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Achat appartement

Bien expiré
VilleAutun (71)
Surface74m²
Coût Total120 400€
Loyer Annuel7 072€
Rentabilité5.87%
Cashflow/mois-498€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 000 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 1 081,08 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Balcon, Cave, Ascenseur, Surface de 74 m², Bâtiment de 5 étages, 3 Pièces, 2 Chambres, Au 5ème étage, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Rangements, Chauffage gaz collectif, Une entrée, Interphone

Autun, centre-ville, au cinquième et dernier étage d'une résidence sécurisée avec ascenseur, un appartement type 3 de 74.50m² comprenant une entrée avec placard, un salon/séjour une cuisine avec accès à son balcon, deux chambres, une salle de douche et un WC. Appartement très lumineux, traversant et disposant des fenêtres PVC doubles vitrages. Cave en sous-sol. NEYRAT Immobilier AUTUN - Denis CONTASSOT :

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Autun
Département : Saône-et-Loire
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 71400
Coordonnées : 46.953970, 4.293914
Total : 120 400€
Prix d'acquisition : 80 000€
Travaux : 34 000€
Valeur du bien : 114 000€
Frais de notaire : 6 400€
Coût estimé : 6 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 7.96€/m²/mois
Fourchette : 6.36€ - 9.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 589€/mois
Loyer annuel estimé : 7072€/an
Fourchette totale : 471€ - 738€/mois
Fourchette annuelle : 5648€ - 8856€/an
Rentabilité brute :5.87%
Fourchette de rentabilité :4.69% - 7.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :120 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :595,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :35,12€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 630,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 108,98€
Coût de l'assurance :10 535,00€
Taxe foncière : 707,21€/an
Soit par mois : 58,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 398,00€/mois
Soit par an : 4 776,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 589,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 087,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-497,74€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 74 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, remplacement des éléments vétustes si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs)
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rénovation lourde
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise à jour du tableau électrique aux normes et ajout de prises si insuffisantes
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 000 €(459 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:7 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 7000€ = 7000€ (plomberie et électricité incluses)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité inclus)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (parquet, peinture, électricité inclus)
  • Second œuvre général:1 500€
    Mise à jour tableau électrique: 1 tableau électrique × 1500€ = 1500€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale d'Autun (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 11 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 589 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 072 €/an
Calcul : 589 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 018 €/an
Base de calcul : Emprunt de 120 400 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 421 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 707 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 776 €/an
Calcul : 398 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 922 €
Revenus locatifs : +7 072 €
Charges déductibles : -43 922 €
Résultat foncier Année 1 : -36 850 €(Déficit de 36 850 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 450 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 922 €/an
Revenus locatifs : +7 072 €
Charges déductibles : -9 922 €
Résultat foncier Années 2+ : -2 850 €/an(Déficit de 2 850 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15450.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000 €(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 072 €43 926 €4 021 €-36 854 €21 400 €15 454 €15 454 €
27 214 €9 819 €3 914 €-2 605 €2 605 €-15 454 €
37 358 €9 708 €3 804 €-2 350 €2 350 €-15 454 €
47 505 €9 594 €3 689 €-2 089 €2 089 €-15 454 €
57 655 €9 475 €3 571 €-1 820 €1 820 €-15 454 €
67 808 €9 353 €3 448 €-1 545 €1 545 €-15 454 €
77 964 €9 226 €3 321 €-1 262 €1 262 €-15 454 €
88 124 €9 095 €3 190 €-971 €971 €-15 454 €
98 286 €8 959 €3 055 €-673 €673 €-15 454 €
108 452 €8 819 €2 914 €-367 €367 €-15 454 €
118 621 €8 674 €2 769 €-53 €53 €-15 454 €
128 793 €8 524 €2 619 €269 €---
138 969 €8 369 €2 464 €600 €---
149 149 €8 208 €2 304 €940 €---
159 332 €8 042 €2 138 €1 289 €---
169 518 €7 870 €1 966 €1 648 €---
179 709 €7 693 €1 788 €2 016 €---
189 903 €7 509 €1 604 €2 394 €---
1910 101 €7 319 €1 414 €2 782 €---
2010 303 €7 122 €1 218 €3 180 €---
2110 509 €6 919 €1 015 €3 590 €---
2210 719 €6 709 €804 €4 010 €---
2310 933 €6 491 €587 €4 442 €---
2411 152 €6 266 €362 €4 886 €---
2511 375 €6 034 €129 €5 341 €---
TOTAL226 523 €239 724 €58 109 €-13 201 €35 136 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 10 541 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -13 201 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 072 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 485 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 485 €-6 420 €+7 905 €
2+1 485 €-782 €+2 267 €
3+1 485 €-705 €+2 190 €
4+1 485 €-627 €+2 112 €
5+1 485 €-546 €+2 031 €
6+1 485 €-463 €+1 948 €
7+1 485 €-378 €+1 863 €
8+1 485 €-291 €+1 776 €
9+1 485 €-202 €+1 687 €
10+1 485 €-110 €+1 595 €
11+1 485 €-16 €+1 501 €
12+1 485 €+81 €+1 404 €
13+1 485 €+180 €+1 305 €
14+1 485 €+282 €+1 203 €
15+1 485 €+387 €+1 098 €
16+1 485 €+494 €+991 €
17+1 485 €+605 €+880 €
18+1 485 €+718 €+767 €
19+1 485 €+835 €+650 €
20+1 485 €+954 €+531 €
21+1 485 €+1 077 €+408 €
22+1 485 €+1 203 €+282 €
23+1 485 €+1 333 €+152 €
24+1 485 €+1 466 €+19 €
25+1 485 €+1 602 €-117 €
Total+37 125 €+676 €+36 449 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 89 jours
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