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Achat appartement

Bien expiré
VillePoitiers (86)
Surface89m²
Coût Total164 752€
Loyer Annuel11 873€
Rentabilité7.21%
Cashflow/mois+28€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 111 900 €
Surface : 89 m²
Prix au m² : 1 257,3 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Balcon, Cave, Vue, Ascenseur, Surface de 89 m², Bâtiment de 10 étages, 4 Pièces, 2 Chambres, Année de construction 1970, Au 3ème étage, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Toilette séparée, Rangements, Chauffage gaz collectif, Cuisine séparée équipée, Une entrée, Salle à manger, Salle de séjour : 17.43 m², 1 Parking, Orientation Est

Venez découvrir cet appartement de type 4 situé dans la résidence des Montgorges. Il se situe au 3e étage avec ascenseur et comprend : une entrée donnant sur le séjour, d'une cuisine séparée et meublée, d'une salle à manger lumineuse, d'un dégagement avec de nombreux placards, de deux chambres, d'un célier, d'un WC et d'une salle d'eau. Un balcon donnant sur le salon permet d'avoir une vue dégagée sur Poitiers. Une cave et une place de stationnement complétent cet appartement.

Ville : Poitiers
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86000
Coordonnées : 46.592310, 0.316330
Total : 164 752€
Prix d'acquisition : 111 900€
Travaux : 43 900€
Valeur du bien : 155 800€
Frais de notaire : 8 952€
Coût estimé : 8 952€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 89m²
Loyer prédit : 11.12€/m²/mois
Fourchette : 8.82€ - 14.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 989€/mois
Loyer annuel estimé : 11873€/an
Fourchette totale : 785€ - 1248€/mois
Fourchette annuelle : 9415€ - 14972€/an
Rentabilité brute :7.21%
Fourchette de rentabilité :5.71% - 9.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :164 752€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :814,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :48,05€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 862,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 514,71€
Coût de l'assurance :14 415,80€
Taxe foncière : 1 187,31€/an
Soit par mois : 98,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 989,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 961,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :28,21€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 260 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 89 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations un peu datées

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 900 €(493 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/air:11 300€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Installation: 2300€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€, Main d'œuvre: incluse dans le prix
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 200€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 2500€ = 2500€, Installation: 700€, Main d'œuvre: incluse dans le prix
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Rénovation lourde:7 200€
    Rénovation chambres: 2 chambres × 3000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Cuisine - Rafraîchissement:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 2000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Poitiers (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Pompe à chaleur air/air, Menuiseries - Fenêtres double vitrage, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 989 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 873 €/an
Calcul : 989 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 498 €/an
Base de calcul : Emprunt de 164 752 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 577 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 187 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 162 €
Revenus locatifs : +11 873 €
Charges déductibles : -51 162 €
Résultat foncier Année 1 : -39 288 €(Déficit de 39 288 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 888 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 262 €/an
Revenus locatifs : +11 873 €
Charges déductibles : -7 262 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 612 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17888.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 111 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 72 735 €(65% de 111 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 645 €/an
Calcul : 72 735 € × 3,636% = 2 645 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 873 €51 167 €5 503 €-39 294 €21 400 €17 894 €17 894 €
212 111 €7 120 €5 356 €4 990 €--12 904 €
312 353 €6 969 €5 205 €5 384 €--7 520 €
412 600 €6 812 €5 048 €5 788 €--1 732 €
512 852 €6 650 €4 886 €6 202 €---
613 109 €6 482 €4 718 €6 627 €---
713 371 €6 309 €4 545 €7 062 €---
813 638 €6 129 €4 365 €7 509 €---
913 911 €5 944 €4 180 €7 967 €---
1014 189 €5 752 €3 988 €8 437 €---
1114 473 €5 553 €3 790 €8 920 €---
1214 763 €5 348 €3 584 €9 415 €---
1315 058 €5 136 €3 372 €9 922 €---
1415 359 €4 916 €3 152 €10 443 €---
1515 666 €4 689 €2 925 €10 977 €---
1615 980 €4 454 €2 690 €11 526 €---
1716 299 €4 211 €2 447 €12 088 €---
1816 625 €3 959 €2 195 €12 666 €---
1916 958 €3 699 €1 935 €13 258 €---
2017 297 €3 430 €1 666 €13 866 €---
2117 643 €3 152 €1 388 €14 491 €---
2217 996 €2 864 €1 100 €15 131 €---
2318 356 €2 567 €803 €15 789 €---
2418 723 €2 259 €495 €16 464 €---
2519 097 €1 940 €177 €17 157 €---
TOTAL380 299 €167 513 €79 515 €212 786 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 212 786 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 873 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 493 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 493 €-6 420 €+8 913 €
2+2 493 €0 €+2 493 €
3+2 493 €0 €+2 493 €
4+2 493 €0 €+2 493 €
5+2 493 €+1 341 €+1 152 €
6+2 493 €+1 988 €+505 €
7+2 493 €+2 119 €+374 €
8+2 493 €+2 253 €+240 €
9+2 493 €+2 390 €+103 €
10+2 493 €+2 531 €-38 €
11+2 493 €+2 676 €-183 €
12+2 493 €+2 824 €-331 €
13+2 493 €+2 977 €-484 €
14+2 493 €+3 133 €-640 €
15+2 493 €+3 293 €-800 €
16+2 493 €+3 458 €-965 €
17+2 493 €+3 627 €-1 134 €
18+2 493 €+3 800 €-1 307 €
19+2 493 €+3 978 €-1 485 €
20+2 493 €+4 160 €-1 667 €
21+2 493 €+4 347 €-1 854 €
22+2 493 €+4 539 €-2 046 €
23+2 493 €+4 737 €-2 244 €
24+2 493 €+4 939 €-2 446 €
25+2 493 €+5 147 €-2 654 €
Total+62 325 €+63 836 €+-1 511 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 135 jours
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