Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Immeuble loué - 2 logements

Bien expiré
VilleSauve (33)
Surface90m²
Coût Total194 400€
Loyer Annuel12 087€
Rentabilité6.22%
Cashflow/mois-114€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 180 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 2 000 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 90 m², 5 pièces, 15 m² de terrain

Nouveauté, en Exclusivite, votre agence locale Les Clés d'Aquitaine, vous propose sur la commune de La Sauve un ensemble immobiller entièrement rénové composé de deux logements. Situé au coeur du village, le premier logement type T2 comprend une cuisine ouverte sur salon/séjour, une chambre, une salle d'eau et un wc, loué 500 € / par mois. Le deuxième logement type T3 est composé d'une cuisine ouverte sur salon/séjour, un wc, à l'étage deux chambres, une salle de bain, un bureau et une petite cour exterieur, pas de jardin, loué 650 € / par mois Aucun travaux à prévoir. La présente annonce immobilière à été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Vincent Clemenceau, agent commercial, immatriculée au Rsac de Bordeaux sous le numéro 918 402 017, de la Sarl Les Clés d'Aquitaine. Pour plus d’informations ou pour organiser une visite, n’hésitez pas à votre agence Les Clés d'Aquitaine. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Sauve
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33670
Coordonnées : 44.768920, -0.312790
Total : 194 400€
Prix d'acquisition : 180 000€
Valeur du bien : 180 000€
Frais de notaire : 14 400€
Coût estimé : 14 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 11.19€/m²/mois
Fourchette : 9.49€ - 13.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 1007€/mois
Loyer annuel estimé : 12087€/an
Fourchette totale : 854€ - 1188€/mois
Fourchette annuelle : 10247€ - 14258€/an
Rentabilité brute :6.22%
Fourchette de rentabilité :5.27% - 7.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 209,4 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :198 846 €
Prix d'achat :180 000 €
Décote à l'achat :-18 846€ (-9.5%)
Marge achat-revente :4 446€ (2.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :194 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :963,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :56,70€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 020,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 756,24€
Coût de l'assurance :17 010,00€
Taxe foncière : 1 208,69€/an
Soit par mois : 100,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 007,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 121,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-114,03€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 007 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 087 €/an
Calcul : 1 007 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 545 €/an
Base de calcul : Emprunt de 194 400 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 680 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 209 €/an

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 8 434 €/an
Revenus locatifs : +12 087 €
Charges déductibles : -8 434 €
Résultat foncier : 3 653 €/an
Prix d'achat du bien : 180 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 117 000 €(65% de 180 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 255 €/an
Calcul : 117 000 € × 3,636% = 4 255 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 087 €8 440 €6 551 €3 647 €---
212 329 €8 267 €6 377 €4 062 €---
312 575 €8 087 €6 198 €4 488 €---
412 827 €7 901 €6 012 €4 926 €---
513 083 €7 708 €5 819 €5 375 €---
613 345 €7 509 €5 620 €5 836 €---
713 612 €7 303 €5 414 €6 308 €---
813 884 €7 090 €5 201 €6 794 €---
914 162 €6 870 €4 981 €7 292 €---
1014 445 €6 642 €4 753 €7 803 €---
1114 734 €6 406 €4 517 €8 328 €---
1215 029 €6 162 €4 272 €8 867 €---
1315 329 €5 909 €4 020 €9 420 €---
1415 636 €5 648 €3 758 €9 988 €---
1515 948 €5 377 €3 488 €10 571 €---
1616 267 €5 097 €3 208 €11 170 €---
1716 593 €4 808 €2 919 €11 785 €---
1816 925 €4 508 €2 619 €12 416 €---
1917 263 €4 198 €2 309 €13 065 €---
2017 608 €3 878 €1 989 €13 731 €---
2117 961 €3 546 €1 657 €14 415 €---
2218 320 €3 203 €1 314 €15 117 €---
2318 686 €2 848 €958 €15 839 €---
2419 060 €2 480 €591 €16 580 €---
2519 441 €2 100 €211 €17 341 €---
TOTAL387 148 €141 984 €94 756 €245 164 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 245 164 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 087 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 538 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 538 €+1 094 €+1 444 €
2+2 538 €+1 219 €+1 319 €
3+2 538 €+1 347 €+1 191 €
4+2 538 €+1 478 €+1 060 €
5+2 538 €+1 612 €+926 €
6+2 538 €+1 751 €+787 €
7+2 538 €+1 893 €+645 €
8+2 538 €+2 038 €+500 €
9+2 538 €+2 188 €+350 €
10+2 538 €+2 341 €+197 €
11+2 538 €+2 498 €+40 €
12+2 538 €+2 660 €-122 €
13+2 538 €+2 826 €-288 €
14+2 538 €+2 996 €-458 €
15+2 538 €+3 171 €-633 €
16+2 538 €+3 351 €-813 €
17+2 538 €+3 536 €-998 €
18+2 538 €+3 725 €-1 187 €
19+2 538 €+3 919 €-1 381 €
20+2 538 €+4 119 €-1 581 €
21+2 538 €+4 324 €-1 786 €
22+2 538 €+4 535 €-1 997 €
23+2 538 €+4 752 €-2 214 €
24+2 538 €+4 974 €-2 436 €
25+2 538 €+5 202 €-2 664 €
Total+63 450 €+73 549 €+-10 099 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 204 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →