Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement T4 73m2

VilleChilly-Mazarin (91)
Surface73
Coût Total210 440
Loyer Annuel13 332
Rentabilité6.34%
Cashflow/mois-115
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 173 000 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 2 369,86 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement T4 73m2 - À vendre – Appartement T4 lumineux à Chilly-Mazarin – 173 000 € Dans une résidence calme et bien entretenue avec piscine et terrain de tennis, venez découvrir ce charmant appartement T4 de 73 m², situé au 3e et dernier étage (sans ascenseur), sans vis-à-vis et baigné de lumière. Ce bien se compose de : Un séjour lumineux, 3 chambres spacieuses, Une salle de bain, Un WC séparé, Une cuisine fonctionnelle (possibilité d’ouvrir sur le séjour), Une cave, Une place de parking au pied de l'appartement. La résidence, construite dans les années 1970, bénéficie de travaux de rénovation votés et déjà payés par le vendeur : une tranquillité d'esprit pour les années à venir. Les + : Transports en commun au pied de l’immeuble (bus), Tramway T12 à proximité, École primaire, collège et lycée accessibles à pied, Environnement verdoyant, calme et familial, Très lumineux toute la journée. Prix : 173 000 € Une belle opportunité pour une famille ou un premier investissement. Idéal pour une colocation. À visiter sans tarder !

Ville : Chilly-Mazarin
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91380
Coordonnées : 48.693800, 2.311520
Total : 210 440
Prix d'acquisition : 173 000
Travaux : 23 600
Valeur du bien : 196 600
Frais de notaire : 13 840
Coût estimé : 13 840
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73
Loyer prédit : 15.22€/m²/mois
Fourchette : 13.05€ - 17.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 1111€/mois
Loyer annuel estimé : 13332€/an
Fourchette totale : 953€ - 1296€/mois
Fourchette annuelle : 11432€ - 15547€/an
Rentabilité brute :6.34%
Fourchette de rentabilité :5.43% - 7.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 360 €/m²
Basé sur :177 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :172 280
Prix d'achat :173 000
Décote à l'achat :+720 (+0.4%)
Marge achat-revente :-38 160€ (-22.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :210 440
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 053,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :61,38€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 114,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :105 613,67
Coût de l'assurance :18 413,50
Taxe foncière : 1 333,20€/an
Soit par mois : 111,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 111,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 225,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-114,99€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 73 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si fenêtres simple vitrage.
Quantité: 7 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec nouveau carrelage et peinture.
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais carrelage usé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs dans l'entrée.
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 600(323 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:5 600
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€/fenêtre = 5600€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:1 300
    Carrelage: 10 m² × 90€/m² = 900€, Peinture: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 100€
  • Chambres:1 800
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€, Main d'œuvre: 720€
  • Salon:1 500
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 900€
  • Entrée:400
    Peinture murs: 5 m² × 30€/m² = 150€, Main d'œuvre: 250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chilly-Mazarin (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 600✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 111 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 332 €/an
Calcul : 1 111 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 273 €/an
Base de calcul : Emprunt de 210 440 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 737 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 333 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 943
Revenus locatifs : +13 332
Charges déductibles : -32 943
Résultat foncier Année 1 : -19 611(Déficit de 19 611 €)
Imputable sur revenu global : 19 611
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 343 €/an
Revenus locatifs : +13 332
Charges déductibles : -9 343
Résultat foncier Années 2+ : 3 989 €/an
Prix d'achat du bien : 173 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 112 450(65% de 173 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 089 €/an
Calcul : 112 450 € × 3,636% = 4 089
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 33232 9507 280-19 61819 618 €--
213 5999 1597 0894 440---
313 8718 9616 8924 909---
414 1488 7576 6875 391---
514 4318 5456 4755 886---
614 7208 3266 2566 394---
715 0148 0996 0296 915---
815 3147 8635 7947 451---
915 6217 6205 5508 001---
1015 9337 3685 2988 565---
1116 2527 1065 0379 145---
1216 5776 8364 7669 741---
1316 9086 5564 48610 352---
1417 2466 2664 19610 981---
1517 5915 9653 89611 626---
1617 9435 6543 58412 289---
1718 3025 3323 26212 970---
1818 6684 9982 92913 670---
1919 0414 6532 58314 388---
2019 4224 2952 22515 127---
2119 8113 9251 85515 886---
2220 2073 5411 47116 666---
2320 6113 1441 07417 467---
2421 0232 73266318 291---
2521 4442 30623619 138---
TOTAL427 028180 957105 614246 07119 618Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 885
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 246 071
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 332 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 800 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 800-5 885+8 685
2+2 800+1 332+1 468
3+2 800+1 473+1 327
4+2 800+1 617+1 183
5+2 800+1 766+1 034
6+2 800+1 918+882
7+2 800+2 075+725
8+2 800+2 235+565
9+2 800+2 400+400
10+2 800+2 570+230
11+2 800+2 744+56
12+2 800+2 922-122
13+2 800+3 106-306
14+2 800+3 294-494
15+2 800+3 488-688
16+2 800+3 687-887
17+2 800+3 891-1 091
18+2 800+4 101-1 301
19+2 800+4 317-1 517
20+2 800+4 538-1 738
21+2 800+4 766-1 966
22+2 800+5 000-2 200
23+2 800+5 240-2 440
24+2 800+5 487-2 687
25+2 800+5 741-2 941
Total+70 000+73 821+-3 821
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →