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Maison à vendre

VilleChamborigaud (30)
Surface100m²
Coût Total139 040€
Loyer Annuel8 029€
Rentabilité5.77%
Cashflow/mois-127€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 850 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Toilettes séparées, Cuisine équipée, Salon (total 25 m²), 3 chambres, 1 parking: Parking, Jardin, Pas de balcon

Chamborigaud, village en Cévennes Méridionales à seulement 30 Kms au Nord d'Alès.

Ensemble de Deux Maisons de village.

Une premiere habitation principale T3 d'environ 75m² :

Séjour / Cuisine ouvrant sur un Jardinet, salle d'eau, wc

A l'etage : 2 Chambres Deuxième Habitation : T2 / Studio 25m² actuellement loué 250€/Mois Cave

Photos/Video sur contact téléphonique exclusivement

Ce bien nous est confié par les vendeurs, il est donc indispensable de nous contacter pour tout renseignement complémentaire et visite.

Contact : Guillaume Vignes Swixim International Cévennes 06 47 43 52 94

Ville : Chamborigaud
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30530
Coordonnées : 44.303009, 3.972891
Total : 139 040€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 47 240€
Valeur du bien : 132 240€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 6.69€/m²/mois
Fourchette : 5.00€ - 8.95€/m²/mois
Loyer total estimé : 669€/mois
Loyer annuel estimé : 8029€/an
Fourchette totale : 500€ - 895€/mois
Fourchette annuelle : 6002€ - 10740€/an
Rentabilité brute :5.77%
Fourchette de rentabilité :4.32% - 7.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 620,21 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :162 021 €
Prix d'achat :85 000 €
Décote à l'achat :-77 021€ (-47.5%)
Marge achat-revente :22 981€ (14.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :139 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :688,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :40,55€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 729,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 549,72€
Coût de l'assurance :12 166,00€
Taxe foncière : 802,89€/an
Soit par mois : 66,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 669,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 796,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-127,02€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 375 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 100 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur le DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Cuisine sans photo, état supposé mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain sans photo, état supposé mauvais
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible - Chambres en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible - Chambres en mauvais état nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - Salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 240 €(472 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:7 000€
    Isolation toiture/combles: 100 m² × 70€/m² = 7000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 600€ = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Chamborigaud (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 669 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 029 €/an
Calcul : 669 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 667 €/an
Base de calcul : Emprunt de 139 040 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 487 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 803 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 240 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 197 €
Revenus locatifs : +8 029 €
Charges déductibles : -53 197 €
Résultat foncier Année 1 : -45 168 €(Déficit de 45 168 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 768 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 957 €/an
Revenus locatifs : +8 029 €
Charges déductibles : -5 957 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 072 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23767.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 029 €53 201 €4 672 €-45 172 €21 400 €23 772 €23 772 €
28 189 €5 837 €4 548 €2 352 €--21 420 €
38 353 €5 709 €4 419 €2 644 €--18 776 €
48 520 €5 576 €4 287 €2 944 €--15 831 €
58 691 €5 439 €4 149 €3 252 €--12 579 €
68 865 €5 297 €4 007 €3 568 €--9 012 €
79 042 €5 150 €3 860 €3 892 €--5 119 €
89 223 €4 998 €3 708 €4 225 €--894 €
99 407 €4 840 €3 551 €4 567 €---
109 595 €4 678 €3 388 €4 918 €---
119 787 €4 509 €3 220 €5 278 €---
129 983 €4 335 €3 045 €5 648 €---
1310 183 €4 155 €2 865 €6 028 €---
1410 386 €3 968 €2 679 €6 418 €---
1510 594 €3 775 €2 486 €6 819 €---
1610 806 €3 576 €2 286 €7 230 €---
1711 022 €3 370 €2 080 €7 652 €---
1811 242 €3 156 €1 866 €8 086 €---
1911 467 €2 935 €1 646 €8 532 €---
2011 697 €2 706 €1 417 €8 990 €---
2111 931 €2 470 €1 181 €9 461 €---
2212 169 €2 225 €936 €9 944 €---
2312 413 €1 972 €683 €10 440 €---
2412 661 €1 711 €421 €10 950 €---
2512 914 €1 440 €150 €11 474 €---
TOTAL257 169 €147 028 €67 550 €110 141 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 110 141 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 029 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 686 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 686 €-6 420 €+8 106 €
2+1 686 €0 €+1 686 €
3+1 686 €0 €+1 686 €
4+1 686 €0 €+1 686 €
5+1 686 €0 €+1 686 €
6+1 686 €0 €+1 686 €
7+1 686 €0 €+1 686 €
8+1 686 €0 €+1 686 €
9+1 686 €+1 102 €+584 €
10+1 686 €+1 475 €+211 €
11+1 686 €+1 583 €+103 €
12+1 686 €+1 694 €-8 €
13+1 686 €+1 808 €-122 €
14+1 686 €+1 925 €-239 €
15+1 686 €+2 046 €-360 €
16+1 686 €+2 169 €-483 €
17+1 686 €+2 296 €-610 €
18+1 686 €+2 426 €-740 €
19+1 686 €+2 560 €-874 €
20+1 686 €+2 697 €-1 011 €
21+1 686 €+2 838 €-1 152 €
22+1 686 €+2 983 €-1 297 €
23+1 686 €+3 132 €-1 446 €
24+1 686 €+3 285 €-1 599 €
25+1 686 €+3 442 €-1 756 €
Total+42 150 €+33 042 €+9 108 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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