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Vente maison 7 pièces 92 m² Ris (63290) - Superimmo

Bien expiré
VilleRis (63)
Surface92m²
Coût Total113 900€
Loyer Annuel9 059€
Rentabilité7.95%
Cashflow/mois+91€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 82 000 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 891,3 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À découvrir sans tarder, charmante maison de bourg d’une surface habitable d’environ 92 m2, idéalement située dans un secteur calme et agréable. Elle se compose d’une pièce de vie lumineuse, de trois chambres, dont une suite parentale offrant un espace nuit confortable et fonctionnel. La maison bénéficie d’équipements appréciables tels que des menuiseries en PVC double vitrage, un chauffage électrique ainsi qu’un raccordement au tout-à-l’égout. Situation géographique idéale : à seulement 5 minutes de Gannat, 10 minutes de Saint-Yorre et 20 minutes de Vichy, vous profiterez d’un cadre de vie paisible tout en restant proche des commodités. Idéal primo-accédants ou investissement locatif.

Ville : Ris
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63290
Total : 113 900€
Prix d'acquisition : 82 000€
Travaux : 25 340€
Valeur du bien : 107 340€
Frais de notaire : 6 560€
Coût estimé : 6 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92m²
Loyer prédit : 8.21€/m²/mois
Fourchette : 6.07€ - 11.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 755€/mois
Loyer annuel estimé : 9059€/an
Fourchette totale : 559€ - 1020€/mois
Fourchette annuelle : 6705€ - 12239€/an
Rentabilité brute :7.95%
Fourchette de rentabilité :5.89% - 10.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :648,81 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :59 691 €
Prix d'achat :82 000 €
Décote à l'achat :+22 309€ (+37.4%)
Marge achat-revente :-54 209€ (-90.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :113 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :556,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :32,27€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 588,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 977,19€
Coût de l'assurance :9 681,50€
Taxe foncière : 905,90€/an
Soit par mois : 75,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 754,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 664,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :90,89€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 325 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 92 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique
Quantité: 1 système pour 92 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par des modèles plus performants si nécessaire
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 45 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 340 €(275 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 520€
    Isolation toiture/combles: 92 m² × 60€/m² = 5520€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:2 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 4 fenêtres × 600€ = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:300€
    Peinture cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Peinture:240€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 40€/m² = 240€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:900€
    Peinture chambres: 45 m² × 20€/m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:480€
    Peinture salon: 12 m² × 40€/m² = 480€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ris (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 420€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 755 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 059 €/an
Calcul : 755 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 676 €/an
Base de calcul : Emprunt de 113 900 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 387 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 906 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 340 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 309 €
Revenus locatifs : +9 059 €
Charges déductibles : -30 309 €
Résultat foncier Année 1 : -21 250 €(Déficit de 21 250 €)
Imputable sur revenu global : 21 250 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 969 €/an
Revenus locatifs : +9 059 €
Charges déductibles : -4 969 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 090 €/an
Prix d'achat du bien : 82 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 300 €(65% de 82 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 938 €/an
Calcul : 53 300 € × 3,636% = 1 938 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 059 €30 313 €3 680 €-21 254 €21 254 €--
29 240 €4 874 €3 580 €4 366 €---
39 425 €4 771 €3 478 €4 654 €---
49 613 €4 665 €3 372 €4 949 €---
59 806 €4 555 €3 262 €5 251 €---
610 002 €4 442 €3 149 €5 560 €---
710 202 €4 325 €3 032 €5 877 €---
810 406 €4 204 €2 911 €6 202 €---
910 614 €4 079 €2 786 €6 535 €---
1010 826 €3 950 €2 657 €6 877 €---
1111 043 €3 816 €2 523 €7 226 €---
1211 264 €3 679 €2 385 €7 585 €---
1311 489 €3 536 €2 243 €7 953 €---
1411 719 €3 389 €2 096 €8 330 €---
1511 953 €3 237 €1 944 €8 716 €---
1612 192 €3 080 €1 787 €9 112 €---
1712 436 €2 918 €1 625 €9 518 €---
1812 685 €2 750 €1 457 €9 935 €---
1912 938 €2 577 €1 284 €10 362 €---
2013 197 €2 398 €1 105 €10 799 €---
2113 461 €2 213 €920 €11 248 €---
2213 730 €2 022 €729 €11 708 €---
2314 005 €1 825 €531 €12 180 €---
2414 285 €1 621 €327 €12 664 €---
2514 571 €1 410 €117 €13 161 €---
TOTAL290 161 €110 646 €52 977 €179 515 €21 254 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 376 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 179 515 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 059 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 902 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 902 €-6 376 €+8 278 €
2+1 902 €+1 310 €+592 €
3+1 902 €+1 396 €+506 €
4+1 902 €+1 485 €+417 €
5+1 902 €+1 575 €+327 €
6+1 902 €+1 668 €+234 €
7+1 902 €+1 763 €+139 €
8+1 902 €+1 861 €+41 €
9+1 902 €+1 961 €-59 €
10+1 902 €+2 063 €-161 €
11+1 902 €+2 168 €-266 €
12+1 902 €+2 276 €-374 €
13+1 902 €+2 386 €-484 €
14+1 902 €+2 499 €-597 €
15+1 902 €+2 615 €-713 €
16+1 902 €+2 734 €-832 €
17+1 902 €+2 855 €-953 €
18+1 902 €+2 980 €-1 078 €
19+1 902 €+3 108 €-1 206 €
20+1 902 €+3 240 €-1 338 €
21+1 902 €+3 374 €-1 472 €
22+1 902 €+3 513 €-1 611 €
23+1 902 €+3 654 €-1 752 €
24+1 902 €+3 799 €-1 897 €
25+1 902 €+3 948 €-2 046 €
Total+47 550 €+53 855 €+-6 305 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 164 jours
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