Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

VilleNîmes (30)
Surface64.7m²
Coût Total95 472€
Loyer Annuel8 757€
Rentabilité9.17%
Cashflow/mois-39€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 88 400 €
Surface : 64.7 m²
Prix au m² : 1 366,31 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 6 étage, Ascenseur, Toilettes séparées, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Balcon, Exposition sud-ouest, Gardien, Digicode, Interphone

QUARTIER DE LA GAREDans une résidence fermée et sécurisée, venez visiter cet appartement, sans vis- à vis, situé au 6ème étage avec ascenseur. Il comprend une entrée avec placard, une cuisine avec loggia, un séjour avec balcon, deux chambres (possibilité d'en faire une troisième), une salle d'eau et un WC. Une cave et une place de parking complètent ce bien. Charges 202 euros/mois comprenant : CCG + Chauffage + Ascenseur + Eau froide + Parking + Cave

Ville : Nîmes
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30000
Coordonnées : 43.828685, 4.371363
Total : 95 472€
Prix d'acquisition : 88 400€
Valeur du bien : 88 400€
Frais de notaire : 7 072€
Coût estimé : 7 072€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64.7m²
Loyer prédit : 11.28€/m²/mois
Fourchette : 8.90€ - 14.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 730€/mois
Loyer annuel estimé : 8757€/an
Fourchette totale : 576€ - 925€/mois
Fourchette annuelle : 6912€ - 11095€/an
Rentabilité brute :9.17%
Fourchette de rentabilité :7.24% - 11.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 018,89 €/m²
Basé sur :447 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :130 622 €
Prix d'achat :88 400 €
Décote à l'achat :-42 222€ (-32.3%)
Marge achat-revente :35 150€ (26.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :95 472€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :466,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :27,05€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 493,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 405,95€
Coût de l'assurance :8 115,12€
Taxe foncière : 875,71€/an
Soit par mois : 72,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 202,00€/mois
Soit par an : 2 424,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 729,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 768,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-38,53€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 178 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 730 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 757 €/an
Calcul : 730 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 082 €/an
Base de calcul : Emprunt de 95 472 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 325 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 876 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 424 €/an
Calcul : 202 €/mois × 12 mois

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 6 706 €/an
Revenus locatifs : +8 757 €
Charges déductibles : -6 706 €
Résultat foncier : 2 051 €/an
Prix d'achat du bien : 88 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 460 €(65% de 88 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 089 €/an
Calcul : 57 460 € × 3,636% = 2 089 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 757 €6 709 €3 085 €2 048 €---
28 932 €6 626 €3 001 €2 307 €---
39 111 €6 539 €2 915 €2 571 €---
49 293 €6 450 €2 826 €2 843 €---
59 479 €6 359 €2 734 €3 120 €---
69 669 €6 264 €2 639 €3 405 €---
79 862 €6 165 €2 541 €3 696 €---
810 059 €6 064 €2 440 €3 995 €---
910 260 €5 959 €2 335 €4 301 €---
1010 466 €5 851 €2 227 €4 614 €---
1110 675 €5 739 €2 115 €4 936 €---
1210 888 €5 624 €1 999 €5 265 €---
1311 106 €5 504 €1 880 €5 602 €---
1411 328 €5 381 €1 757 €5 947 €---
1511 555 €5 254 €1 629 €6 301 €---
1611 786 €5 122 €1 498 €6 664 €---
1712 022 €4 986 €1 362 €7 036 €---
1812 262 €4 846 €1 221 €7 417 €---
1912 507 €4 700 €1 076 €7 807 €---
2012 757 €4 550 €926 €8 207 €---
2113 013 €4 395 €771 €8 617 €---
2213 273 €4 235 €611 €9 038 €---
2313 538 €4 070 €445 €9 469 €---
2413 809 €3 899 €274 €9 910 €---
2514 085 €3 722 €98 €10 363 €---
TOTAL280 492 €135 014 €44 406 €145 478 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 145 478 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 757 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 839 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 839 €+614 €+1 225 €
2+1 839 €+692 €+1 147 €
3+1 839 €+771 €+1 068 €
4+1 839 €+853 €+986 €
5+1 839 €+936 €+903 €
6+1 839 €+1 021 €+818 €
7+1 839 €+1 109 €+730 €
8+1 839 €+1 199 €+640 €
9+1 839 €+1 290 €+549 €
10+1 839 €+1 384 €+455 €
11+1 839 €+1 481 €+358 €
12+1 839 €+1 579 €+260 €
13+1 839 €+1 681 €+158 €
14+1 839 €+1 784 €+55 €
15+1 839 €+1 890 €-51 €
16+1 839 €+1 999 €-160 €
17+1 839 €+2 111 €-272 €
18+1 839 €+2 225 €-386 €
19+1 839 €+2 342 €-503 €
20+1 839 €+2 462 €-623 €
21+1 839 €+2 585 €-746 €
22+1 839 €+2 711 €-872 €
23+1 839 €+2 841 €-1 002 €
24+1 839 €+2 973 €-1 134 €
25+1 839 €+3 109 €-1 270 €
Total+45 975 €+43 644 €+2 331 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →