur, profitez de terrasses, de dépendances et d'un agréable jardin clos et arboré, véritable havre de paix pour vos moments de détente.

Une maison aux multiples possibilités, alliant espace, confort et potentiel, à visiter sans tarder. Référence annonce : TPO-CHAUVTPO-LN-MONT-95396 Non soumis au DPE Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Saint-Germain
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86310
Coordonnées : 46.569280, 0.892890
Total : 192 470
Prix d'acquisition : 116 500
Travaux : 66 650
Valeur du bien : 183 150
Frais de notaire : 9 320
Coût estimé : 9 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 219
Loyer prédit : 5.98€/m²/mois
Fourchette : 4.71€ - 7.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 1309€/mois
Loyer annuel estimé : 15713€/an
Fourchette totale : 1032€ - 1662€/mois
Fourchette annuelle : 12381€ - 19942€/an
Rentabilité brute :8.16%
Fourchette de rentabilité :6.43% - 10.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :740,74 €/m²
Basé sur :65 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :162 222
Prix d'achat :116 500
Décote à l'achat :-45 722 (-28.2%)
Marge achat-revente :-30 248€ (-18.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :192 470
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :953,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :56,14€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 009,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 507,59
Coût de l'assurance :16 841,13
Taxe foncière : 1 571,30€/an
Soit par mois : 130,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 309,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 140,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :169,08€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 219 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 219 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 27 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur performance énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 650(304 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 450
    Isolation toiture/combles: 219 m² × 50€/m² = 10950€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13000€ (incluant pose)
  • Menuiseries - Fenêtres:16 200
    Fenêtres double vitrage: 27 fenêtres × 600€ = 16200€ (incluant pose)
  • Cuisine - Rénovation complète:10 500
    Cuisine complète: 10500€ (incluant meubles, électroménager, plomberie et électricité)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 500
    Salle de bain complète: 8500€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (incluant pose)
  • Chambres - Peinture:2 400
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Germain (coefficient 1.2 appliqué pour les travaux). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 309 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 713 €/an
Calcul : 1 309 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 461 €/an
Base de calcul : Emprunt de 192 470 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 674 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 571 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 650
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 356
Revenus locatifs : +15 713
Charges déductibles : -75 356
Résultat foncier Année 1 : -59 643(Déficit de 59 643 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 243
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 706 €/an
Revenus locatifs : +15 713
Charges déductibles : -8 706
Résultat foncier Années 2+ : 7 007 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38242.68 € reporté.
Prix d'achat du bien : 116 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 75 725(65% de 116 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 754 €/an
Calcul : 75 725 € × 3,636% = 2 754
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 71375 3626 467-59 64921 400 €38 249 €38 249 €
216 0278 5406 2957 487--30 762 €
316 3488 3636 1187 985--22 777 €
416 6758 1795 9348 496--14 281 €
517 0087 9895 7449 020--5 261 €
617 3487 7925 5479 556---
717 6957 5885 34410 107---
818 0497 3785 13310 671---
918 4107 1604 91511 250---
1018 7796 9354 69011 844---
1119 1546 7024 45712 452---
1219 5376 4614 21613 076---
1319 9286 2113 96613 717---
1420 3265 9533 70814 373---
1520 7335 6863 44115 047---
1621 1485 4103 16515 738---
1721 5715 1242 87916 446---
1822 0024 8292 58417 173---
1922 4424 5232 27817 919---
2022 8914 2061 96118 684---
2123 3493 8791 63419 470---
2223 8163 5401 29620 275---
2324 2923 19094521 102---
2424 7782 82858321 950---
2525 2732 45320822 821---
TOTAL503 293216 28193 508287 01221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 287 012
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 713 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 300 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 300-6 420+9 720
2+3 3000+3 300
3+3 3000+3 300
4+3 3000+3 300
5+3 3000+3 300
6+3 300+1 289+2 011
7+3 300+3 032+268
8+3 300+3 201+99
9+3 300+3 375-75
10+3 300+3 553-253
11+3 300+3 736-436
12+3 300+3 923-623
13+3 300+4 115-815
14+3 300+4 312-1 012
15+3 300+4 514-1 214
16+3 300+4 721-1 421
17+3 300+4 934-1 634
18+3 300+5 152-1 852
19+3 300+5 376-2 076
20+3 300+5 605-2 305
21+3 300+5 841-2 541
22+3 300+6 083-2 783
23+3 300+6 331-3 031
24+3 300+6 585-3 285
25+3 300+6 846-3 546
Total+82 500+86 103+-3 603
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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