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Appartement T4 73m2

Bien expiré
VilleChilly-Mazarin (91)
Surface73m²
Coût Total210 440€
Loyer Annuel13 332€
Rentabilité6.34%
Cashflow/mois-115€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 173 000 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 2 369,86 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement T4 73m2 - À vendre – Appartement T4 lumineux à Chilly-Mazarin – 173 000 € Dans une résidence calme et bien entretenue avec piscine et terrain de tennis, venez découvrir ce charmant appartement T4 de 73 m², situé au 3e et dernier étage (sans ascenseur), sans vis-à-vis et baigné de lumière. Ce bien se compose de : Un séjour lumineux, 3 chambres spacieuses, Une salle de bain, Un WC séparé, Une cuisine fonctionnelle (possibilité d’ouvrir sur le séjour), Une cave, Une place de parking au pied de l'appartement. La résidence, construite dans les années 1970, bénéficie de travaux de rénovation votés et déjà payés par le vendeur : une tranquillité d'esprit pour les années à venir. Les + : Transports en commun au pied de l’immeuble (bus), Tramway T12 à proximité, École primaire, collège et lycée accessibles à pied, Environnement verdoyant, calme et familial, Très lumineux toute la journée. Prix : 173 000 € Une belle opportunité pour une famille ou un premier investissement. Idéal pour une colocation. À visiter sans tarder !

Ville : Chilly-Mazarin
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91380
Coordonnées : 48.693800, 2.311520
Total : 210 440€
Prix d'acquisition : 173 000€
Travaux : 23 600€
Valeur du bien : 196 600€
Frais de notaire : 13 840€
Coût estimé : 13 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73m²
Loyer prédit : 15.22€/m²/mois
Fourchette : 13.05€ - 17.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 1111€/mois
Loyer annuel estimé : 13332€/an
Fourchette totale : 953€ - 1296€/mois
Fourchette annuelle : 11432€ - 15547€/an
Rentabilité brute :6.34%
Fourchette de rentabilité :5.43% - 7.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 360 €/m²
Basé sur :177 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :172 280 €
Prix d'achat :173 000 €
Décote à l'achat :+720€ (+0.4%)
Marge achat-revente :-38 160€ (-22.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :210 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 053,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :61,38€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 114,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :105 613,67€
Coût de l'assurance :18 413,50€
Taxe foncière : 1 333,20€/an
Soit par mois : 111,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 111,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 225,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-114,99€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 73 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si fenêtres simple vitrage.
Quantité: 7 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec nouveau carrelage et peinture.
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais carrelage usé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs dans l'entrée.
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 600 €(323 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€/fenêtre = 5600€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:1 300€
    Carrelage: 10 m² × 90€/m² = 900€, Peinture: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 100€
  • Chambres:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€, Main d'œuvre: 720€
  • Salon:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 900€
  • Entrée:400€
    Peinture murs: 5 m² × 30€/m² = 150€, Main d'œuvre: 250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chilly-Mazarin (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 111 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 332 €/an
Calcul : 1 111 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 273 €/an
Base de calcul : Emprunt de 210 440 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 737 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 333 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 943 €
Revenus locatifs : +13 332 €
Charges déductibles : -32 943 €
Résultat foncier Année 1 : -19 611 €(Déficit de 19 611 €)
Imputable sur revenu global : 19 611 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 343 €/an
Revenus locatifs : +13 332 €
Charges déductibles : -9 343 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 989 €/an
Prix d'achat du bien : 173 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 112 450 €(65% de 173 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 089 €/an
Calcul : 112 450 € × 3,636% = 4 089 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 332 €32 950 €7 280 €-19 618 €19 618 €--
213 599 €9 159 €7 089 €4 440 €---
313 871 €8 961 €6 892 €4 909 €---
414 148 €8 757 €6 687 €5 391 €---
514 431 €8 545 €6 475 €5 886 €---
614 720 €8 326 €6 256 €6 394 €---
715 014 €8 099 €6 029 €6 915 €---
815 314 €7 863 €5 794 €7 451 €---
915 621 €7 620 €5 550 €8 001 €---
1015 933 €7 368 €5 298 €8 565 €---
1116 252 €7 106 €5 037 €9 145 €---
1216 577 €6 836 €4 766 €9 741 €---
1316 908 €6 556 €4 486 €10 352 €---
1417 246 €6 266 €4 196 €10 981 €---
1517 591 €5 965 €3 896 €11 626 €---
1617 943 €5 654 €3 584 €12 289 €---
1718 302 €5 332 €3 262 €12 970 €---
1818 668 €4 998 €2 929 €13 670 €---
1919 041 €4 653 €2 583 €14 388 €---
2019 422 €4 295 €2 225 €15 127 €---
2119 811 €3 925 €1 855 €15 886 €---
2220 207 €3 541 €1 471 €16 666 €---
2320 611 €3 144 €1 074 €17 467 €---
2421 023 €2 732 €663 €18 291 €---
2521 444 €2 306 €236 €19 138 €---
TOTAL427 028 €180 957 €105 614 €246 071 €19 618 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 885 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 246 071 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 332 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 800 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 800 €-5 885 €+8 685 €
2+2 800 €+1 332 €+1 468 €
3+2 800 €+1 473 €+1 327 €
4+2 800 €+1 617 €+1 183 €
5+2 800 €+1 766 €+1 034 €
6+2 800 €+1 918 €+882 €
7+2 800 €+2 075 €+725 €
8+2 800 €+2 235 €+565 €
9+2 800 €+2 400 €+400 €
10+2 800 €+2 570 €+230 €
11+2 800 €+2 744 €+56 €
12+2 800 €+2 922 €-122 €
13+2 800 €+3 106 €-306 €
14+2 800 €+3 294 €-494 €
15+2 800 €+3 488 €-688 €
16+2 800 €+3 687 €-887 €
17+2 800 €+3 891 €-1 091 €
18+2 800 €+4 101 €-1 301 €
19+2 800 €+4 317 €-1 517 €
20+2 800 €+4 538 €-1 738 €
21+2 800 €+4 766 €-1 966 €
22+2 800 €+5 000 €-2 200 €
23+2 800 €+5 240 €-2 440 €
24+2 800 €+5 487 €-2 687 €
25+2 800 €+5 741 €-2 941 €
Total+70 000 €+73 821 €+-3 821 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 132 jours
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