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Appartement 2 pièces 42 m²

Bien expiré
VilleGrigny (91)
Surface42m²
Coût Total108 700€
Loyer Annuel9 132€
Rentabilité8.40%
Cashflow/mois+116€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 42 m²
Prix au m² : 1 785,71 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 42 m² - Appartement 2 pièces 42 m²

iad France - Paulette Tsengue-Tsengue vous propose:

Surface : 42 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 37 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 05/12/2022

Consommation énergie primaire : 201 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 570 € et 800 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris)

Ville : Grigny
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91350
Coordonnées : 48.655600, 2.397211
Total : 108 700€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 27 700€
Valeur du bien : 102 700€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 42m²
Loyer prédit : 18.12€/m²/mois
Fourchette : 15.22€ - 21.57€/m²/mois
Loyer total estimé : 761€/mois
Loyer annuel estimé : 9132€/an
Fourchette totale : 639€ - 906€/mois
Fourchette annuelle : 7672€ - 10871€/an
Rentabilité brute :8.40%
Fourchette de rentabilité :7.06% - 10.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :108 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :537,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :31,70€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 568,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 462,18€
Coût de l'assurance :9 511,25€
Taxe foncière : 913,25€/an
Soit par mois : 76,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 761,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 645,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :116,02€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur air/air) pour remplacer un système ancien.
Quantité: 1 système pour 42 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet des murs et du sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 4 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation complète.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée, réfection plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds.
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement léger.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 700 €(660 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation complète salle de bain: 4 m² × 1000€/m² = 4000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Chambres:5 000€
    Rénovation chambres: 20 m² × 250€/m² = 5000€ (incluant parquet, peinture, électricité)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grigny (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 9 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 761 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 132 €/an
Calcul : 761 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 627 €/an
Base de calcul : Emprunt de 108 700 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 380 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 913 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 621 €
Revenus locatifs : +9 132 €
Charges déductibles : -32 621 €
Résultat foncier Année 1 : -23 488 €(Déficit de 23 488 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 2 088 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 921 €/an
Revenus locatifs : +9 132 €
Charges déductibles : -4 921 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 212 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 2088.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 132 €32 624 €3 631 €-23 492 €21 400 €2 092 €2 092 €
29 315 €4 828 €3 534 €4 487 €---
39 501 €4 728 €3 434 €4 774 €---
49 691 €4 624 €3 331 €5 067 €---
59 885 €4 517 €3 224 €5 368 €---
610 083 €4 407 €3 113 €5 676 €---
710 285 €4 292 €2 999 €5 992 €---
810 490 €4 174 €2 880 €6 316 €---
910 700 €4 052 €2 758 €6 649 €---
1010 914 €3 925 €2 631 €6 989 €---
1111 132 €3 794 €2 500 €7 339 €---
1211 355 €3 658 €2 365 €7 697 €---
1311 582 €3 518 €2 225 €8 064 €---
1411 814 €3 373 €2 080 €8 440 €---
1512 050 €3 224 €1 930 €8 827 €---
1612 291 €3 068 €1 775 €9 223 €---
1712 537 €2 908 €1 614 €9 629 €---
1812 788 €2 742 €1 449 €10 045 €---
1913 043 €2 571 €1 277 €10 473 €---
2013 304 €2 393 €1 099 €10 911 €---
2113 570 €2 210 €916 €11 361 €---
2213 842 €2 020 €726 €11 822 €---
2314 119 €1 823 €530 €12 295 €---
2414 401 €1 620 €327 €12 781 €---
2514 689 €1 410 €116 €13 279 €---
TOTAL292 516 €112 505 €52 462 €180 011 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 180 011 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 132 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 918 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 918 €-6 420 €+8 338 €
2+1 918 €+719 €+1 199 €
3+1 918 €+1 432 €+486 €
4+1 918 €+1 520 €+398 €
5+1 918 €+1 610 €+308 €
6+1 918 €+1 703 €+215 €
7+1 918 €+1 798 €+120 €
8+1 918 €+1 895 €+23 €
9+1 918 €+1 995 €-77 €
10+1 918 €+2 097 €-179 €
11+1 918 €+2 202 €-284 €
12+1 918 €+2 309 €-391 €
13+1 918 €+2 419 €-501 €
14+1 918 €+2 532 €-614 €
15+1 918 €+2 648 €-730 €
16+1 918 €+2 767 €-849 €
17+1 918 €+2 889 €-971 €
18+1 918 €+3 014 €-1 096 €
19+1 918 €+3 142 €-1 224 €
20+1 918 €+3 273 €-1 355 €
21+1 918 €+3 408 €-1 490 €
22+1 918 €+3 547 €-1 629 €
23+1 918 €+3 689 €-1 771 €
24+1 918 €+3 834 €-1 916 €
25+1 918 €+3 984 €-2 066 €
Total+47 950 €+54 003 €+-6 053 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 118 jours
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