Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Gourdon - Belle et spacieuse Maison de ville en pierre proche de tous commerces

VilleGourdon (46)
Surface142m²
Coût Total221 380€
Loyer Annuel14 008€
Rentabilité6.33%
Cashflow/mois-95€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 148 400 €
Surface : 142 m²
Prix au m² : 1 045,07 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 142 m², 6 pièces, 3 chambres, 1 salle de bain, Cave, 1 salle de douche, Structure/extérieur en bon état

Dans le centre historique de Gourdon, au calme en hauteur, proche de tous commerces, cette belle Maison en pierre restaurée du XIXème, lumineuse et spacieuse, vous offre : Rdc : Grand séjour surface cuisine inclus de 40 m², totalement équipée et organisée autour d'un bar en L, salle d'eau wc buanderie de 15 m², 1er étage : Séjour de 45 m² très lumineux (4 fenêtres sur 3 cotés) avec grande bibliothèque et plafonds 3,50m. Une chambre de 18 m² en 1/2 niveau. 2ème étage : Palier, 2 chambres de 22 et 18 m² avec grands placards équipés, salle de bains double vasque de 8 m² , wc indépendant de 4 m². Sous Sol : - Chaufferie de 18m². Belle cave à vin en terre battue et cellier. Extérieur : Petit abri à vélos en pierre attenant à la maison.

Chauffage au fuel (chaudière Viessmann), double vitrage partiel, tout-à-l'égout.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques

Ville : Gourdon
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46300
Coordonnées : 44.751743, 1.423344
Total : 221 380€
Prix d'acquisition : 148 400€
Travaux : 61 108€
Valeur du bien : 209 508€
Frais de notaire : 11 872€
Coût estimé : 11 872€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 142m²
Loyer prédit : 8.22€/m²/mois
Fourchette : 6.36€ - 10.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 1167€/mois
Loyer annuel estimé : 14008€/an
Fourchette totale : 903€ - 1509€/mois
Fourchette annuelle : 10836€ - 18108€/an
Rentabilité brute :6.33%
Fourchette de rentabilité :4.89% - 8.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 748,08 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :248 227 €
Prix d'achat :148 400 €
Décote à l'achat :-99 827€ (-40.2%)
Marge achat-revente :26 847€ (10.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :221 380€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 081,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :64,57€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 145,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :102 968,30€
Coût de l'assurance :19 370,75€
Taxe foncière : 1 400,78€/an
Soit par mois : 116,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 167,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 262,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-95,14€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 251 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 142 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fuel
Quantité: 1 système pour 142 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 108 €(430 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:11 808€
    Isolation des combles: 142 m² × 84€/m² = 11808€, Main d'œuvre: 72€
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 12500€ (installation comprise)
  • Menuiseries:18 700€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 1100€/fenêtre = 18700€ (installation comprise)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 3500€ (installation comprise)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (installation comprise)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (incluant préparation et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gourdon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 46 508€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 167 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 008 €/an
Calcul : 1 167 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 145 €/an
Base de calcul : Emprunt de 221 380 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 775 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 401 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 108 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 429 €
Revenus locatifs : +14 008 €
Charges déductibles : -70 429 €
Résultat foncier Année 1 : -56 421 €(Déficit de 56 421 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 021 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 321 €/an
Revenus locatifs : +14 008 €
Charges déductibles : -9 321 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 687 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35021.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 148 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 460 €(65% de 148 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 508 €/an
Calcul : 96 460 € × 3,636% = 3 508 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 008 €70 436 €7 152 €-56 428 €21 400 €35 028 €35 028 €
214 288 €9 135 €6 959 €5 153 €--29 875 €
314 574 €8 935 €6 759 €5 639 €--24 236 €
414 865 €8 729 €6 553 €6 136 €--18 100 €
515 163 €8 516 €6 340 €6 647 €--11 453 €
615 466 €8 295 €6 120 €7 170 €--4 283 €
715 775 €8 068 €5 892 €7 707 €---
816 091 €7 833 €5 657 €8 258 €---
916 412 €7 590 €5 414 €8 822 €---
1016 741 €7 339 €5 163 €9 402 €---
1117 075 €7 080 €4 904 €9 996 €---
1217 417 €6 812 €4 636 €10 605 €---
1317 765 €6 535 €4 360 €11 230 €---
1418 121 €6 249 €4 074 €11 871 €---
1518 483 €5 954 €3 778 €12 529 €---
1618 853 €5 649 €3 473 €13 204 €---
1719 230 €5 333 €3 158 €13 897 €---
1819 614 €5 007 €2 832 €14 607 €---
1920 007 €4 671 €2 495 €15 336 €---
2020 407 €4 323 €2 147 €16 084 €---
2120 815 €3 963 €1 788 €16 852 €---
2221 231 €3 592 €1 416 €17 639 €---
2321 656 €3 208 €1 033 €18 447 €---
2422 089 €2 812 €636 €19 277 €---
2522 531 €2 403 €227 €20 128 €---
TOTAL448 676 €218 467 €102 968 €230 209 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 230 209 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 008 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 942 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 942 €-6 420 €+9 362 €
2+2 942 €0 €+2 942 €
3+2 942 €0 €+2 942 €
4+2 942 €0 €+2 942 €
5+2 942 €0 €+2 942 €
6+2 942 €0 €+2 942 €
7+2 942 €+1 027 €+1 915 €
8+2 942 €+2 477 €+465 €
9+2 942 €+2 647 €+295 €
10+2 942 €+2 820 €+122 €
11+2 942 €+2 999 €-57 €
12+2 942 €+3 182 €-240 €
13+2 942 €+3 369 €-427 €
14+2 942 €+3 561 €-619 €
15+2 942 €+3 759 €-817 €
16+2 942 €+3 961 €-1 019 €
17+2 942 €+4 169 €-1 227 €
18+2 942 €+4 382 €-1 440 €
19+2 942 €+4 601 €-1 659 €
20+2 942 €+4 825 €-1 883 €
21+2 942 €+5 055 €-2 113 €
22+2 942 €+5 292 €-2 350 €
23+2 942 €+5 534 €-2 592 €
24+2 942 €+5 783 €-2 841 €
25+2 942 €+6 038 €-3 096 €
Total+73 550 €+69 063 €+4 487 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 31 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →