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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleChevenoz (74)
Surface135.7m²
Coût Total278 760€
Loyer Annuel23 024€
Rentabilité8.26%
Cashflow/mois+245€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 247 000 €
Surface : 135.7 m²
Prix au m² : 1 820,19 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : disponible immédiatement, 2/2 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Cave, Salon (total 41,18 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: 2 parkings, calme, Pas de balcon

VALLÉE D'ABONDANCE - Un cadre paisible à seulement 17 km de THONON et 5 Km de BERNEX : T4/5 en duplex de 135 m² au sol, situé au coeur d'un authentique hameau.Ce bien spacieux et lumineux offre un grand hall d'entrée avec rangements, une cuisine ouverte entièrement équipée, donnant sur une salle à manger/salon confortable avec accès direct à une terrasse ensoleillée. La suite parentale de plain-pied ajoute une touche de confort supplémentaire à ce bien. A l'étage: deux chambres lumineuses et une salle de bains. Le bien bénéficie de nombreux rangements pour une organisation optimale. Une grande cave ainsi que deux places de stationnement extérieures, dont une couverte complètent ce bien.Chauffage au sol. Idéal pour les amoureux de la nature et du calme. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Chevenoz
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74500
Coordonnées : 46.323700, 6.652300
Total : 278 760€
Prix d'acquisition : 247 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 259 000€
Frais de notaire : 19 760€
Coût estimé : 19 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 135.7m²
Loyer prédit : 14.14€/m²/mois
Fourchette : 10.81€ - 18.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 1919€/mois
Loyer annuel estimé : 23024€/an
Fourchette totale : 1467€ - 2509€/mois
Fourchette annuelle : 17607€ - 30107€/an
Rentabilité brute :8.26%
Fourchette de rentabilité :6.32% - 10.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 309,09 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :313 344 €
Prix d'achat :247 000 €
Décote à l'achat :-66 344€ (-21.2%)
Marge achat-revente :34 584€ (11.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :278 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 400,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :81,30€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 481,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :141 248,21€
Coût de l'assurance :24 391,50€
Taxe foncière : 2 302,39€/an
Soit par mois : 191,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 918,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 673,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :245,46€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 233 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au sol actuel
Quantité: 1 système pour 136 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus électrique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée, y compris les placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite mise aux normes et rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(88 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 919 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 024 €/an
Calcul : 1 919 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 717 €/an
Base de calcul : Emprunt de 278 760 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 976 €/an
Calcul : 81 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 302 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 995 €
Revenus locatifs : +23 024 €
Charges déductibles : -24 995 €
Résultat foncier Année 1 : -1 972 €(Déficit de 1 972 €)
Imputable sur revenu global : 1 972 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 995 €/an
Revenus locatifs : +23 024 €
Charges déductibles : -12 995 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 028 €/an
Prix d'achat du bien : 247 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 160 550 €(65% de 247 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 838 €/an
Calcul : 160 550 € × 3,636% = 5 838 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 024 €25 005 €9 727 €-1 981 €1 981 €--
223 484 €12 751 €9 473 €10 734 €---
323 954 €12 488 €9 210 €11 466 €---
424 433 €12 216 €8 938 €12 218 €---
524 922 €11 933 €8 655 €12 988 €---
625 420 €11 641 €8 363 €13 779 €---
725 929 €11 339 €8 061 €14 590 €---
826 447 €11 025 €7 747 €15 422 €---
926 976 €10 700 €7 422 €16 276 €---
1027 516 €10 364 €7 086 €17 152 €---
1128 066 €10 015 €6 737 €18 051 €---
1228 627 €9 654 €6 376 €18 973 €---
1329 200 €9 280 €6 002 €19 920 €---
1429 784 €8 893 €5 615 €20 891 €---
1530 380 €8 491 €5 213 €21 888 €---
1630 987 €8 076 €4 798 €22 911 €---
1731 607 €7 645 €4 367 €23 962 €---
1832 239 €7 199 €3 921 €25 040 €---
1932 884 €6 737 €3 459 €26 147 €---
2033 541 €6 258 €2 980 €27 283 €---
2134 212 €5 763 €2 485 €28 450 €---
2234 897 €5 249 €1 971 €29 648 €---
2335 594 €4 717 €1 439 €30 878 €---
2436 306 €4 166 €888 €32 141 €---
2537 032 €3 595 €317 €33 438 €---
TOTAL737 461 €235 199 €141 248 €502 262 €1 981 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 594 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 502 262 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 024 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 835 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 835 €-594 €+5 429 €
2+4 835 €+3 220 €+1 615 €
3+4 835 €+3 440 €+1 395 €
4+4 835 €+3 665 €+1 170 €
5+4 835 €+3 896 €+939 €
6+4 835 €+4 134 €+701 €
7+4 835 €+4 377 €+458 €
8+4 835 €+4 627 €+208 €
9+4 835 €+4 883 €-48 €
10+4 835 €+5 146 €-311 €
11+4 835 €+5 415 €-580 €
12+4 835 €+5 692 €-857 €
13+4 835 €+5 976 €-1 141 €
14+4 835 €+6 267 €-1 432 €
15+4 835 €+6 566 €-1 731 €
16+4 835 €+6 873 €-2 038 €
17+4 835 €+7 189 €-2 354 €
18+4 835 €+7 512 €-2 677 €
19+4 835 €+7 844 €-3 009 €
20+4 835 €+8 185 €-3 350 €
21+4 835 €+8 535 €-3 700 €
22+4 835 €+8 894 €-4 059 €
23+4 835 €+9 263 €-4 428 €
24+4 835 €+9 642 €-4 807 €
25+4 835 €+10 031 €-5 196 €
Total+120 875 €+150 679 €+-29 804 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 104 jours
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