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Duplex à vendre

VilleBlois (41)
Surface64m²
Coût Total141 500€
Loyer Annuel11 066€
Rentabilité7.82%
Cashflow/mois+101€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 92 500 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 1 445,31 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, 2 chambres, Non meublé

BLOIS quartier St Nicolas ! dans immeuble ancien, lot de 2 appartements type 2 à rénover entièrement. Petite copropriété sans charges. A SAISIR !! Référence agence : 5106

Ville : Blois
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41000
Coordonnées : 47.580521, 1.329336
Total : 141 500€
Prix d'acquisition : 92 500€
Travaux : 41 600€
Valeur du bien : 134 100€
Frais de notaire : 7 400€
Coût estimé : 7 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64m²
Loyer prédit : 14.41€/m²/mois
Fourchette : 11.87€ - 17.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 922€/mois
Loyer annuel estimé : 11066€/an
Fourchette totale : 759€ - 1120€/mois
Fourchette annuelle : 9112€ - 13438€/an
Rentabilité brute :7.82%
Fourchette de rentabilité :6.44% - 9.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 034,84 €/m²
Basé sur :218 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :130 229 €
Prix d'achat :92 500 €
Décote à l'achat :-37 729€ (-29.0%)
Marge achat-revente :-11 271€ (-8.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :141 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :693,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :35,38€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 728,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 488,69€
Coût de l'assurance :10 612,50€
Taxe foncière : 1 106,60€/an
Soit par mois : 92,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 922,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 820,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :101,28€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 64 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur 64 m²)
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, et carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - salle de bain en très mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Réfection des murs, traitement des moisissures, et peinture
Quantité: 12 m² de murs
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Réfection des murs, peinture, et revêtement de sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs abîmés

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 600 €(650 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 2000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:600€
    Peinture murs: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:3 000€
    Rénovation murs et revêtement sol: 20 m² × 150€/m² = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Blois (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 24 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 922 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 066 €/an
Calcul : 922 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 609 €/an
Base de calcul : Emprunt de 141 500 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 425 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 107 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 740 €
Revenus locatifs : +11 066 €
Charges déductibles : -47 740 €
Résultat foncier Année 1 : -36 674 €(Déficit de 36 674 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 274 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 140 €/an
Revenus locatifs : +11 066 €
Charges déductibles : -6 140 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 926 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15274.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 92 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 60 125 €(65% de 92 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 186 €/an
Calcul : 60 125 € × 3,636% = 2 186 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 066 €47 745 €4 614 €-36 679 €21 400 €15 279 €15 279 €
211 287 €6 021 €4 490 €5 267 €--10 012 €
311 513 €5 892 €4 361 €5 621 €--4 392 €
411 743 €5 760 €4 229 €5 984 €---
511 978 €5 623 €4 092 €6 355 €---
612 218 €5 481 €3 950 €6 737 €---
712 462 €5 335 €3 804 €7 127 €---
812 711 €5 183 €3 652 €7 528 €---
912 966 €5 027 €3 496 €7 939 €---
1013 225 €4 865 €3 334 €8 359 €---
1113 489 €4 698 €3 167 €8 791 €---
1213 759 €4 526 €2 995 €9 233 €---
1314 034 €4 347 €2 816 €9 687 €---
1414 315 €4 163 €2 632 €10 152 €---
1514 601 €3 972 €2 441 €10 629 €---
1614 893 €3 775 €2 244 €11 118 €---
1715 191 €3 572 €2 041 €11 619 €---
1815 495 €3 362 €1 830 €12 134 €---
1915 805 €3 144 €1 613 €12 661 €---
2016 121 €2 919 €1 388 €13 202 €---
2116 444 €2 687 €1 156 €13 756 €---
2216 772 €2 447 €916 €14 325 €---
2317 108 €2 199 €668 €14 909 €---
2417 450 €1 943 €412 €15 507 €---
2517 799 €1 678 €147 €16 121 €---
TOTAL354 448 €146 366 €66 489 €208 081 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 208 081 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 066 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 324 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 324 €-6 420 €+8 744 €
2+2 324 €0 €+2 324 €
3+2 324 €0 €+2 324 €
4+2 324 €+478 €+1 846 €
5+2 324 €+1 907 €+417 €
6+2 324 €+2 021 €+303 €
7+2 324 €+2 138 €+186 €
8+2 324 €+2 258 €+66 €
9+2 324 €+2 382 €-58 €
10+2 324 €+2 508 €-184 €
11+2 324 €+2 637 €-313 €
12+2 324 €+2 770 €-446 €
13+2 324 €+2 906 €-582 €
14+2 324 €+3 046 €-722 €
15+2 324 €+3 189 €-865 €
16+2 324 €+3 335 €-1 011 €
17+2 324 €+3 486 €-1 162 €
18+2 324 €+3 640 €-1 316 €
19+2 324 €+3 798 €-1 474 €
20+2 324 €+3 960 €-1 636 €
21+2 324 €+4 127 €-1 803 €
22+2 324 €+4 298 €-1 974 €
23+2 324 €+4 473 €-2 149 €
24+2 324 €+4 652 €-2 328 €
25+2 324 €+4 836 €-2 512 €
Total+58 100 €+62 424 €+-4 324 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 34 jours
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