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Appartement 4 pièces 75 m²

Bien expiré
VillePérigueux (24)
Surface75m²
Coût Total146 354€
Loyer Annuel8 414€
Rentabilité5.75%
Cashflow/mois-136€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 96 624 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 288,32 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement de 4 pièces principales

Périgueux , Grand appartement de type-4 situé au dernière étage avec une très belle vue . Il comprend une entrée , salon-séjour avec balcon , cuisine avec une terrasse sur l'arrière , 3 chambres , 1 salle de bains , wc , une cave et 1 garage . Petit copropriété de 3 logements . Idéal 1 er achat . Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo. Honoraires à charge acquéreur : 7.36% Référence annonce : 122-2551O Date de réalisation du diagnostic : 21/07/2025 Prix hors honoraires : 90 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 130 € et 2 930 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Périgueux
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24000
Coordonnées : 45.200356, 0.684360
Total : 146 354€
Prix d'acquisition : 96 624€
Travaux : 42 000€
Valeur du bien : 138 624€
Frais de notaire : 7 730€
Coût estimé : 7 730€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 9.35€/m²/mois
Fourchette : 7.40€ - 11.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 701€/mois
Loyer annuel estimé : 8414€/an
Fourchette totale : 555€ - 886€/mois
Fourchette annuelle : 6660€ - 10631€/an
Rentabilité brute :5.75%
Fourchette de rentabilité :4.55% - 7.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 750 €/m²
Basé sur :267 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :131 250 €
Prix d'achat :96 624 €
Décote à l'achat :-34 626€ (-26.4%)
Marge achat-revente :-15 104€ (-11.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :146 354€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :724,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :42,69€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 767,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 103,08€
Coût de l'assurance :12 805,97€
Taxe foncière : 841,44€/an
Soit par mois : 70,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 701,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 837,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-136,46€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - mise aux normes plomberie et électricité nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Mise à jour de la cuisine équipée avec nouveaux éléments, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - mise aux normes nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 000 €(560 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 15000€ = 15000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres × 200€/chambre = 600€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 1 salon × 1200€ = 1200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Périgueux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 701 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 414 €/an
Calcul : 701 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 913 €/an
Base de calcul : Emprunt de 146 354 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 512 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 841 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 266 €
Revenus locatifs : +8 414 €
Charges déductibles : -48 266 €
Résultat foncier Année 1 : -39 852 €(Déficit de 39 852 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 452 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 266 €/an
Revenus locatifs : +8 414 €
Charges déductibles : -6 266 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 148 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18452.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 96 624 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 62 806 €(65% de 96 624 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 284 €/an
Calcul : 62 806 € × 3,636% = 2 284 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 414 €48 271 €4 917 €-39 857 €21 400 €18 457 €18 457 €
28 583 €6 141 €4 787 €2 442 €--16 015 €
38 754 €6 006 €4 652 €2 749 €--13 266 €
48 929 €5 866 €4 512 €3 064 €--10 202 €
59 108 €5 721 €4 368 €3 387 €--6 815 €
69 290 €5 572 €4 218 €3 719 €--3 097 €
79 476 €5 417 €4 063 €4 059 €---
89 665 €5 257 €3 903 €4 409 €---
99 859 €5 091 €3 738 €4 768 €---
1010 056 €4 920 €3 566 €5 136 €---
1110 257 €4 743 €3 389 €5 514 €---
1210 462 €4 559 €3 206 €5 903 €---
1310 671 €4 370 €3 016 €6 302 €---
1410 885 €4 173 €2 820 €6 712 €---
1511 103 €3 970 €2 617 €7 132 €---
1611 325 €3 760 €2 407 €7 564 €---
1711 551 €3 543 €2 189 €8 008 €---
1811 782 €3 318 €1 965 €8 464 €---
1912 018 €3 086 €1 732 €8 932 €---
2012 258 €2 845 €1 491 €9 413 €---
2112 503 €2 596 €1 243 €9 907 €---
2212 753 €2 339 €985 €10 415 €---
2313 008 €2 072 €719 €10 936 €---
2413 269 €1 797 €443 €11 472 €---
2513 534 €1 512 €158 €12 022 €---
TOTAL269 516 €146 945 €71 103 €122 570 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 122 570 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 414 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 767 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 767 €-6 420 €+8 187 €
2+1 767 €0 €+1 767 €
3+1 767 €0 €+1 767 €
4+1 767 €0 €+1 767 €
5+1 767 €0 €+1 767 €
6+1 767 €0 €+1 767 €
7+1 767 €+289 €+1 478 €
8+1 767 €+1 323 €+444 €
9+1 767 €+1 430 €+337 €
10+1 767 €+1 541 €+226 €
11+1 767 €+1 654 €+113 €
12+1 767 €+1 771 €-4 €
13+1 767 €+1 891 €-124 €
14+1 767 €+2 013 €-246 €
15+1 767 €+2 140 €-373 €
16+1 767 €+2 269 €-502 €
17+1 767 €+2 402 €-635 €
18+1 767 €+2 539 €-772 €
19+1 767 €+2 680 €-913 €
20+1 767 €+2 824 €-1 057 €
21+1 767 €+2 972 €-1 205 €
22+1 767 €+3 124 €-1 357 €
23+1 767 €+3 281 €-1 514 €
24+1 767 €+3 442 €-1 675 €
25+1 767 €+3 607 €-1 840 €
Total+44 175 €+36 771 €+7 404 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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