Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

VilleArrou, Chapelle-royale, Châtillon-en-dunois, Courtalain, Saint-pellerin (28)
Surface90m²
Coût Total118 400€
Loyer Annuel8 699€
Rentabilité7.35%
Cashflow/mois+24€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 611,11 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 18 m²), 3 chambres, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Exposition ouest, Pas de balcon

Maison de bourg totalisant 90m² comprenant 3 chambres, salon, salle à manger avec cuisine aménagée, salle d'eau, WC. Une cave voutée. Contactez l'agence JT Immobilier pour plus d'informations.

Ville : Arrou, Chapelle-royale, Châtillon-en-dunois, Courtalain, Saint-pellerin
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28290
Coordonnées : 48.111468, 1.079461
Total : 118 400€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 59 000€
Valeur du bien : 114 000€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 8.06€/m²/mois
Fourchette : 6.28€ - 10.34€/m²/mois
Loyer total estimé : 725€/mois
Loyer annuel estimé : 8699€/an
Fourchette totale : 565€ - 930€/mois
Fourchette annuelle : 6780€ - 11162€/an
Rentabilité brute :7.35%
Fourchette de rentabilité :5.73% - 9.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 144,03 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :102 963 €
Prix d'achat :55 000 €
Décote à l'achat :-47 963€ (-46.6%)
Marge achat-revente :-15 437€ (-15.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :118 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :594,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :34,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 628,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 802,72€
Coût de l'assurance :10 360,00€
Taxe foncière : 869,94€/an
Soit par mois : 72,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 724,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 701,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :23,92€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 340 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - mobilier ancien et carrelage usé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état mauvais
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du parquet usé et peinture des murs
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - parquet usé et papier peint ancien

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 000 €(656 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:6 300€
    Isolation toiture/combles: 90 m² × 70€/m² = 6300€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:5 400€
    Rénovation 3 chambres: 45 m² × 60€/m² = 2700€, Peinture 45 m² × 30€/m² = 1350€, Main d'œuvre: 1350€
  • Salon:3 000€
    Rafraîchissement salon: Parquet 20 m² × 60€/m² = 1200€, Peinture 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 725 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 699 €/an
Calcul : 725 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 116 €/an
Base de calcul : Emprunt de 118 400 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 414 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 870 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 400 €
Revenus locatifs : +8 699 €
Charges déductibles : -64 400 €
Résultat foncier Année 1 : -55 700 €(Déficit de 55 700 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 300 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 400 €/an
Revenus locatifs : +8 699 €
Charges déductibles : -5 400 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 300 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34300.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 699 €64 404 €4 119 €-55 704 €21 400 €34 304 €34 304 €
28 873 €5 296 €4 012 €3 577 €--30 727 €
39 051 €5 185 €3 900 €3 866 €--26 861 €
49 232 €5 069 €3 785 €4 163 €--22 698 €
59 417 €4 950 €3 665 €4 467 €--18 231 €
69 605 €4 826 €3 541 €4 779 €--13 452 €
79 797 €4 697 €3 413 €5 100 €--8 352 €
89 993 €4 565 €3 280 €5 428 €--2 924 €
910 193 €4 427 €3 143 €5 766 €---
1010 397 €4 284 €3 000 €6 112 €---
1110 605 €4 137 €2 852 €6 468 €---
1210 817 €3 984 €2 699 €6 833 €---
1311 033 €3 825 €2 541 €7 208 €---
1411 254 €3 661 €2 377 €7 593 €---
1511 479 €3 491 €2 207 €7 988 €---
1611 708 €3 315 €2 031 €8 393 €---
1711 942 €3 133 €1 848 €8 810 €---
1812 181 €2 944 €1 660 €9 237 €---
1912 425 €2 748 €1 464 €9 677 €---
2012 673 €2 546 €1 261 €10 128 €---
2112 927 €2 336 €1 051 €10 591 €---
2213 185 €2 118 €834 €11 067 €---
2313 449 €1 893 €609 €11 556 €---
2413 718 €1 660 €376 €12 058 €---
2513 993 €1 418 €134 €12 574 €---
TOTAL278 646 €150 911 €59 803 €127 735 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 127 735 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 699 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 827 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 827 €-6 420 €+8 247 €
2+1 827 €0 €+1 827 €
3+1 827 €0 €+1 827 €
4+1 827 €0 €+1 827 €
5+1 827 €0 €+1 827 €
6+1 827 €0 €+1 827 €
7+1 827 €0 €+1 827 €
8+1 827 €0 €+1 827 €
9+1 827 €+853 €+974 €
10+1 827 €+1 834 €-7 €
11+1 827 €+1 940 €-113 €
12+1 827 €+2 050 €-223 €
13+1 827 €+2 162 €-335 €
14+1 827 €+2 278 €-451 €
15+1 827 €+2 396 €-569 €
16+1 827 €+2 518 €-691 €
17+1 827 €+2 643 €-816 €
18+1 827 €+2 771 €-944 €
19+1 827 €+2 903 €-1 076 €
20+1 827 €+3 038 €-1 211 €
21+1 827 €+3 177 €-1 350 €
22+1 827 €+3 320 €-1 493 €
23+1 827 €+3 467 €-1 640 €
24+1 827 €+3 617 €-1 790 €
25+1 827 €+3 772 €-1 945 €
Total+45 675 €+38 320 €+7 355 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 51 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →