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Achat maison

Bien expiré
VilleChalais (16)
Surface247
Coût Total371 406
Loyer Annuel22 119
Rentabilité5.96%
Cashflow/mois-310
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 233 200 €
Surface : 247 m²
Prix au m² : 944,13 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 12
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Orientation Sud, Surface de 247 m², 12 Pièces, 5 Chambres, 3 Salles de bain, Salle de séjour : 25 m², Terrain de 8972 m², Travaux

Sur une hauteur à seulement 5 minutes de Chalais (tous commerces, gare SNCF), une belle maison de maître avec une maison d?amis attenante, un grand garage/atelier et un très beau parc bien entretenu. La maison principale comprend trois chambres dont une au rez-de-chaussée, deux belles pièces de réception, un bureau, deux salles d?eau et une cuisine. La maison d?amis comprend un salon à double hauteur et une petite cuisine au rez-de-chaussée et deux chambres, un grand mezzanine et une salle d?eau à l?étage. Un magnifique parc clos et très privé avec de beaux arbres offrant de l'ombre, paix et intimité, des terrasses ensoleillées, et un espace parking donnant accès au double garage complètent ce bel ensemble. Idéale comme résidence principale ou secondaire, avec en plus la possibilité de proposer des chambres d'hôtes ou la location saisonnière de la maison d?amis. Quelques travaux à prévoir. A visiter sans tarder.

Pour visiter et vous accompagner dans votre projet, contactez Catherine DANNREUTHER (Gérante), au +33 (0)5 45 98 00 98 ou par courriel à

Prix : 233,200 €HAI incluant 6.00%TTC d'honoraires à la charge de l'acquéreur. Prix honoraires exclus: 220,000 €. Frais de notaire en sus. 

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques:

Ville : Chalais
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16210
Coordonnées : 45.309230, 0.038000
Total : 371 406
Prix d'acquisition : 233 200
Travaux : 119 550
Valeur du bien : 352 750
Frais de notaire : 18 656
Coût estimé : 18 656
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 247
Loyer prédit : 7.46€/m²/mois
Fourchette : 5.83€ - 9.56€/m²/mois
Loyer total estimé : 1843€/mois
Loyer annuel estimé : 22119€/an
Fourchette totale : 1439€ - 2361€/mois
Fourchette annuelle : 17269€ - 28330€/an
Rentabilité brute :5.96%
Fourchette de rentabilité :4.65% - 7.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :371 406
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 863,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :105,23€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 968,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :187 593,65
Coût de l'assurance :31 569,51
Taxe foncière : 2 211,88€/an
Soit par mois : 184,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 843,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 152,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-309,65€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 378 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 247 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 247 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 31 fenêtres (estimation basée sur 247 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC), carrelage, plomberie, électricité
Quantité: 2 salles d'eau
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: salon complet (environ 50 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: DPE F - Maison - Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie (remplacement si nécessaire)
Quantité: toute la maison
Raison: DPE F - Maison - Assurer la conformité et le bon fonctionnement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :119 550(484 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:14 850
    Isolation des combles: 247 m² × 60€/m² = 14820€, Main d'œuvre: 30€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13500€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:28 500
    Remplacement fenêtres: 31 fenêtres × 900€/fenêtre = 27900€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000
    Rénovation cuisine complète: 20000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000
    Rénovation salle de bain: 2 salles × 4000€/salle = 8000€ (incluant tous les éléments sanitaires)
  • Chambres - Rénovation lourde:15 000
    Rénovation chambres: 75 m² × 200€/m² = 15000€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité)
  • Salon - Rénovation lourde:10 000
    Rénovation salon: 50 m² × 200€/m² = 10000€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité)
  • Électricité générale:1 200
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau = 1200€ (installation incluse)
  • Plomberie générale:5 000
    Vérification plomberie générale: 5000€ (remplacement si nécessaire, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chalais (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 60 350✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 843 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 119 €/an
Calcul : 1 843 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 910 €/an
Base de calcul : Emprunt de 371 406 à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 263 €/an
Calcul : 105 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 212 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 119 550
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 135 935
Revenus locatifs : +22 119
Charges déductibles : -135 935
Résultat foncier Année 1 : -113 816(Déficit de 113 816 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 92 416
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 385 €/an
Revenus locatifs : +22 119
Charges déductibles : -16 385
Résultat foncier Années 2+ : 5 734 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 92415.90 € reporté.
Prix d'achat du bien : 233 200
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 151 580(65% de 233 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 512 €/an
Calcul : 151 580 € × 3,636% = 5 512
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 119135 94712 922-113 82821 400 €92 428 €92 428 €
222 56116 05912 5856 502--85 926 €
323 01215 71012 2357 303--78 623 €
423 47315 34711 8738 125--70 498 €
523 94214 97211 4978 970--61 528 €
624 42114 58411 1099 837--51 691 €
724 90914 18110 70610 728--40 962 €
825 40813 76410 29011 643--29 319 €
925 91613 3329 85812 583--16 736 €
1026 43412 8859 41013 549--3 187 €
1126 96312 4228 94714 541---
1227 50211 9428 46715 560---
1328 05211 4457 97016 607---
1428 61310 9307 45617 683---
1529 18510 3976 92218 788---
1629 7699 8456 37019 924---
1730 3649 2735 79821 092---
1830 9728 6805 20622 291---
1931 5918 0674 59223 524---
2032 2237 4313 95624 792---
2132 8676 7733 29826 095---
2233 5256 0912 61627 434---
2334 1955 3851 91028 811---
2434 8794 6531 17830 226---
2535 5773 89542131 681---
TOTAL708 472394 010187 594314 46221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 314 462
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 119 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 645 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 645-6 420+11 065
2+4 6450+4 645
3+4 6450+4 645
4+4 6450+4 645
5+4 6450+4 645
6+4 6450+4 645
7+4 6450+4 645
8+4 6450+4 645
9+4 6450+4 645
10+4 6450+4 645
11+4 645+3 406+1 239
12+4 645+4 668-23
13+4 645+4 982-337
14+4 645+5 305-660
15+4 645+5 636-991
16+4 645+5 977-1 332
17+4 645+6 327-1 682
18+4 645+6 687-2 042
19+4 645+7 057-2 412
20+4 645+7 438-2 793
21+4 645+7 828-3 183
22+4 645+8 230-3 585
23+4 645+8 643-3 998
24+4 645+9 068-4 423
25+4 645+9 504-4 859
Total+116 125+94 339+21 786
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 145 jours
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