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Appartement 5 pieces 121m2

VilleBourg-en-Bresse (01)
Surface121m²
Coût Total247 660€
Loyer Annuel15 078€
Rentabilité6.09%
Cashflow/mois-181€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 182 000 €
Surface : 121 m²
Prix au m² : 1 504,13 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 10
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement familial, 3 chambres, charges tout compris : chauffage, ascenceur, eaux chaude et froide, gaz cuisine, belle vue

Ville : Bourg-en-Bresse
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01000
Coordonnées : 46.209800, 5.227310
Total : 247 660€
Prix d'acquisition : 182 000€
Travaux : 51 100€
Valeur du bien : 233 100€
Frais de notaire : 14 560€
Coût estimé : 14 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 121m²
Loyer prédit : 10.38€/m²/mois
Fourchette : 8.13€ - 13.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 1257€/mois
Loyer annuel estimé : 15078€/an
Fourchette totale : 984€ - 1604€/mois
Fourchette annuelle : 11811€ - 19248€/an
Rentabilité brute :6.09%
Fourchette de rentabilité :4.77% - 7.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 914,47 €/m²
Basé sur :464 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :231 650 €
Prix d'achat :182 000 €
Décote à l'achat :-49 650€ (-21.4%)
Marge achat-revente :-16 010€ (-6.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :247 660€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 239,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :72,23€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 312,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :124 293,30€
Coût de l'assurance :21 670,25€
Taxe foncière : 1 507,80€/an
Soit par mois : 125,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 256,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 437,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-181,23€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 121 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur 121 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments et peinture
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: salle à manger (20 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement ternie nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 100 €(422 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7500€ = 7500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:19 000€
    Rénovation cuisine complète: 12 m² × 600€/m² = 7200€, Peinture cuisine: 12 m² × 200€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 1400€ (total cuisine = 8000€)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 30 m² × 100€/m² = 3000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle à manger - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourg-en-Bresse. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région avec un coefficient de 0.9 appliqué.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 257 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 078 €/an
Calcul : 1 257 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 559 €/an
Base de calcul : Emprunt de 247 660 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 867 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 508 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 034 €
Revenus locatifs : +15 078 €
Charges déductibles : -62 034 €
Résultat foncier Année 1 : -46 956 €(Déficit de 46 956 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 556 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 934 €/an
Revenus locatifs : +15 078 €
Charges déductibles : -10 934 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 144 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25556.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 182 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 118 300 €(65% de 182 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 302 €/an
Calcul : 118 300 € × 3,636% = 4 302 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 078 €62 042 €8 568 €-46 964 €21 400 €25 564 €25 564 €
215 380 €10 718 €8 343 €4 662 €--20 902 €
315 687 €10 485 €8 111 €5 202 €--15 700 €
416 001 €10 245 €7 870 €5 756 €--9 944 €
516 321 €9 995 €7 621 €6 326 €--3 618 €
616 647 €9 737 €7 363 €6 910 €---
716 980 €9 470 €7 095 €7 510 €---
817 320 €9 193 €6 818 €8 127 €---
917 666 €8 906 €6 532 €8 760 €---
1018 020 €8 610 €6 235 €9 410 €---
1118 380 €8 302 €5 927 €10 078 €---
1218 748 €7 984 €5 609 €10 764 €---
1319 123 €7 654 €5 279 €11 469 €---
1419 505 €7 313 €4 938 €12 192 €---
1519 895 €6 959 €4 585 €12 936 €---
1620 293 €6 593 €4 218 €13 700 €---
1720 699 €6 214 €3 839 €14 485 €---
1821 113 €5 821 €3 447 €15 292 €---
1921 535 €5 415 €3 040 €16 120 €---
2021 966 €4 994 €2 619 €16 972 €---
2122 405 €4 558 €2 183 €17 848 €---
2222 853 €4 106 €1 732 €18 747 €---
2323 310 €3 639 €1 264 €19 672 €---
2423 777 €3 154 €780 €20 622 €---
2524 252 €2 653 €278 €21 599 €---
TOTAL482 954 €234 759 €124 293 €248 195 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 248 195 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 078 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 166 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 166 €-6 420 €+9 586 €
2+3 166 €0 €+3 166 €
3+3 166 €0 €+3 166 €
4+3 166 €0 €+3 166 €
5+3 166 €0 €+3 166 €
6+3 166 €+988 €+2 178 €
7+3 166 €+2 253 €+913 €
8+3 166 €+2 438 €+728 €
9+3 166 €+2 628 €+538 €
10+3 166 €+2 823 €+343 €
11+3 166 €+3 023 €+143 €
12+3 166 €+3 229 €-63 €
13+3 166 €+3 441 €-275 €
14+3 166 €+3 658 €-492 €
15+3 166 €+3 881 €-715 €
16+3 166 €+4 110 €-944 €
17+3 166 €+4 346 €-1 180 €
18+3 166 €+4 587 €-1 421 €
19+3 166 €+4 836 €-1 670 €
20+3 166 €+5 092 €-1 926 €
21+3 166 €+5 354 €-2 188 €
22+3 166 €+5 624 €-2 458 €
23+3 166 €+5 902 €-2 736 €
24+3 166 €+6 187 €-3 021 €
25+3 166 €+6 480 €-3 314 €
Total+79 150 €+74 459 €+4 691 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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