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Vente maison 7 pièces 92 m² Ris (63290) - Superimmo

VilleRis (63)
Surface92
Coût Total113 900
Loyer Annuel9 059
Rentabilité7.95%
Cashflow/mois+91
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 82 000 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 891,3 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À découvrir sans tarder, charmante maison de bourg d’une surface habitable d’environ 92 m2, idéalement située dans un secteur calme et agréable. Elle se compose d’une pièce de vie lumineuse, de trois chambres, dont une suite parentale offrant un espace nuit confortable et fonctionnel. La maison bénéficie d’équipements appréciables tels que des menuiseries en PVC double vitrage, un chauffage électrique ainsi qu’un raccordement au tout-à-l’égout. Situation géographique idéale : à seulement 5 minutes de Gannat, 10 minutes de Saint-Yorre et 20 minutes de Vichy, vous profiterez d’un cadre de vie paisible tout en restant proche des commodités. Idéal primo-accédants ou investissement locatif.

Ville : Ris
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63290
Total : 113 900
Prix d'acquisition : 82 000
Travaux : 25 340
Valeur du bien : 107 340
Frais de notaire : 6 560
Coût estimé : 6 560
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92
Loyer prédit : 8.21€/m²/mois
Fourchette : 6.07€ - 11.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 755€/mois
Loyer annuel estimé : 9059€/an
Fourchette totale : 559€ - 1020€/mois
Fourchette annuelle : 6705€ - 12239€/an
Rentabilité brute :7.95%
Fourchette de rentabilité :5.89% - 10.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :648,81 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :59 691
Prix d'achat :82 000
Décote à l'achat :+22 309 (+37.4%)
Marge achat-revente :-54 209€ (-90.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :113 900
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :556,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :32,27€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 588,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 977,19
Coût de l'assurance :9 681,50
Taxe foncière : 905,90€/an
Soit par mois : 75,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 754,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 664,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :90,89€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 325 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 92 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique
Quantité: 1 système pour 92 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par des modèles plus performants si nécessaire
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 45 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 340(275 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 520
    Isolation toiture/combles: 92 m² × 60€/m² = 5520€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:2 400
    Fenêtres double vitrage PVC: 4 fenêtres × 600€ = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:300
    Peinture cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Peinture:240
    Peinture salle de bain: 6 m² × 40€/m² = 240€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:900
    Peinture chambres: 45 m² × 20€/m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:480
    Peinture salon: 12 m² × 40€/m² = 480€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ris (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 420✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 755 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 059 €/an
Calcul : 755 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 676 €/an
Base de calcul : Emprunt de 113 900 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 387 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 906 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 340
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 309
Revenus locatifs : +9 059
Charges déductibles : -30 309
Résultat foncier Année 1 : -21 250(Déficit de 21 250 €)
Imputable sur revenu global : 21 250
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 969 €/an
Revenus locatifs : +9 059
Charges déductibles : -4 969
Résultat foncier Années 2+ : 4 090 €/an
Prix d'achat du bien : 82 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 300(65% de 82 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 938 €/an
Calcul : 53 300 € × 3,636% = 1 938
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 05930 3133 680-21 25421 254 €--
29 2404 8743 5804 366---
39 4254 7713 4784 654---
49 6134 6653 3724 949---
59 8064 5553 2625 251---
610 0024 4423 1495 560---
710 2024 3253 0325 877---
810 4064 2042 9116 202---
910 6144 0792 7866 535---
1010 8263 9502 6576 877---
1111 0433 8162 5237 226---
1211 2643 6792 3857 585---
1311 4893 5362 2437 953---
1411 7193 3892 0968 330---
1511 9533 2371 9448 716---
1612 1923 0801 7879 112---
1712 4362 9181 6259 518---
1812 6852 7501 4579 935---
1912 9382 5771 28410 362---
2013 1972 3981 10510 799---
2113 4612 21392011 248---
2213 7302 02272911 708---
2314 0051 82553112 180---
2414 2851 62132712 664---
2514 5711 41011713 161---
TOTAL290 161110 64652 977179 51521 254Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 376
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 179 515
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 059 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 902 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 902-6 376+8 278
2+1 902+1 310+592
3+1 902+1 396+506
4+1 902+1 485+417
5+1 902+1 575+327
6+1 902+1 668+234
7+1 902+1 763+139
8+1 902+1 861+41
9+1 902+1 961-59
10+1 902+2 063-161
11+1 902+2 168-266
12+1 902+2 276-374
13+1 902+2 386-484
14+1 902+2 499-597
15+1 902+2 615-713
16+1 902+2 734-832
17+1 902+2 855-953
18+1 902+2 980-1 078
19+1 902+3 108-1 206
20+1 902+3 240-1 338
21+1 902+3 374-1 472
22+1 902+3 513-1 611
23+1 902+3 654-1 752
24+1 902+3 799-1 897
25+1 902+3 948-2 046
Total+47 550+53 855+-6 305
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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