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Appartement 3 pièces 61 m²

VilleVitry-le-François (51)
Surface61m²
Coût Total76 680€
Loyer Annuel5 513€
Rentabilité7.19%
Cashflow/mois+7€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 46 000 €
Surface : 61 m²
Prix au m² : 754,1 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 61 m²

Situé au 2ème étage d'une résidence calme et proche du centre-ville de Vitry !

Ce joli appartement T3 est composé d'une entrée, un spacieux salon / salle à manger, une cuisine aménagée, une salle d'eau, un WC et deux chambres lumineuses.

Parfait pour un premier achat ou investissement locatif.

Surface : 61 m²

Consommation énergie primaire : 280 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0.00 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 350 € et 1 880 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Vitry-le-François
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51300
Coordonnées : 48.725758, 4.585637
Total : 76 680€
Prix d'acquisition : 46 000€
Travaux : 27 000€
Valeur du bien : 73 000€
Frais de notaire : 3 680€
Coût estimé : 3 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61m²
Loyer prédit : 7.53€/m²/mois
Fourchette : 6.11€ - 9.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 459€/mois
Loyer annuel estimé : 5513€/an
Fourchette totale : 373€ - 566€/mois
Fourchette annuelle : 4475€ - 6791€/an
Rentabilité brute :7.19%
Fourchette de rentabilité :5.84% - 8.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 043,03 €/m²
Basé sur :78 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :63 625 €
Prix d'achat :46 000 €
Décote à l'achat :-17 625€ (-27.7%)
Marge achat-revente :-13 055€ (-20.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :76 680€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :375,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :30,67€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 405,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :35 908,90€
Coût de l'assurance :9 201,60€
Taxe foncière : 551,28€/an
Soit par mois : 45,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 459,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 451,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :7,50€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 61 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur 61 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 61 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine pour rafraîchir l'espace
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle de bain pour rafraîchir l'espace
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres pour rafraîchir l'espace
Quantité: 24 m² (12 m² par chambre)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon pour rafraîchir l'espace
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 000 €(443 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1400€ = 8400€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:400€
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:240€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 40€/m² = 240€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:960€
    Peinture chambres: 24 m² × 40€/m² = 960€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vitry-le-François (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 459 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 513 €/an
Calcul : 459 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 490 €/an
Base de calcul : Emprunt de 76 680 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 368 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 551 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 410 €
Revenus locatifs : +5 513 €
Charges déductibles : -30 410 €
Résultat foncier Année 1 : -24 897 €(Déficit de 24 897 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 497 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 410 €/an
Revenus locatifs : +5 513 €
Charges déductibles : -3 410 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 103 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3496.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 46 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 900 €(65% de 46 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 087 €/an
Calcul : 29 900 € × 3,636% = 1 087 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 513 €30 412 €2 493 €-24 899 €21 400 €3 499 €3 499 €
25 623 €3 345 €2 425 €2 278 €--1 221 €
35 736 €3 275 €2 356 €2 460 €---
45 850 €3 204 €2 284 €2 647 €---
55 967 €3 130 €2 210 €2 838 €---
66 087 €3 053 €2 134 €3 034 €---
76 208 €2 974 €2 054 €3 235 €---
86 333 €2 892 €1 973 €3 441 €---
96 459 €2 807 €1 888 €3 652 €---
106 588 €2 720 €1 801 €3 868 €---
116 720 €2 630 €1 710 €4 090 €---
126 855 €2 537 €1 617 €4 318 €---
136 992 €2 440 €1 521 €4 551 €---
147 131 €2 340 €1 421 €4 791 €---
157 274 €2 238 €1 318 €5 037 €---
167 420 €2 131 €1 212 €5 288 €---
177 568 €2 021 €1 102 €5 547 €---
187 719 €1 908 €988 €5 812 €---
197 874 €1 790 €871 €6 084 €---
208 031 €1 669 €749 €6 362 €---
218 192 €1 543 €624 €6 648 €---
228 356 €1 414 €495 €6 942 €---
238 523 €1 280 €361 €7 243 €---
248 693 €1 142 €222 €7 552 €---
258 867 €999 €79 €7 868 €---
TOTAL176 578 €85 893 €35 909 €90 686 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 90 686 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 513 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 158 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 158 €-6 420 €+7 578 €
2+1 158 €0 €+1 158 €
3+1 158 €+372 €+786 €
4+1 158 €+794 €+364 €
5+1 158 €+851 €+307 €
6+1 158 €+910 €+248 €
7+1 158 €+970 €+188 €
8+1 158 €+1 032 €+126 €
9+1 158 €+1 096 €+62 €
10+1 158 €+1 160 €-2 €
11+1 158 €+1 227 €-69 €
12+1 158 €+1 295 €-137 €
13+1 158 €+1 365 €-207 €
14+1 158 €+1 437 €-279 €
15+1 158 €+1 511 €-353 €
16+1 158 €+1 587 €-429 €
17+1 158 €+1 664 €-506 €
18+1 158 €+1 744 €-586 €
19+1 158 €+1 825 €-667 €
20+1 158 €+1 909 €-751 €
21+1 158 €+1 995 €-837 €
22+1 158 €+2 083 €-925 €
23+1 158 €+2 173 €-1 015 €
24+1 158 €+2 265 €-1 107 €
25+1 158 €+2 361 €-1 203 €
Total+28 950 €+27 206 €+1 744 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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