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Appartement 3 pièces 47 m²

VilleBelfort (90)
Surface47m²
Coût Total87 460€
Loyer Annuel5 161€
Rentabilité5.90%
Cashflow/mois-77€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 62 000 €
Surface : 47 m²
Prix au m² : 1 319,15 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

NEOLIA vend au 30 rue Ambroise CROIZAT à BELFORT

Dans une petite copropriété de 12 logements, dont l'isolation par l'extérieur est récente.

Un T3 de 49m² au 1ER étage sur 2. SANS ASCENSEUR.

Salon ouvert sur coin cuisine à équiper, 2 chambres dont une avec petit balcon, salle de bains, wc indépendant.

L'appartement dispose d'une cave.

Chauffage Individuel (DPE D).

62 000€ hors frais de notaire Tarif préférentiel pour les locataires du parc social (nous consulter)

Ce bien est éligible au prêt Action Logement de 30 000€ à 1% + au Prêt à Taux Zéro. Ainsi qu'à l'aide du Département, prise en charges des frais de notaires à hauteur de 3500€

La présente offre ne s'adressant pas aux SCI. Précisions au [Coordonnées masquées]

Réf: 37011

Pas de frais d'agence.

les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site GEORISQUES REF;0037011 Référence annonce : 0037011-1187 Consommation énergétique : 82 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 15 CO2/m²/an Prix hors honoraires : 62 000 € Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Belfort
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90000
Coordonnées : 47.655250, 6.846838
Total : 87 460€
Prix d'acquisition : 62 000€
Travaux : 20 500€
Valeur du bien : 82 500€
Frais de notaire : 4 960€
Coût estimé : 4 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 47m²
Loyer prédit : 9.15€/m²/mois
Fourchette : 7.13€ - 11.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 430€/mois
Loyer annuel estimé : 5161€/an
Fourchette totale : 335€ - 552€/mois
Fourchette annuelle : 4020€ - 6626€/an
Rentabilité brute :5.90%
Fourchette de rentabilité :4.60% - 7.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 148,94 €/m²
Basé sur :223 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :54 000 €
Prix d'achat :62 000 €
Décote à l'achat :+8 000€ (+14.8%)
Marge achat-revente :-33 460€ (-62.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :87 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :438,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :25,51€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 464,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 175,22€
Coût de l'assurance :7 652,75€
Taxe foncière : 516,09€/an
Soit par mois : 43,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 430,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 507,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-77,23€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité mises aux normes.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé pour la cuisine - nécessité de mise à jour complète
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des fixtures de la salle de bain, mise à jour de la plomberie et de l'électricité si nécessaire.
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - fixtures légèrement datées nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 2 chambres avec parquet flottant.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - peinture propre mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 500 €(436 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:12 500€
    Cuisine complète: 8000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation salle de bain (5 m²): 3000€, Plomberie et électricité: 800€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant 24 m²: 60€/m² × 24 = 1440€, Main d'œuvre: 360€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds 24 m²: 50€/m² × 24 = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds 20 m²: 50€/m² × 20 = 1000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Belfort (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 430 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 161 €/an
Calcul : 430 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 040 €/an
Base de calcul : Emprunt de 87 460 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 306 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 516 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 362 €
Revenus locatifs : +5 161 €
Charges déductibles : -24 362 €
Résultat foncier Année 1 : -19 201 €(Déficit de 19 201 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 8 501 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 862 €/an
Revenus locatifs : +5 161 €
Charges déductibles : -3 862 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 299 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 8501.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 62 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 40 300 €(65% de 62 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 465 €/an
Calcul : 40 300 € × 3,636% = 1 465 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 161 €24 365 €3 043 €-19 204 €10 700 €8 504 €8 504 €
25 264 €3 786 €2 963 €1 478 €--7 026 €
35 369 €3 703 €2 881 €1 666 €--5 360 €
45 477 €3 618 €2 796 €1 859 €--3 501 €
55 586 €3 530 €2 707 €2 057 €--1 444 €
65 698 €3 438 €2 616 €2 260 €---
75 812 €3 343 €2 521 €2 469 €---
85 928 €3 245 €2 423 €2 683 €---
96 047 €3 144 €2 321 €2 903 €---
106 168 €3 038 €2 216 €3 130 €---
116 291 €2 929 €2 107 €3 362 €---
126 417 €2 816 €1 994 €3 601 €---
136 545 €2 699 €1 877 €3 846 €---
146 676 €2 578 €1 756 €4 098 €---
156 810 €2 452 €1 630 €4 357 €---
166 946 €2 322 €1 500 €4 624 €---
177 085 €2 188 €1 365 €4 897 €---
187 227 €2 048 €1 226 €5 178 €---
197 371 €1 904 €1 081 €5 467 €---
207 518 €1 754 €932 €5 765 €---
217 669 €1 599 €777 €6 070 €---
227 822 €1 438 €616 €6 384 €---
237 979 €1 272 €450 €6 707 €---
248 138 €1 100 €277 €7 039 €---
258 301 €921 €99 €7 380 €---
TOTAL165 305 €85 230 €44 175 €80 075 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 80 075 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 161 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 084 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 084 €-3 210 €+4 294 €
2+1 084 €0 €+1 084 €
3+1 084 €0 €+1 084 €
4+1 084 €0 €+1 084 €
5+1 084 €0 €+1 084 €
6+1 084 €+245 €+839 €
7+1 084 €+741 €+343 €
8+1 084 €+805 €+279 €
9+1 084 €+871 €+213 €
10+1 084 €+939 €+145 €
11+1 084 €+1 009 €+75 €
12+1 084 €+1 080 €+4 €
13+1 084 €+1 154 €-70 €
14+1 084 €+1 229 €-145 €
15+1 084 €+1 307 €-223 €
16+1 084 €+1 387 €-303 €
17+1 084 €+1 469 €-385 €
18+1 084 €+1 554 €-470 €
19+1 084 €+1 640 €-556 €
20+1 084 €+1 729 €-645 €
21+1 084 €+1 821 €-737 €
22+1 084 €+1 915 €-831 €
23+1 084 €+2 012 €-928 €
24+1 084 €+2 112 €-1 028 €
25+1 084 €+2 214 €-1 130 €
Total+27 100 €+24 023 €+3 077 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 53 jours
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