Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Achat : Appartement Troyes (10000)

Bien expiré
VilleTroyes (10)
Surface82m²
Coût Total157 090€
Loyer Annuel9 324€
Rentabilité5.94%
Cashflow/mois-130€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 1 085,37 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 82 m², 4 pièces, 2 chambres, 2 hectares de terrain, Cave, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir

A 300 mètres de l'hôpital Simone Veil de Troyes, venez poser vos valises dans ce bel appartement. En bon état général, vous serez séduit par sa belle pièce de vie lumineuse. Ouverte sur cette dernière, nous trouvons une salle à manger également exposée plein S...

Ville : Troyes
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10000
Coordonnées : 48.298890, 4.078060
Total : 157 090€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 60 970€
Valeur du bien : 149 970€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 9.48€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 12.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 777€/mois
Loyer annuel estimé : 9324€/an
Fourchette totale : 604€ - 1000€/mois
Fourchette annuelle : 7247€ - 11994€/an
Rentabilité brute :5.94%
Fourchette de rentabilité :4.61% - 7.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :157 090€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :783,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :45,82€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 829,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 081,30€
Coût de l'assurance :13 745,37€
Taxe foncière : 932,36€/an
Soit par mois : 77,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 776,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 907,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-130,45€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant, tel qu'une pompe à chaleur air/eau ou une chaudière à gaz à condensation.
Quantité: 1 système pour 82 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si elles sont en simple vitrage.
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 82 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 970 €(744 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 650€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€, Main d'œuvre: 2150€
  • Menuiseries:12 480€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€, Main d'œuvre: 2080€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 20 m² × 75€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 160€
  • Chambres - Électricité:80€
    Mise aux normes électricité: 2 chambres × 200€ = 400€, Main d'œuvre: 80€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Troyes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 26 130€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 777 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 324 €/an
Calcul : 777 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 382 €/an
Base de calcul : Emprunt de 157 090 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 550 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 932 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 970 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 835 €
Revenus locatifs : +9 324 €
Charges déductibles : -67 835 €
Résultat foncier Année 1 : -58 511 €(Déficit de 58 511 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 111 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 865 €/an
Revenus locatifs : +9 324 €
Charges déductibles : -6 865 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 459 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37110.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 324 €67 840 €5 387 €-58 516 €21 400 €37 116 €37 116 €
29 510 €6 728 €5 246 €2 782 €--34 334 €
39 700 €6 581 €5 099 €3 119 €--31 215 €
49 894 €6 429 €4 947 €3 465 €--27 750 €
510 092 €6 272 €4 790 €3 820 €--23 930 €
610 294 €6 109 €4 627 €4 185 €--19 745 €
710 500 €5 941 €4 459 €4 559 €--15 186 €
810 710 €5 766 €4 284 €4 943 €--10 243 €
910 924 €5 586 €4 104 €5 338 €--4 905 €
1011 143 €5 399 €3 917 €5 744 €---
1111 365 €5 205 €3 723 €6 160 €---
1211 593 €5 005 €3 523 €6 588 €---
1311 825 €4 797 €3 315 €7 027 €---
1412 061 €4 583 €3 100 €7 478 €---
1512 302 €4 360 €2 878 €7 942 €---
1612 548 €4 130 €2 648 €8 418 €---
1712 799 €3 892 €2 410 €8 908 €---
1813 055 €3 645 €2 163 €9 410 €---
1913 316 €3 390 €1 907 €9 927 €---
2013 583 €3 125 €1 643 €10 457 €---
2113 854 €2 852 €1 369 €11 003 €---
2214 131 €2 568 €1 086 €11 563 €---
2314 414 €2 275 €793 €12 139 €---
2414 702 €1 971 €489 €12 731 €---
2514 996 €1 657 €174 €13 340 €---
TOTAL298 637 €176 106 €78 081 €122 532 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 122 532 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 324 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 958 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 958 €-6 420 €+8 378 €
2+1 958 €0 €+1 958 €
3+1 958 €0 €+1 958 €
4+1 958 €0 €+1 958 €
5+1 958 €0 €+1 958 €
6+1 958 €0 €+1 958 €
7+1 958 €0 €+1 958 €
8+1 958 €0 €+1 958 €
9+1 958 €0 €+1 958 €
10+1 958 €+252 €+1 706 €
11+1 958 €+1 848 €+110 €
12+1 958 €+1 976 €-18 €
13+1 958 €+2 108 €-150 €
14+1 958 €+2 244 €-286 €
15+1 958 €+2 383 €-425 €
16+1 958 €+2 525 €-567 €
17+1 958 €+2 672 €-714 €
18+1 958 €+2 823 €-865 €
19+1 958 €+2 978 €-1 020 €
20+1 958 €+3 137 €-1 179 €
21+1 958 €+3 301 €-1 343 €
22+1 958 €+3 469 €-1 511 €
23+1 958 €+3 642 €-1 684 €
24+1 958 €+3 819 €-1 861 €
25+1 958 €+4 002 €-2 044 €
Total+48 950 €+36 759 €+12 191 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 205 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →