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Maison 4 pièces 153 m²

VilleNeuil (37)
Surface153m²
Coût Total197 070€
Loyer Annuel16 073€
Rentabilité8.16%
Cashflow/mois+177€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 000 €
Surface : 153 m²
Prix au m² : 1 039,22 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 153 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial MAUDUIT et associée vous proposent : Maison / villa à vendre - NEUIL (37190)

30 minutes de Joué-lès-Tours cette charmante maison habitable de plain-pied offre de beaux volumes et un agréable jardin. Entrée dans cuisine aménagée et équipée, salle à manger, wc, salle d'eau, chambre avec wc et dressing. A l'étage, palier, salle de bains, wc et trois chambres. Garage. Cellier, cave voûtée et appentis. Volets roulants solaire dans la pièce de vie, chauffage central, huisserie PVC, maison reliée au tout à l'égout.

Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]

Annonce de l’étude MAUDUIT et associée - Notaires à l' Île-Bouchard - N° SIRET : 34888482600028

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Surface : 153 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 26/08/2026

Ville : Neuil
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37190
Coordonnées : 47.171430, 0.512802
Total : 197 070€
Prix d'acquisition : 159 000€
Travaux : 25 350€
Valeur du bien : 184 350€
Frais de notaire : 12 720€
Coût estimé : 12 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 153m²
Loyer prédit : 8.75€/m²/mois
Fourchette : 7.11€ - 10.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 1339€/mois
Loyer annuel estimé : 16073€/an
Fourchette totale : 1087€ - 1650€/mois
Fourchette annuelle : 13046€ - 19800€/an
Rentabilité brute :8.16%
Fourchette de rentabilité :6.62% - 10.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 666,67 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :255 000 €
Prix d'achat :159 000 €
Décote à l'achat :-96 000€ (-37.6%)
Marge achat-revente :57 930€ (22.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :197 070€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :970,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :57,48€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 028,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 168,91€
Coût de l'assurance :17 243,62€
Taxe foncière : 1 607,25€/an
Soit par mois : 133,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 339,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 162,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :177,16€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la cuisine équipée par une nouvelle cuisine fonctionnelle
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager daté
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 assumé pour le salon - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 assumé pour le salon - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 350 €(166 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 800€
    Cuisine complète: 12 m² × 900€/m² = 10800€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 800€
    Salle de bain complète: 6 m² × 800€/m² = 4800€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 500€
    Parquet flottant: 45 m² × 100€/m² = 4500€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 250€
    Peinture murs/plafonds: 45 m² × 50€/m² = 2250€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon - Revêtement sol:2 000€
    Parquet flottant: 20 m² × 100€/m² = 2000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Neuil (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 339 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 073 €/an
Calcul : 1 339 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 517 €/an
Base de calcul : Emprunt de 197 070 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 690 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 607 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 350 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 164 €
Revenus locatifs : +16 073 €
Charges déductibles : -34 164 €
Résultat foncier Année 1 : -18 092 €(Déficit de 18 092 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 7 392 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 814 €/an
Revenus locatifs : +16 073 €
Charges déductibles : -8 814 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 258 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 7391.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350 €(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 073 €34 171 €6 524 €-18 098 €10 700 €7 398 €7 398 €
216 394 €8 646 €6 349 €7 748 €---
316 722 €8 466 €6 169 €8 256 €---
417 056 €8 279 €5 982 €8 777 €---
517 397 €8 087 €5 790 €9 311 €---
617 745 €7 887 €5 590 €9 858 €---
718 100 €7 681 €5 384 €10 419 €---
818 462 €7 468 €5 171 €10 994 €---
918 832 €7 248 €4 951 €11 584 €---
1019 208 €7 020 €4 723 €12 188 €---
1119 592 €6 784 €4 487 €12 808 €---
1219 984 €6 540 €4 243 €13 444 €---
1320 384 €6 289 €3 992 €14 095 €---
1420 792 €6 028 €3 731 €14 764 €---
1521 207 €5 759 €3 462 €15 449 €---
1621 632 €5 480 €3 183 €16 151 €---
1722 064 €5 192 €2 895 €16 872 €---
1822 505 €4 894 €2 597 €17 611 €---
1922 956 €4 586 €2 289 €18 369 €---
2023 415 €4 268 €1 971 €19 147 €---
2123 883 €3 939 €1 642 €19 944 €---
2224 361 €3 598 €1 301 €20 762 €---
2324 848 €3 246 €949 €21 602 €---
2425 345 €2 882 €585 €22 463 €---
2525 852 €2 506 €209 €23 346 €---
TOTAL514 808 €176 944 €94 169 €337 864 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 337 864 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 073 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 375 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 375 €-3 210 €+6 585 €
2+3 375 €+105 €+3 270 €
3+3 375 €+2 477 €+898 €
4+3 375 €+2 633 €+742 €
5+3 375 €+2 793 €+582 €
6+3 375 €+2 957 €+418 €
7+3 375 €+3 126 €+249 €
8+3 375 €+3 298 €+77 €
9+3 375 €+3 475 €-100 €
10+3 375 €+3 657 €-282 €
11+3 375 €+3 842 €-467 €
12+3 375 €+4 033 €-658 €
13+3 375 €+4 229 €-854 €
14+3 375 €+4 429 €-1 054 €
15+3 375 €+4 635 €-1 260 €
16+3 375 €+4 845 €-1 470 €
17+3 375 €+5 062 €-1 687 €
18+3 375 €+5 283 €-1 908 €
19+3 375 €+5 511 €-2 136 €
20+3 375 €+5 744 €-2 369 €
21+3 375 €+5 983 €-2 608 €
22+3 375 €+6 229 €-2 854 €
23+3 375 €+6 481 €-3 106 €
24+3 375 €+6 739 €-3 364 €
25+3 375 €+7 004 €-3 629 €
Total+84 375 €+101 359 €+-16 984 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 38 jours
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