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Appartement 4 pièces 85 m²

Bien expiré
VilleChevilly-Larue (94)
Surface85m²
Coût Total298 640€
Loyer Annuel17 541€
Rentabilité5.87%
Cashflow/mois-520€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 233 000 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 2 741,18 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement À Vendre

Chevilly Larue dans une agréable résidence familiale située à 18mn du métro, appartement 4 pièces très fonctionnel pouvant être utilisé en trois chambres ou en salon/salle à manger. Le séjour est prolongé par une loggia au sud. Cuisine indépendante, WC, salle d'eau, dressing et rangements. Cave et parkings sous-sol. Ravalement avec ITE (isolation thermique par l'extérieur) voté. L'ensemble est à moderniser mais offre un potentiel intéressant pour accueillir une famille. Référence agence : 16728 Référence annonce : YV3V-S22-FH7 Date de réalisation du diagnostic : 10/03/2026 Prix hors honoraires : 223 000 €

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 2500 Charges prévisionnelles annuelles : 3480 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 560 € et 2 150 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Chevilly-Larue
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94550
Coordonnées : 48.765890, 2.337576
Total : 298 640€
Prix d'acquisition : 233 000€
Travaux : 47 000€
Valeur du bien : 280 000€
Frais de notaire : 18 640€
Coût estimé : 18 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 17.20€/m²/mois
Fourchette : 14.15€ - 20.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 1462€/mois
Loyer annuel estimé : 17541€/an
Fourchette totale : 1203€ - 1777€/mois
Fourchette annuelle : 14432€ - 21320€/an
Rentabilité brute :5.87%
Fourchette de rentabilité :4.83% - 7.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 272,73 €/m²
Basé sur :263 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :278 182 €
Prix d'achat :233 000 €
Décote à l'achat :-45 182€ (-16.2%)
Marge achat-revente :-20 458€ (-7.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :298 640€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 458,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :87,10€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 545,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :138 903,49€
Coût de l'assurance :26 131,00€
Taxe foncière : 1 754,10€/an
Soit par mois : 146,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 290,00€/mois
Soit par an : 3 480,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 461,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 981,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-520,01€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine à moderniser
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain à moderniser
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 000 €(553 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 000€
    Chaudière à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chevilly-Larue (coefficient 1.2 appliqué pour Île-de-France). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 462 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 541 €/an
Calcul : 1 462 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 639 €/an
Base de calcul : Emprunt de 298 640 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 045 €/an
Calcul : 87 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 754 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 480 €/an
Calcul : 290 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 918 €
Revenus locatifs : +17 541 €
Charges déductibles : -62 918 €
Résultat foncier Année 1 : -45 377 €(Déficit de 45 377 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 977 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 918 €/an
Revenus locatifs : +17 541 €
Charges déductibles : -15 918 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 623 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23977.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 233 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 151 450 €(65% de 233 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 507 €/an
Calcul : 151 450 € × 3,636% = 5 507 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 541 €62 928 €9 649 €-45 387 €21 400 €23 987 €23 987 €
217 892 €15 667 €9 388 €2 225 €--21 762 €
318 250 €15 398 €9 119 €2 852 €--18 910 €
418 615 €15 120 €8 840 €3 495 €--15 415 €
518 987 €14 832 €8 553 €4 155 €--11 260 €
619 367 €14 535 €8 256 €4 832 €--6 429 €
719 754 €14 228 €7 949 €5 526 €--903 €
820 149 €13 911 €7 632 €6 238 €---
920 552 €13 583 €7 304 €6 969 €---
1020 963 €13 245 €6 965 €7 718 €---
1121 382 €12 895 €6 616 €8 487 €---
1221 810 €12 534 €6 254 €9 276 €---
1322 246 €12 160 €5 881 €10 086 €---
1422 691 €11 775 €5 495 €10 917 €---
1523 145 €11 376 €5 097 €11 769 €---
1623 608 €10 964 €4 685 €12 644 €---
1724 080 €10 539 €4 259 €13 541 €---
1824 562 €10 099 €3 820 €14 462 €---
1925 053 €9 645 €3 366 €15 408 €---
2025 554 €9 176 €2 897 €16 378 €---
2126 065 €8 691 €2 412 €17 374 €---
2226 586 €8 190 €1 911 €18 396 €---
2327 118 €7 673 €1 393 €19 445 €---
2427 660 €7 138 €859 €20 523 €---
2528 214 €6 585 €306 €21 628 €---
TOTAL561 844 €342 887 €138 903 €218 957 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 218 957 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 541 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 684 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 684 €-6 420 €+10 104 €
2+3 684 €0 €+3 684 €
3+3 684 €0 €+3 684 €
4+3 684 €0 €+3 684 €
5+3 684 €0 €+3 684 €
6+3 684 €0 €+3 684 €
7+3 684 €0 €+3 684 €
8+3 684 €+1 601 €+2 083 €
9+3 684 €+2 091 €+1 593 €
10+3 684 €+2 315 €+1 369 €
11+3 684 €+2 546 €+1 138 €
12+3 684 €+2 783 €+901 €
13+3 684 €+3 026 €+658 €
14+3 684 €+3 275 €+409 €
15+3 684 €+3 531 €+153 €
16+3 684 €+3 793 €-109 €
17+3 684 €+4 062 €-378 €
18+3 684 €+4 339 €-655 €
19+3 684 €+4 622 €-938 €
20+3 684 €+4 913 €-1 229 €
21+3 684 €+5 212 €-1 528 €
22+3 684 €+5 519 €-1 835 €
23+3 684 €+5 834 €-2 150 €
24+3 684 €+6 157 €-2 473 €
25+3 684 €+6 488 €-2 804 €
Total+92 100 €+65 687 €+26 413 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 172 jours
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