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Détails du bien

VilleVandoeuvre-lès-Nancy (54)
Surface91m²
Coût Total178 100€
Loyer Annuel11 673€
Rentabilité6.55%
Cashflow/mois-46€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 137 500 €
Surface : 91 m²
Prix au m² : 1 510,99 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Ville : Vandoeuvre-lès-Nancy
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54500
Total : 178 100€
Prix d'acquisition : 137 500€
Travaux : 29 600€
Valeur du bien : 167 100€
Frais de notaire : 11 000€
Coût estimé : 11 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 91m²
Loyer prédit : 10.69€/m²/mois
Fourchette : 8.66€ - 13.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 973€/mois
Loyer annuel estimé : 11673€/an
Fourchette totale : 788€ - 1200€/mois
Fourchette annuelle : 9460€ - 14405€/an
Rentabilité brute :6.55%
Fourchette de rentabilité :5.31% - 8.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 541,05 €/m²
Basé sur :322 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :140 236 €
Prix d'achat :137 500 €
Décote à l'achat :-2 736€ (-2.0%)
Marge achat-revente :-37 864€ (-27.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :178 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :869,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :51,95€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 921,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 837,90€
Coût de l'assurance :15 583,75€
Taxe foncière : 1 167,34€/an
Soit par mois : 97,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 972,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 019,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-46,23€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 91 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 91 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et changement de robinetterie si nécessaire
Quantité: 5 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des installations électriques et de plomberie
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 600 €(325 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:500€
    Peinture salle de bain: 5 m² × 100€/m² = 500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:800€
    Peinture cuisine: 10 m² × 80€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:700€
    Peinture salon: 25 m² × 28€/m² = 700€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vandoeuvre-lès-Nancy (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 973 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 673 €/an
Calcul : 973 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 748 €/an
Base de calcul : Emprunt de 178 100 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 623 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 167 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 139 €
Revenus locatifs : +11 673 €
Charges déductibles : -37 139 €
Résultat foncier Année 1 : -25 466 €(Déficit de 25 466 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 066 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 539 €/an
Revenus locatifs : +11 673 €
Charges déductibles : -7 539 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 134 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4065.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 137 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 375 €(65% de 137 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 250 €/an
Calcul : 89 375 € × 3,636% = 3 250 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 673 €37 145 €5 754 €-25 471 €21 400 €4 071 €4 071 €
211 907 €7 389 €5 599 €4 518 €---
312 145 €7 229 €5 438 €4 916 €---
412 388 €7 063 €5 272 €5 325 €---
512 636 €6 891 €5 101 €5 744 €---
612 888 €6 714 €4 923 €6 174 €---
713 146 €6 531 €4 740 €6 615 €---
813 409 €6 342 €4 551 €7 067 €---
913 677 €6 147 €4 356 €7 531 €---
1013 951 €5 945 €4 154 €8 006 €---
1114 230 €5 736 €3 945 €8 494 €---
1214 514 €5 521 €3 730 €8 994 €---
1314 805 €5 298 €3 507 €9 507 €---
1415 101 €5 068 €3 277 €10 033 €---
1515 403 €4 830 €3 040 €10 573 €---
1615 711 €4 585 €2 794 €11 126 €---
1716 025 €4 331 €2 540 €11 694 €---
1816 346 €4 069 €2 278 €12 277 €---
1916 673 €3 798 €2 007 €12 875 €---
2017 006 €3 518 €1 727 €13 488 €---
2117 346 €3 229 €1 438 €14 117 €---
2217 693 €2 930 €1 140 €14 763 €---
2318 047 €2 622 €831 €15 425 €---
2418 408 €2 303 €512 €16 105 €---
2518 776 €1 973 €183 €16 803 €---
TOTAL373 904 €157 205 €82 838 €216 698 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 216 698 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 673 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 451 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 451 €-6 420 €+8 871 €
2+2 451 €+134 €+2 317 €
3+2 451 €+1 475 €+976 €
4+2 451 €+1 598 €+853 €
5+2 451 €+1 723 €+728 €
6+2 451 €+1 852 €+599 €
7+2 451 €+1 985 €+466 €
8+2 451 €+2 120 €+331 €
9+2 451 €+2 259 €+192 €
10+2 451 €+2 402 €+49 €
11+2 451 €+2 548 €-97 €
12+2 451 €+2 698 €-247 €
13+2 451 €+2 852 €-401 €
14+2 451 €+3 010 €-559 €
15+2 451 €+3 172 €-721 €
16+2 451 €+3 338 €-887 €
17+2 451 €+3 508 €-1 057 €
18+2 451 €+3 683 €-1 232 €
19+2 451 €+3 862 €-1 411 €
20+2 451 €+4 046 €-1 595 €
21+2 451 €+4 235 €-1 784 €
22+2 451 €+4 429 €-1 978 €
23+2 451 €+4 628 €-2 177 €
24+2 451 €+4 832 €-2 381 €
25+2 451 €+5 041 €-2 590 €
Total+61 275 €+65 010 €+-3 735 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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