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Propriété 4 pièces 192 m²

VilleChampagné-Saint-Hilaire (86)
Surface192
Coût Total247 090
Loyer Annuel14 110
Rentabilité5.71%
Cashflow/mois-221
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 198 000 €
Surface : 192 m²
Prix au m² : 1 031,25 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Propriété 4 pièces 192 m² - Propriété 4 pièces 192 m²

Découvrez cette charmante propriété offrant une surface habitable généreuse de 192m², Vous serez séduit par sa grande cuisine conviviale ouverte sur pièce de vie, deux systèmes de chauffage : un poêle à bois ainsi qu'un poêle à granulés, une suite parentale avec salle de bains, dressing ainsi qu'une buanderie. A l' étage; 2 chambres , une salle de bain avec douche et 2 WC. Une mezzanine spacieuse vient compléter l'ensemble, pouvant accueillir un espace bureau selon vos besoins. À l'extérieur, vous profiterez d'un vaste terrain de 4500 m² Un bien aux volumes généreux et au fort potentiel, à découvrir sans tarder. VISITE VIRTUELLE SUR DEMANDE. Accueil téléphonique de 8h à 19h du Lundi au samedi sans interruption. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr MCO

Surface : 192 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 10/04/2024

Consommation énergie primaire : 150 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 870 € et 2 540 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Champagné-Saint-Hilaire
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86160
Coordonnées : 46.331150, 0.347650
Total : 247 090
Prix d'acquisition : 198 000
Travaux : 33 250
Valeur du bien : 231 250
Frais de notaire : 15 840
Coût estimé : 15 840
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 192
Loyer prédit : 6.12€/m²/mois
Fourchette : 4.76€ - 7.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 1176€/mois
Loyer annuel estimé : 14110€/an
Fourchette totale : 915€ - 1511€/mois
Fourchette annuelle : 10978€ - 18137€/an
Rentabilité brute :5.71%
Fourchette de rentabilité :4.44% - 7.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :875,91 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :168 175
Prix d'achat :198 000
Décote à l'achat :+29 825 (+17.7%)
Marge achat-revente :-78 915€ (-46.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :247 090
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 206,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :72,07€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 278,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :114 926,54
Coût de l'assurance :21 620,38
Taxe foncière : 1 411,02€/an
Soit par mois : 117,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 175,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 396,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-220,52€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Système de chauffage
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 192 m²
Raison: DPE C - Maison - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 24 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE C - Maison - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture de la cuisine
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine moderne mais nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture de la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain moderne mais nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 250(173 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13500€ = 13500€
  • Menuiseries:14 400
    Fenêtres double vitrage: 24 fenêtres × 600€ = 14400€
  • Cuisine - Peinture:750
    Peinture cuisine: 15 m² × 50€/m² = 750€
  • Salle de bain - Peinture:300
    Peinture salle de bain: 6 m² × 50€/m² = 300€
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 100
    Parquet flottant: 30 m² × 70€/m² = 2100€
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture chambres: 30 m² × 40€/m² = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Champagné-Saint-Hilaire (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CA(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 27 900✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 176 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 110 €/an
Calcul : 1 176 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 975 €/an
Base de calcul : Emprunt de 247 090 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 865 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 411 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 250
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 501
Revenus locatifs : +14 110
Charges déductibles : -43 501
Résultat foncier Année 1 : -29 391(Déficit de 29 391 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 991
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 251 €/an
Revenus locatifs : +14 110
Charges déductibles : -10 251
Résultat foncier Années 2+ : 3 859 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7990.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 198 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 128 700(65% de 198 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 680 €/an
Calcul : 128 700 € × 3,636% = 4 680
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 11043 5097 983-29 39921 400 €7 999 €7 999 €
214 39210 0437 7674 349--3 649 €
314 6809 8207 5454 860---
414 9749 5907 3145 384---
515 2739 3527 0765 921---
615 5799 1066 8316 472---
715 8908 8526 5777 038---
816 2088 5906 3147 618---
916 5328 3196 0438 213---
1016 8638 0395 7638 824---
1117 2007 7505 4749 451---
1217 5447 4515 17510 094---
1317 8957 1424 86610 753---
1418 2536 8234 54711 431---
1518 6186 4934 21712 125---
1618 9916 1523 87612 838---
1719 3705 8003 52413 570---
1819 7585 4363 16114 321---
1920 1535 0612 78515 092---
2020 5564 6722 39715 884---
2120 9674 2711 99516 696---
2221 3863 8571 58117 530---
2321 8143 4291 15318 386---
2422 2502 98671019 264---
2522 6952 52925320 166---
TOTAL451 955205 073114 927246 88321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 246 883
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 110 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 963 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 963-6 420+9 383
2+2 9630+2 963
3+2 963+363+2 600
4+2 963+1 615+1 348
5+2 963+1 776+1 187
6+2 963+1 942+1 021
7+2 963+2 111+852
8+2 963+2 285+678
9+2 963+2 464+499
10+2 963+2 647+316
11+2 963+2 835+128
12+2 963+3 028-65
13+2 963+3 226-263
14+2 963+3 429-466
15+2 963+3 638-675
16+2 963+3 852-889
17+2 963+4 071-1 108
18+2 963+4 296-1 333
19+2 963+4 528-1 565
20+2 963+4 765-1 802
21+2 963+5 009-2 046
22+2 963+5 259-2 296
23+2 963+5 516-2 553
24+2 963+5 779-2 816
25+2 963+6 050-3 087
Total+74 075+74 065+10
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 15 jours
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