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Détails du bien

VilleBelleville (69)
Surface192m²
Coût Total304 100€
Loyer Annuel28 914€
Rentabilité9.51%
Cashflow/mois+557€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 270 000 €
Surface : 192 m²
Prix au m² : 1 406,25 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Central gaz Central gaz de ville Gaz, Nombre de WC : 2, Mandat exclusif, Jardin

En plein centre de Belleville-en-Beaujolais, cette maison de ville profite d'un emplacement recherché, à proximité immédiate des commerces, écoles et commodités. Avec ses 192 m² habitables, elle offre de beaux volumes et conserve tout le charme de l'ancien à travers une atmosphère chaleureuse. La maison dispose de cinq chambres, idéales pour accueillir une famille, créer ou imaginer différents projets. Un garage complète l'ensemble, apportant un confort rare et apprécié en plein cœur de la ville. Côté extérieur, le terrain de 1 024 m² constitue un véritable atout pour profiter des beaux jours. À saisir dès maintenant ! Statut agent commercial - https://www.century21-coquillat-belleville.com/mentions_legales/

Ville : Belleville
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69220
Coordonnées : 46.110718, 4.735159
Total : 304 100€
Prix d'acquisition : 270 000€
Travaux : 12 500€
Valeur du bien : 282 500€
Frais de notaire : 21 600€
Coût estimé : 21 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 192m²
Loyer prédit : 12.55€/m²/mois
Fourchette : 9.88€ - 15.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 2409€/mois
Loyer annuel estimé : 28914€/an
Fourchette totale : 1897€ - 3061€/mois
Fourchette annuelle : 22763€ - 36727€/an
Rentabilité brute :9.51%
Fourchette de rentabilité :7.49% - 12.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 685,93 €/m²
Basé sur :40 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :515 699 €
Prix d'achat :270 000 €
Décote à l'achat :-245 699€ (-47.6%)
Marge achat-revente :211 599€ (41.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :304 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 522,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :88,70€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 611,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :152 618,88€
Coût de l'assurance :26 608,75€
Taxe foncière : 2 891,40€/an
Soit par mois : 240,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 409,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 852,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :557,46€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 274 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 192 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 192 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 24 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain très datée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 64 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 64 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 500 €(65 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 409 €/mois
Revenus locatifs annuels : 28 914 €/an
Calcul : 2 409 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 510 €/an
Base de calcul : Emprunt de 304 100 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 064 €/an
Calcul : 89 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 891 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 966 €
Revenus locatifs : +28 914 €
Charges déductibles : -26 966 €
Résultat foncier Année 1 : 1 948 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 466 €/an
Revenus locatifs : +28 914 €
Charges déductibles : -14 466 €
Résultat foncier Années 2+ : 14 448 €/an
Prix d'achat du bien : 270 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 175 500 €(65% de 270 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 382 €/an
Calcul : 175 500 € × 3,636% = 6 382 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
128 914 €26 976 €10 520 €1 938 €---
229 492 €14 200 €10 244 €15 292 €---
330 082 €13 915 €9 959 €16 167 €---
430 684 €13 619 €9 663 €17 065 €---
531 297 €13 313 €9 357 €17 984 €---
631 923 €12 996 €9 040 €18 927 €---
732 562 €12 668 €8 712 €19 894 €---
833 213 €12 328 €8 372 €20 885 €---
933 877 €11 976 €8 020 €21 901 €---
1034 555 €11 612 €7 656 €22 943 €---
1135 246 €11 234 €7 278 €24 012 €---
1235 951 €10 843 €6 887 €25 108 €---
1336 670 €10 438 €6 483 €26 232 €---
1437 403 €10 019 €6 063 €27 384 €---
1538 151 €9 585 €5 629 €28 566 €---
1638 914 €9 136 €5 180 €29 779 €---
1739 693 €8 670 €4 714 €31 023 €---
1840 487 €8 188 €4 232 €32 299 €---
1941 296 €7 689 €3 733 €33 608 €---
2042 122 €7 172 €3 216 €34 951 €---
2142 965 €6 636 €2 681 €36 328 €---
2243 824 €6 082 €2 126 €37 742 €---
2344 700 €5 508 €1 552 €39 193 €---
2445 594 €4 913 €957 €40 681 €---
2546 506 €4 297 €342 €42 209 €---
TOTAL926 124 €264 013 €152 619 €662 111 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 662 111 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 28 914 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 072 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 072 €+581 €+5 491 €
2+6 072 €+4 588 €+1 484 €
3+6 072 €+4 850 €+1 222 €
4+6 072 €+5 119 €+953 €
5+6 072 €+5 395 €+677 €
6+6 072 €+5 678 €+394 €
7+6 072 €+5 968 €+104 €
8+6 072 €+6 266 €-194 €
9+6 072 €+6 570 €-498 €
10+6 072 €+6 883 €-811 €
11+6 072 €+7 204 €-1 132 €
12+6 072 €+7 532 €-1 460 €
13+6 072 €+7 869 €-1 797 €
14+6 072 €+8 215 €-2 143 €
15+6 072 €+8 570 €-2 498 €
16+6 072 €+8 934 €-2 862 €
17+6 072 €+9 307 €-3 235 €
18+6 072 €+9 690 €-3 618 €
19+6 072 €+10 082 €-4 010 €
20+6 072 €+10 485 €-4 413 €
21+6 072 €+10 899 €-4 827 €
22+6 072 €+11 323 €-5 251 €
23+6 072 €+11 758 €-5 686 €
24+6 072 €+12 204 €-6 132 €
25+6 072 €+12 663 €-6 591 €
Total+151 800 €+198 633 €+-46 833 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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