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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleChilly-Mazarin (91)
Surface83m²
Coût Total233 560€
Loyer Annuel15 158€
Rentabilité6.49%
Cashflow/mois-69€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 000 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 2 397,59 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/4 étage, Accessible aux personne à mobilité réduite, Ascenseur, Toilettes séparées, Revêtement du sol: Parquet, 3 chambres, Balcon, 1 parking: Parking, Sans vis-à-vis, Belle vue, Piscine, Gardien, Pas de cave

Votre agence immobilière Chilly-Mazarin Nicolas Immobilier, vous présente cet appartement 4 pièces entièrement rénové situé dans le quartier Parc de Gravigny. Situé dans un immeuble de 4 étages construit en 1970, Il se compose d’une entrée, un séjour exposé Sud, une cuisine indépendante toute équipée, une arrière cuisine, trois chambres, un dressing, une salle de bain et un WC indépendant. 1 parking vient compléter ce bien.

Ville : Chilly-Mazarin
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91380
Coordonnées : 48.691242, 2.309278
Total : 233 560€
Prix d'acquisition : 199 000€
Travaux : 18 640€
Valeur du bien : 217 640€
Frais de notaire : 15 920€
Coût estimé : 15 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83m²
Loyer prédit : 15.22€/m²/mois
Fourchette : 13.05€ - 17.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 1263€/mois
Loyer annuel estimé : 15158€/an
Fourchette totale : 1083€ - 1473€/mois
Fourchette annuelle : 12998€ - 17677€/an
Rentabilité brute :6.49%
Fourchette de rentabilité :5.57% - 7.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :233 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 139,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :66,18€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 205,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :108 262,99€
Coût de l'assurance :19 852,60€
Taxe foncière : 1 515,83€/an
Soit par mois : 126,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 263,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 331,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-68,71€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 140 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire par une douche, installation d'un nouveau lavabo et WC, carrelage complet des murs et du sol, réfection de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de plomberie et d'électricité, peinture des murs et du plafond, remplacement de la robinetterie.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais installations un peu datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photo - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photo - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photo - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 640 €(225 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:11 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10 m² × 1100€/m² = 11000€ (incluant baignoire, douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:3 000€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 300€/m² = 3000€ (incluant plomberie, électricité, peinture, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 32€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chilly-Mazarin (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 263 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 158 €/an
Calcul : 1 263 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 515 €/an
Base de calcul : Emprunt de 233 560 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 794 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 516 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 640 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 465 €
Revenus locatifs : +15 158 €
Charges déductibles : -28 465 €
Résultat foncier Année 1 : -13 307 €(Déficit de 13 307 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 2 607 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 825 €/an
Revenus locatifs : +15 158 €
Charges déductibles : -9 825 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 333 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 2606.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 350 €(65% de 199 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 704 €/an
Calcul : 129 350 € × 3,636% = 4 704 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 158 €28 473 €7 523 €-13 314 €10 700 €2 614 €2 614 €
215 461 €9 629 €7 319 €5 832 €---
315 771 €9 419 €7 109 €6 352 €---
416 086 €9 202 €6 892 €6 884 €---
516 408 €8 977 €6 667 €7 431 €---
616 736 €8 745 €6 435 €7 991 €---
717 071 €8 506 €6 196 €8 565 €---
817 412 €8 259 €5 949 €9 154 €---
917 760 €8 003 €5 693 €9 757 €---
1018 116 €7 739 €5 429 €10 377 €---
1118 478 €7 466 €5 156 €11 012 €---
1218 847 €7 184 €4 874 €11 663 €---
1319 224 €6 893 €4 583 €12 331 €---
1419 609 €6 592 €4 282 €13 017 €---
1520 001 €6 281 €3 972 €13 720 €---
1620 401 €5 960 €3 651 €14 441 €---
1720 809 €5 629 €3 319 €15 180 €---
1821 225 €5 286 €2 976 €15 939 €---
1921 650 €4 932 €2 622 €16 718 €---
2022 083 €4 566 €2 257 €17 516 €---
2122 524 €4 189 €1 879 €18 336 €---
2222 975 €3 798 €1 488 €19 177 €---
2323 434 €3 395 €1 085 €20 039 €---
2423 903 €2 979 €669 €20 924 €---
2524 381 €2 548 €238 €21 833 €---
TOTAL485 525 €184 651 €108 263 €300 874 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 300 874 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 158 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 183 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 183 €-3 210 €+6 393 €
2+3 183 €+965 €+2 218 €
3+3 183 €+1 906 €+1 277 €
4+3 183 €+2 065 €+1 118 €
5+3 183 €+2 229 €+954 €
6+3 183 €+2 397 €+786 €
7+3 183 €+2 569 €+614 €
8+3 183 €+2 746 €+437 €
9+3 183 €+2 927 €+256 €
10+3 183 €+3 113 €+70 €
11+3 183 €+3 304 €-121 €
12+3 183 €+3 499 €-316 €
13+3 183 €+3 699 €-516 €
14+3 183 €+3 905 €-722 €
15+3 183 €+4 116 €-933 €
16+3 183 €+4 332 €-1 149 €
17+3 183 €+4 554 €-1 371 €
18+3 183 €+4 782 €-1 599 €
19+3 183 €+5 015 €-1 832 €
20+3 183 €+5 255 €-2 072 €
21+3 183 €+5 501 €-2 318 €
22+3 183 €+5 753 €-2 570 €
23+3 183 €+6 012 €-2 829 €
24+3 183 €+6 277 €-3 094 €
25+3 183 €+6 550 €-3 367 €
Total+79 575 €+90 262 €+-10 687 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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