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Détails du bien

VilleToulouse (31)
Surface85.7m²
Coût Total171 492€
Loyer Annuel12 690€
Rentabilité7.40%
Cashflow/mois+64€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 900 €
Surface : 85.7 m²
Prix au m² : 1 632,44 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 7
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Radiateur Gaz, Nombre d'égages : 11, Mandat exclusif

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Ville : Toulouse
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31100
Coordonnées : 43.579378, 1.415020
Total : 171 492€
Prix d'acquisition : 139 900€
Travaux : 20 400€
Valeur du bien : 160 300€
Frais de notaire : 11 192€
Coût estimé : 11 192€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85.7m²
Loyer prédit : 12.34€/m²/mois
Fourchette : 9.66€ - 15.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 1058€/mois
Loyer annuel estimé : 12690€/an
Fourchette totale : 828€ - 1351€/mois
Fourchette annuelle : 9935€ - 16210€/an
Rentabilité brute :7.40%
Fourchette de rentabilité :5.79% - 9.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 680,34 €/m²
Basé sur :344 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :144 005 €
Prix d'achat :139 900 €
Décote à l'achat :-4 105€ (-2.9%)
Marge achat-revente :-27 487€ (-19.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :171 492€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :837,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :50,02€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 887,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 764,39€
Coût de l'assurance :15 005,55€
Taxe foncière : 1 269,03€/an
Soit par mois : 105,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 057,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 993,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :64,23€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 126 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - mise aux normes et rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour des éléments datés
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3.5/5 visible - cuisine fonctionnelle mais quelques éléments datés

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 400 €(238 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 50€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:6 000€
    Rafraîchissement cuisine complète: 40 m² × 150€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toulouse (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 058 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 690 €/an
Calcul : 1 058 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 535 €/an
Base de calcul : Emprunt de 171 492 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 600 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 269 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 804 €
Revenus locatifs : +12 690 €
Charges déductibles : -27 804 €
Résultat foncier Année 1 : -15 114 €(Déficit de 15 114 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 4 414 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 404 €/an
Revenus locatifs : +12 690 €
Charges déductibles : -7 404 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 286 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 4414.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 935 €(65% de 139 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 307 €/an
Calcul : 90 935 € × 3,636% = 3 307 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 690 €27 810 €5 541 €-15 120 €10 700 €4 420 €4 420 €
212 944 €7 260 €5 391 €5 684 €---
313 203 €7 105 €5 236 €6 098 €---
413 467 €6 946 €5 076 €6 521 €---
513 736 €6 781 €4 911 €6 956 €---
614 011 €6 610 €4 741 €7 401 €---
714 291 €6 434 €4 565 €7 858 €---
814 577 €6 252 €4 382 €8 326 €---
914 869 €6 064 €4 194 €8 805 €---
1015 166 €5 869 €4 000 €9 297 €---
1115 469 €5 668 €3 799 €9 801 €---
1215 779 €5 461 €3 592 €10 318 €---
1316 094 €5 246 €3 377 €10 848 €---
1416 416 €5 025 €3 156 €11 391 €---
1516 745 €4 796 €2 927 €11 949 €---
1617 080 €4 560 €2 690 €12 520 €---
1717 421 €4 315 €2 446 €13 106 €---
1817 770 €4 063 €2 194 €13 707 €---
1918 125 €3 802 €1 933 €14 323 €---
2018 487 €3 533 €1 663 €14 955 €---
2118 857 €3 254 €1 385 €15 603 €---
2219 234 €2 967 €1 097 €16 268 €---
2319 619 €2 669 €800 €16 950 €---
2420 011 €2 362 €493 €17 649 €---
2520 412 €2 045 €176 €18 367 €---
TOTAL406 475 €146 896 €79 764 €259 579 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 259 579 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 690 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 665 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 665 €-3 210 €+5 875 €
2+2 665 €+379 €+2 286 €
3+2 665 €+1 829 €+836 €
4+2 665 €+1 956 €+709 €
5+2 665 €+2 087 €+578 €
6+2 665 €+2 220 €+445 €
7+2 665 €+2 357 €+308 €
8+2 665 €+2 498 €+167 €
9+2 665 €+2 642 €+23 €
10+2 665 €+2 789 €-124 €
11+2 665 €+2 940 €-275 €
12+2 665 €+3 095 €-430 €
13+2 665 €+3 254 €-589 €
14+2 665 €+3 417 €-752 €
15+2 665 €+3 585 €-920 €
16+2 665 €+3 756 €-1 091 €
17+2 665 €+3 932 €-1 267 €
18+2 665 €+4 112 €-1 447 €
19+2 665 €+4 297 €-1 632 €
20+2 665 €+4 486 €-1 821 €
21+2 665 €+4 681 €-2 016 €
22+2 665 €+4 880 €-2 215 €
23+2 665 €+5 085 €-2 420 €
24+2 665 €+5 295 €-2 630 €
25+2 665 €+5 510 €-2 845 €
Total+66 625 €+77 874 €+-11 249 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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