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Résidence LA LOUVIERE - Appartement T2, 45,20m2 avec jardin privatif

Bien expiré
VilleCastillon-la-Bataille (33)
Surface45m²
Coût Total88 240€
Loyer Annuel6 324€
Rentabilité7.17%
Cashflow/mois-66€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 68 000 €
Surface : 45 m²
Prix au m² : 1 511,11 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électricité individuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Résidence La Louvière - Au calme, proche gare et centre ville, situé dans le Bâtiment B, en rez-de-jardin, appartement T2 de 45,20m2 Loi Carrez, comprenant une entrée avec placard, un séjour de plus de 22m2 donnant sur une terrasse privative de 25m2 orientée Ouest sans vis à vis, une salle de bain, toilettes indépendantes. Une place de parking privée et sécurisée complète ce bien.

Cette annonce référence 296691 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier FRANCK DUFAYS (EIRL) immatriculé au RSAC de PARIS-1ER-ARRONDISSEMENT (75001) sous le numéro 49797884100029.

Prix du bien : 68 000,00 € Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours. Nombre de lots : 2 Charges prévisionnelles annuelles : 1 000,00 €

A propos des performances énergétiques : Date de réalisation du diagnostic énergétique : 10/07/2025 Score DPE : 121 kWhEP/m²/an Score GES : 3 kgepCO2/m²/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 540.00 € et 770.00 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://bskimmobilier.com/bareme

Ville : Castillon-la-Bataille
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33350
Coordonnées : 44.857434, -0.046884
Total : 88 240€
Prix d'acquisition : 68 000€
Travaux : 14 800€
Valeur du bien : 82 800€
Frais de notaire : 5 440€
Coût estimé : 5 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 45m²
Loyer prédit : 11.71€/m²/mois
Fourchette : 9.62€ - 14.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 527€/mois
Loyer annuel estimé : 6324€/an
Fourchette totale : 433€ - 642€/mois
Fourchette annuelle : 5194€ - 7700€/an
Rentabilité brute :7.17%
Fourchette de rentabilité :5.89% - 8.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :88 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :430,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :26,47€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 456,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :40 902,23€
Coût de l'assurance :7 941,60€
Taxe foncière : 632,43€/an
Soit par mois : 52,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 83,33€/mois
Soit par an : 999,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 527,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 592,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-65,96€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 121 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: 0
Raison: DPE C - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et remplacement de la robinetterie si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon en état moyen nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 800 €(329 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucun remplacement nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:7 000€
    Rénovation cuisine complète: 4500€, Plomberie: 1000€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 700€
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation complète salle de bain: 4000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres:300€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 25€/m² = 300€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:500€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 25€/m² = 500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Castillon-la-Bataille (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 527 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 324 €/an
Calcul : 527 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 839 €/an
Base de calcul : Emprunt de 88 240 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 318 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 632 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 000 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 589 €
Revenus locatifs : +6 324 €
Charges déductibles : -19 589 €
Résultat foncier Année 1 : -13 265 €(Déficit de 13 265 €)
Imputable sur revenu global : 13 265 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 789 €/an
Revenus locatifs : +6 324 €
Charges déductibles : -4 789 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 535 €/an
Prix d'achat du bien : 68 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 200 €(65% de 68 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 607 €/an
Calcul : 44 200 € × 3,636% = 1 607 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 324 €19 592 €2 842 €-13 268 €13 268 €--
26 451 €4 715 €2 765 €1 735 €---
36 580 €4 636 €2 686 €1 944 €---
46 711 €4 554 €2 604 €2 158 €---
56 846 €4 469 €2 519 €2 377 €---
66 982 €4 381 €2 431 €2 601 €---
77 122 €4 291 €2 341 €2 831 €---
87 265 €4 197 €2 247 €3 067 €---
97 410 €4 101 €2 151 €3 309 €---
107 558 €4 001 €2 051 €3 557 €---
117 709 €3 898 €1 948 €3 811 €---
127 863 €3 792 €1 842 €4 072 €---
138 021 €3 682 €1 732 €4 339 €---
148 181 €3 568 €1 618 €4 613 €---
158 345 €3 451 €1 500 €4 894 €---
168 512 €3 329 €1 379 €5 182 €---
178 682 €3 204 €1 254 €5 478 €---
188 855 €3 074 €1 124 €5 781 €---
199 033 €2 941 €991 €6 092 €---
209 213 €2 803 €853 €6 411 €---
219 398 €2 660 €710 €6 738 €---
229 585 €2 512 €562 €7 073 €---
239 777 €2 360 €410 €7 417 €---
249 973 €2 203 €253 €7 770 €---
2510 172 €2 040 €90 €8 132 €---
TOTAL202 568 €104 453 €40 902 €98 114 €13 268 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 980 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 98 114 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 324 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 328 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 328 €-3 980 €+5 308 €
2+1 328 €+521 €+807 €
3+1 328 €+583 €+745 €
4+1 328 €+647 €+681 €
5+1 328 €+713 €+615 €
6+1 328 €+780 €+548 €
7+1 328 €+849 €+479 €
8+1 328 €+920 €+408 €
9+1 328 €+993 €+335 €
10+1 328 €+1 067 €+261 €
11+1 328 €+1 143 €+185 €
12+1 328 €+1 222 €+106 €
13+1 328 €+1 302 €+26 €
14+1 328 €+1 384 €-56 €
15+1 328 €+1 468 €-140 €
16+1 328 €+1 555 €-227 €
17+1 328 €+1 643 €-315 €
18+1 328 €+1 734 €-406 €
19+1 328 €+1 828 €-500 €
20+1 328 €+1 923 €-595 €
21+1 328 €+2 021 €-693 €
22+1 328 €+2 122 €-794 €
23+1 328 €+2 225 €-897 €
24+1 328 €+2 331 €-1 003 €
25+1 328 €+2 440 €-1 112 €
Total+33 200 €+29 434 €+3 766 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 98 jours
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