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Achat maison de plain-pied

Bien expiré
VilleDecize (58)
Surface93m²
Coût Total127 080€
Loyer Annuel8 170€
Rentabilité6.43%
Cashflow/mois-234€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 93 m²
Prix au m² : 806,45 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de plain-pied Decize

Entrée, cuisine, salon

3 chambres + bureau

Salle de bain

Grenier aménageable

Terrain ~380 m²

Garage

Proche écoles, commerces, centre-ville

Ville : Decize
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58300
Coordonnées : 46.822400, 3.454170
Total : 127 080€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 46 080€
Valeur du bien : 121 080€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93m²
Loyer prédit : 7.32€/m²/mois
Fourchette : 5.98€ - 8.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 681€/mois
Loyer annuel estimé : 8170€/an
Fourchette totale : 556€ - 834€/mois
Fourchette annuelle : 6673€ - 10003€/an
Rentabilité brute :6.43%
Fourchette de rentabilité :5.25% - 7.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :127 080€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :628,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :37,07€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 665,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 332,97€
Coût de l'assurance :11 119,50€
Taxe foncière : 1 200,00€/an
Soit par mois : 100,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 680,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 915,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-234,29€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 321 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 93 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 93 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimé ~5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, électricité
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du carrelage
Quantité: salon (~25 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du carrelage
Quantité: entrée (~5 m²)
Raison: État 3/5 visible - entrée nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 080 €(495 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:5 580€
    Isolation combles: 93 m² × 60€/m² = 5580€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation)
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (incluant pose)
  • Cuisine:8 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8500€ = 8500€ (incluant électroménager, plomberie et électricité)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité)
  • Chambres:4 000€
    Rénovation chambres: 20 m² × 200€/m² = 4000€ (incluant revêtement sol, peinture et électricité)
  • Salon:1 000€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant peinture et rafraîchissement carrelage)
  • Entrée:200€
    Rafraîchissement entrée: 5 m² × 40€/m² = 200€ (incluant peinture et rafraîchissement carrelage)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Decize (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 380€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 681 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 170 €/an
Calcul : 681 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 241 €/an
Base de calcul : Emprunt de 127 080 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 445 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 200 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 080 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 765 €
Revenus locatifs : +8 170 €
Charges déductibles : -53 765 €
Résultat foncier Année 1 : -45 595 €(Déficit de 45 595 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 195 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 685 €/an
Revenus locatifs : +8 170 €
Charges déductibles : -7 685 €
Résultat foncier Années 2+ : 485 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24195.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 170 €53 769 €4 245 €-45 600 €21 400 €24 200 €24 200 €
28 333 €7 576 €4 132 €757 €--23 443 €
38 500 €7 460 €4 015 €1 040 €--22 402 €
48 670 €7 339 €3 894 €1 331 €--21 071 €
58 843 €7 214 €3 769 €1 630 €--19 441 €
69 020 €7 084 €3 639 €1 936 €--17 505 €
79 201 €6 950 €3 506 €2 250 €--15 255 €
89 385 €6 812 €3 367 €2 573 €--12 683 €
99 572 €6 669 €3 224 €2 903 €--9 779 €
109 764 €6 521 €3 076 €3 243 €--6 536 €
119 959 €6 368 €2 923 €3 591 €--2 945 €
1210 158 €6 209 €2 765 €3 949 €---
1310 361 €6 046 €2 601 €4 316 €---
1410 569 €5 876 €2 431 €4 692 €---
1510 780 €5 701 €2 256 €5 079 €---
1610 996 €5 520 €2 075 €5 476 €---
1711 215 €5 332 €1 887 €5 883 €---
1811 440 €5 138 €1 693 €6 302 €---
1911 669 €4 938 €1 493 €6 731 €---
2011 902 €4 730 €1 285 €7 172 €---
2112 140 €4 516 €1 071 €7 624 €---
2212 383 €4 294 €849 €8 089 €---
2312 630 €4 064 €619 €8 566 €---
2412 883 €3 827 €382 €9 056 €---
2513 141 €3 581 €136 €9 560 €---
TOTAL261 683 €193 532 €61 333 €68 151 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 68 151 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 170 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 716 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 716 €-6 420 €+8 136 €
2+1 716 €0 €+1 716 €
3+1 716 €0 €+1 716 €
4+1 716 €0 €+1 716 €
5+1 716 €0 €+1 716 €
6+1 716 €0 €+1 716 €
7+1 716 €0 €+1 716 €
8+1 716 €0 €+1 716 €
9+1 716 €0 €+1 716 €
10+1 716 €0 €+1 716 €
11+1 716 €0 €+1 716 €
12+1 716 €+1 185 €+531 €
13+1 716 €+1 295 €+421 €
14+1 716 €+1 408 €+308 €
15+1 716 €+1 524 €+192 €
16+1 716 €+1 643 €+73 €
17+1 716 €+1 765 €-49 €
18+1 716 €+1 890 €-174 €
19+1 716 €+2 019 €-303 €
20+1 716 €+2 152 €-436 €
21+1 716 €+2 287 €-571 €
22+1 716 €+2 427 €-711 €
23+1 716 €+2 570 €-854 €
24+1 716 €+2 717 €-1 001 €
25+1 716 €+2 868 €-1 152 €
Total+42 900 €+21 329 €+21 571 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 89 jours
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