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Achat maison

Bien expiré
VilleBourg-de-Bigorre (65)
Surface274m²
Coût Total281 156€
Loyer Annuel27 609€
Rentabilité9.82%
Cashflow/mois+581€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 191 700 €
Surface : 274 m²
Prix au m² : 699,64 €/m²
Chambres : 8
Pièces : 9
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 274 m², 9 Pièces, 8 Chambres, 1 Salle de bain, 6 Salles d'eau, 9 Toilettes, 3 Parkings, Terrain de 2450 m²

Au coeur des Baronnies, ensemble immobilier comprenant une partie habitation de 274m² environ et une partie commerciale avec garage de 200m² environ. Le plus, un terrain non-attenant, d'une superficie de 1900m² environ. Licence IV également transmise. Idéal pour un projet de chambres d'hôtes, restauration et pour investisseur.

Ville : Bourg-de-Bigorre
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65130
Coordonnées : 43.080810, 0.257810
Total : 281 156€
Prix d'acquisition : 191 700€
Travaux : 74 120€
Valeur du bien : 265 820€
Frais de notaire : 15 336€
Coût estimé : 15 336€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 274m²
Loyer prédit : 8.40€/m²/mois
Fourchette : 6.49€ - 10.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 2301€/mois
Loyer annuel estimé : 27609€/an
Fourchette totale : 1778€ - 2978€/mois
Fourchette annuelle : 21334€ - 35731€/an
Rentabilité brute :9.82%
Fourchette de rentabilité :7.59% - 12.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :281 156€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 407,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :82,00€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 489,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :141 103,96€
Coût de l'assurance :24 601,15€
Taxe foncière : 2 760,94€/an
Soit par mois : 230,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 300,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 719,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :581,17€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 185 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 274 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 274 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 34 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 8 chambres
Quantité: 8 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs légèrement usés nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 8 chambres
Quantité: 8 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs légèrement usés nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 8 chambres
Quantité: 8 chambres
Raison: État 3/5 visible - mise aux normes nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les autres pièces
Quantité: 1 salle à manger (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :74 120 €(271 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 960€
    Isolation combles: 274 m² × 40€/m² = 10960€, Main d'œuvre: 20€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13000€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries - Fenêtres:20 400€
    Fenêtres double vitrage: 34 fenêtres × 600€/fenêtre = 20400€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain = 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:5 600€
    Parquet flottant: 80 m² × 70€/m² = 5600€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:5 600€
    Peinture murs et plafonds: 80 m² × 70€/m² = 5600€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Électricité:960€
    Mise aux normes électricité: 8 chambres × 120€/chambre = 960€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:2 100€
    Peinture salon: 30 m² × 70€/m² = 2100€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine - Peinture:1 400€
    Peinture cuisine: 20 m² × 70€/m² = 1400€, Main d'œuvre: inclus
  • Autres pièces - Peinture:2 100€
    Peinture salle à manger: 30 m² × 70€/m² = 2100€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourg-de-Bigorre (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 44 360€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 301 €/mois
Revenus locatifs annuels : 27 609 €/an
Calcul : 2 301 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 717 €/an
Base de calcul : Emprunt de 281 156 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 984 €/an
Calcul : 82 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 761 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 74 120 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 87 582 €
Revenus locatifs : +27 609 €
Charges déductibles : -87 582 €
Résultat foncier Année 1 : -59 973 €(Déficit de 59 973 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 573 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 462 €/an
Revenus locatifs : +27 609 €
Charges déductibles : -13 462 €
Résultat foncier Années 2+ : 14 147 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38572.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 191 700 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 124 605 €(65% de 191 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 531 €/an
Calcul : 124 605 € × 3,636% = 4 531 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
127 609 €87 591 €9 726 €-59 982 €21 400 €38 582 €38 582 €
228 162 €13 216 €9 471 €14 945 €--23 637 €
328 725 €12 953 €9 208 €15 772 €--7 864 €
429 299 €12 679 €8 934 €16 620 €---
529 885 €12 396 €8 651 €17 489 €---
630 483 €12 103 €8 358 €18 380 €---
731 093 €11 800 €8 055 €19 293 €---
831 715 €11 486 €7 741 €20 229 €---
932 349 €11 160 €7 415 €21 189 €---
1032 996 €10 823 €7 078 €22 173 €---
1133 656 €10 474 €6 729 €23 182 €---
1234 329 €10 113 €6 368 €24 216 €---
1335 015 €9 739 €5 994 €25 277 €---
1435 716 €9 351 €5 606 €26 365 €---
1536 430 €8 950 €5 205 €27 480 €---
1637 159 €8 534 €4 789 €28 625 €---
1737 902 €8 104 €4 359 €29 798 €---
1838 660 €7 658 €3 913 €31 002 €---
1939 433 €7 196 €3 451 €32 237 €---
2040 222 €6 718 €2 973 €33 503 €---
2141 026 €6 223 €2 478 €34 803 €---
2241 847 €5 711 €1 966 €36 136 €---
2342 684 €5 180 €1 435 €37 504 €---
2443 537 €4 630 €885 €38 907 €---
2544 408 €4 061 €316 €40 347 €---
TOTAL884 338 €308 849 €141 104 €575 489 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 575 489 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 609 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 798 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 798 €-6 420 €+12 218 €
2+5 798 €0 €+5 798 €
3+5 798 €0 €+5 798 €
4+5 798 €+2 627 €+3 171 €
5+5 798 €+5 247 €+551 €
6+5 798 €+5 514 €+284 €
7+5 798 €+5 788 €+10 €
8+5 798 €+6 069 €-271 €
9+5 798 €+6 357 €-559 €
10+5 798 €+6 652 €-854 €
11+5 798 €+6 954 €-1 156 €
12+5 798 €+7 265 €-1 467 €
13+5 798 €+7 583 €-1 785 €
14+5 798 €+7 909 €-2 111 €
15+5 798 €+8 244 €-2 446 €
16+5 798 €+8 587 €-2 789 €
17+5 798 €+8 939 €-3 141 €
18+5 798 €+9 301 €-3 503 €
19+5 798 €+9 671 €-3 873 €
20+5 798 €+10 051 €-4 253 €
21+5 798 €+10 441 €-4 643 €
22+5 798 €+10 841 €-5 043 €
23+5 798 €+11 251 €-5 453 €
24+5 798 €+11 672 €-5 874 €
25+5 798 €+12 104 €-6 306 €
Total+144 950 €+172 647 €+-27 697 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 228 jours
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