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Détails du bien

VilleSaint-Étienne (42)
Surface49m²
Coût Total68 360€
Loyer Annuel6 544€
Rentabilité9.57%
Cashflow/mois-21€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 500 €
Surface : 49 m²
Prix au m² : 1 010,2 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 5, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

SAINT-ETIENNE, Entre Solaure et La Jomayère, Appartement de 2 pièces + cuisine d'une surface de 48,60m². Dans une copropriété calme et très bien entretenue, où tous les travaux d'isolation ont été réalisés, ce bien se compose d'une entrée, une cuisine indépendante, un séjour ouvrant sur balcon, une chambre, un dressing, une salle de bains, un WC indépendant. Double vitrage PVC, volets roulants électriques, ascenseur en demi pallier, Une cave, Un garage complètent l'appartement. Chauffage collectif au gaz, avec répartiteurs.

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42100
Total : 68 360€
Prix d'acquisition : 49 500€
Travaux : 14 900€
Valeur du bien : 64 400€
Frais de notaire : 3 960€
Coût estimé : 3 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 49m²
Loyer prédit : 11.13€/m²/mois
Fourchette : 8.42€ - 14.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 545€/mois
Loyer annuel estimé : 6544€/an
Fourchette totale : 413€ - 720€/mois
Fourchette annuelle : 4953€ - 8646€/an
Rentabilité brute :9.57%
Fourchette de rentabilité :7.24% - 12.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 130,77 €/m²
Basé sur :351 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :55 408 €
Prix d'achat :49 500 €
Décote à l'achat :-5 908€ (-10.7%)
Marge achat-revente :-12 952€ (-23.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :68 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :342,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :19,94€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 362,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :34 307,88€
Coût de l'assurance :5 981,50€
Taxe foncière : 654,36€/an
Soit par mois : 54,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 545,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 566,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-21,39€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 205 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise à jour de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la douche et du lavabo, mise à jour du carrelage
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 900 €(304 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète (10 m²): 800€/m² × 10 = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:3 500€
    Douche complète: 2000€, Lavabo: 400€, Carrelage (5 m²): 50€/m² × 5 = 250€, Main d'œuvre: 850€
  • Chambres - Peinture:900€
    Peinture murs (12 m²): 25€/m² × 12 = 300€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs (20 m²): 25€/m² × 20 = 500€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 545 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 544 €/an
Calcul : 545 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 363 €/an
Base de calcul : Emprunt de 68 360 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 239 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 654 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 956 €
Revenus locatifs : +6 544 €
Charges déductibles : -19 956 €
Résultat foncier Année 1 : -13 413 €(Déficit de 13 413 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 2 713 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 056 €/an
Revenus locatifs : +6 544 €
Charges déductibles : -5 056 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 487 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 2712.58 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 175 €(65% de 49 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 170 €/an
Calcul : 32 175 € × 3,636% = 1 170 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 544 €19 958 €2 365 €-13 415 €10 700 €2 715 €2 715 €
26 675 €4 997 €2 303 €1 678 €--1 037 €
36 808 €4 932 €2 239 €1 876 €---
46 944 €4 866 €2 172 €2 078 €---
57 083 €4 797 €2 103 €2 286 €---
67 225 €4 726 €2 032 €2 499 €---
77 369 €4 652 €1 958 €2 717 €---
87 517 €4 576 €1 882 €2 941 €---
97 667 €4 497 €1 803 €3 170 €---
107 820 €4 415 €1 721 €3 406 €---
117 977 €4 330 €1 636 €3 647 €---
128 136 €4 242 €1 548 €3 894 €---
138 299 €4 151 €1 457 €4 148 €---
148 465 €4 057 €1 363 €4 408 €---
158 634 €3 959 €1 265 €4 675 €---
168 807 €3 858 €1 164 €4 949 €---
178 983 €3 753 €1 060 €5 230 €---
189 163 €3 645 €951 €5 518 €---
199 346 €3 533 €839 €5 813 €---
209 533 €3 417 €723 €6 116 €---
219 724 €3 296 €603 €6 427 €---
229 918 €3 172 €478 €6 746 €---
2310 116 €3 042 €349 €7 074 €---
2410 319 €2 909 €215 €7 410 €---
2510 525 €2 770 €77 €7 755 €---
TOTAL209 595 €116 548 €34 308 €93 046 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 93 046 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 544 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 374 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 374 €-3 210 €+4 584 €
2+1 374 €0 €+1 374 €
3+1 374 €+252 €+1 122 €
4+1 374 €+623 €+751 €
5+1 374 €+686 €+688 €
6+1 374 €+750 €+624 €
7+1 374 €+815 €+559 €
8+1 374 €+882 €+492 €
9+1 374 €+951 €+423 €
10+1 374 €+1 022 €+352 €
11+1 374 €+1 094 €+280 €
12+1 374 €+1 168 €+206 €
13+1 374 €+1 244 €+130 €
14+1 374 €+1 322 €+52 €
15+1 374 €+1 403 €-29 €
16+1 374 €+1 485 €-111 €
17+1 374 €+1 569 €-195 €
18+1 374 €+1 655 €-281 €
19+1 374 €+1 744 €-370 €
20+1 374 €+1 835 €-461 €
21+1 374 €+1 928 €-554 €
22+1 374 €+2 024 €-650 €
23+1 374 €+2 122 €-748 €
24+1 374 €+2 223 €-849 €
25+1 374 €+2 326 €-952 €
Total+34 350 €+27 914 €+6 436 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 8 jours
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