Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison 6 pièces 92 m²

Bien expiré
VilleBourganeuf (23)
Surface92m²
Coût Total128 150€
Loyer Annuel8 602€
Rentabilité6.71%
Cashflow/mois-36€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 82 500 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 896,74 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 6 pièces 92 m²

Maison de bourg mitoyenne d'un coté, rénovée, 2 chambres, 92m2 habitables,grange et jardinet sur 276 m2   Rez de chaussée : Séjour : 6,10x3,80m (22,80m2) carrelé 30x30, avec poêle à bois bûches Cuisine : 2,80x3,50m (9,70m2) carrelée 30x30 Salle d'eau : 4,80x1,70m (8,20m2)   1er étage parquet pin par bel escalier: 2 chambres : 4,60x2,75m (12,70m2)/ 4x3,50m (14m2) Bureau : 3,90x2m (7,70m2)/Dégagement : 4,50x1,70m (7,50m2)   Combles aménagés en une grande chambre : 5,40x5,10m (27,30m2)   Cave sous béton   Grange couverte en ardoises : 8x8,70m (faîtière à 8,20m) porte : l 2,66 x h 3,31m   Chauffage central au fuel récent Huisseries Pvc double vitrage récentes Assainissement : tout à l'égout Toiture 15ans sur la maison / Bonne isolation Installation électrique récente Compteur électrique « Linky »   Sur ruelle non passante, calme garanti   Taxe foncière : EUR / an DPE : vierge   Note : les dimensions sont approximatives CONTACT AGENCE DE BOURGANEUF [Coordonnées masquées] ou [Coordonnées masquées]

Surface : 92 m²

Consommation énergie primaire : 408 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Bourganeuf
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23400
Coordonnées : 46.031364, 1.717826
Total : 128 150€
Prix d'acquisition : 82 500€
Travaux : 39 050€
Valeur du bien : 121 550€
Frais de notaire : 6 600€
Coût estimé : 6 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92m²
Loyer prédit : 7.79€/m²/mois
Fourchette : 6.21€ - 9.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 717€/mois
Loyer annuel estimé : 8602€/an
Fourchette totale : 571€ - 899€/mois
Fourchette annuelle : 6856€ - 10791€/an
Rentabilité brute :6.71%
Fourchette de rentabilité :5.35% - 8.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :611,46 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :56 254 €
Prix d'achat :82 500 €
Décote à l'achat :+26 246€ (+46.7%)
Marge achat-revente :-71 896€ (-127.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :128 150€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :643,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :37,38€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 680,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 933,84€
Coût de l'assurance :11 213,13€
Taxe foncière : 860,17€/an
Soit par mois : 71,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 716,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 752,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-35,86€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 92 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fuel
Quantité: 1 système pour 92 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vieillissants et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires vieillissants et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 050 €(424 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:4 600€
    Isolation des combles: 92 m² × 50€/m² = 4600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:2 800€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 700€ = 2800€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète: 9000€ (remplacement et mise aux normes plomberie/électricité, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Salle de bain complète: 6000€ (remplacement et mise aux normes plomberie/électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 27 m² × 60€/m² = 1620€, main d'œuvre: 180€
  • Chambres - Peinture:1 350€
    Peinture murs et plafonds: 27 m² × 50€/m² = 1350€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourganeuf (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 717 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 602 €/an
Calcul : 717 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 467 €/an
Base de calcul : Emprunt de 128 150 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 449 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 860 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 826 €
Revenus locatifs : +8 602 €
Charges déductibles : -44 826 €
Résultat foncier Année 1 : -36 224 €(Déficit de 36 224 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 824 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 776 €/an
Revenus locatifs : +8 602 €
Charges déductibles : -5 776 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 826 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14824.24 € reporté.
Prix d'achat du bien : 82 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 625 €(65% de 82 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 950 €/an
Calcul : 53 625 € × 3,636% = 1 950 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 602 €44 830 €4 471 €-36 228 €21 400 €14 828 €14 828 €
28 774 €5 663 €4 355 €3 110 €--11 718 €
38 949 €5 543 €4 234 €3 407 €--8 312 €
49 128 €5 417 €4 109 €3 711 €--4 601 €
59 311 €5 288 €3 979 €4 023 €--578 €
69 497 €5 153 €3 845 €4 344 €---
79 687 €5 014 €3 706 €4 673 €---
89 881 €4 870 €3 561 €5 011 €---
910 078 €4 721 €3 412 €5 357 €---
1010 280 €4 566 €3 257 €5 714 €---
1110 485 €4 406 €3 097 €6 080 €---
1210 695 €4 240 €2 931 €6 455 €---
1310 909 €4 068 €2 759 €6 841 €---
1411 127 €3 890 €2 581 €7 237 €---
1511 350 €3 705 €2 397 €7 644 €---
1611 577 €3 514 €2 206 €8 062 €---
1711 808 €3 316 €2 008 €8 492 €---
1812 044 €3 111 €1 803 €8 933 €---
1912 285 €2 899 €1 590 €9 386 €---
2012 531 €2 679 €1 370 €9 852 €---
2112 782 €2 451 €1 142 €10 331 €---
2213 037 €2 215 €906 €10 823 €---
2313 298 €1 970 €661 €11 328 €---
2413 564 €1 717 €408 €11 847 €---
2513 835 €1 454 €146 €12 381 €---
TOTAL275 514 €136 701 €64 934 €138 813 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 138 813 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 602 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 806 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 806 €-6 420 €+8 226 €
2+1 806 €0 €+1 806 €
3+1 806 €0 €+1 806 €
4+1 806 €0 €+1 806 €
5+1 806 €0 €+1 806 €
6+1 806 €+1 130 €+676 €
7+1 806 €+1 402 €+404 €
8+1 806 €+1 503 €+303 €
9+1 806 €+1 607 €+199 €
10+1 806 €+1 714 €+92 €
11+1 806 €+1 824 €-18 €
12+1 806 €+1 937 €-131 €
13+1 806 €+2 052 €-246 €
14+1 806 €+2 171 €-365 €
15+1 806 €+2 293 €-487 €
16+1 806 €+2 419 €-613 €
17+1 806 €+2 548 €-742 €
18+1 806 €+2 680 €-874 €
19+1 806 €+2 816 €-1 010 €
20+1 806 €+2 956 €-1 150 €
21+1 806 €+3 099 €-1 293 €
22+1 806 €+3 247 €-1 441 €
23+1 806 €+3 398 €-1 592 €
24+1 806 €+3 554 €-1 748 €
25+1 806 €+3 714 €-1 908 €
Total+45 150 €+41 644 €+3 506 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 111 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →