Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Immeuble 8 pièces 180 m²

Bien expiré
VilleSaint-Paul-lès-Durance (13)
Surface180m²
Coût Total293 000€
Loyer Annuel26 822€
Rentabilité9.15%
Cashflow/mois+474€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 225 000 €
Surface : 180 m²
Prix au m² : 1 250 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 8 pièces 180 m²

EXCLUSIVITE ST PAUL LEZ DURANCE, situation géographique idéale pour investisseurs pour cet immeuble à deux pas de ITER / CADARACHE. Il se compose de 4 logements, un T4, un T2bis, un T1 et un studio. Plus de 180m² habitables au total. Rare à la vente. DPE en cours A découvrir ! M1071

Surface : 180 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 26/06/2026

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Saint-Paul-lès-Durance
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13115
Coordonnées : 43.685780, 5.710361
Total : 293 000€
Prix d'acquisition : 225 000€
Travaux : 50 000€
Valeur du bien : 275 000€
Frais de notaire : 18 000€
Coût estimé : 18 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 180m²
Loyer prédit : 12.42€/m²/mois
Fourchette : 10.06€ - 15.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 2235€/mois
Loyer annuel estimé : 26822€/an
Fourchette totale : 1812€ - 2758€/mois
Fourchette annuelle : 21739€ - 33094€/an
Rentabilité brute :9.15%
Fourchette de rentabilité :7.42% - 11.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 452,41 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :441 434 €
Prix d'achat :225 000 €
Décote à l'achat :-216 434€ (-49.0%)
Marge achat-revente :148 434€ (33.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :293 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 427,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :109,88€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 1 537,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :135 350,96€
Coût de l'assurance :32 962,50€
Taxe foncière : 2 682,21€/an
Soit par mois : 223,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 235,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 761,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :473,94€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 180 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau pour 180 m²
Raison: DPE F - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 35 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - peinture légèrement ternie
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et quelques éléments à remplacer
Quantité: 1 cuisine (environ 22 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - quelques signes d'usure

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 000 €(278 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:12 600€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 700€ = 12600€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 200€
    Parquet flottant: 40 m² × 80€/m² = 3200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 40€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 400€
    Peinture murs et plafonds salon: 35 m² × 40€/m² = 1400€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:2 200€
    Rafraîchissement cuisine: 22 m² × 100€/m² = 2200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Paul-lès-Durance (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 235 €/mois
Revenus locatifs annuels : 26 822 €/an
Calcul : 2 235 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 399 €/an
Base de calcul : Emprunt de 293 000 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 319 €/an
Calcul : 110 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 682 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 400 €
Revenus locatifs : +26 822 €
Charges déductibles : -63 400 €
Résultat foncier Année 1 : -36 577 €(Déficit de 36 577 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 177 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 400 €/an
Revenus locatifs : +26 822 €
Charges déductibles : -13 400 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 423 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15177.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 225 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 146 250 €(65% de 225 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 318 €/an
Calcul : 146 250 € × 3,636% = 5 318 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
126 822 €63 409 €9 408 €-36 587 €21 400 €15 187 €15 187 €
227 359 €13 154 €9 153 €14 205 €--982 €
327 906 €12 891 €8 890 €15 015 €---
428 464 €12 619 €8 618 €15 845 €---
529 033 €12 338 €8 337 €16 695 €---
629 614 €12 048 €8 047 €17 566 €---
730 206 €11 748 €7 747 €18 458 €---
830 810 €11 438 €7 437 €19 372 €---
931 426 €11 118 €7 118 €20 308 €---
1032 055 €10 788 €6 787 €21 267 €---
1132 696 €10 446 €6 446 €22 249 €---
1233 350 €10 094 €6 093 €23 256 €---
1334 017 €9 730 €5 729 €24 287 €---
1434 697 €9 353 €5 353 €25 344 €---
1535 391 €8 965 €4 964 €26 426 €---
1636 099 €8 563 €4 563 €27 536 €---
1736 821 €8 149 €4 148 €28 672 €---
1837 557 €7 720 €3 720 €29 837 €---
1938 309 €7 278 €3 277 €31 031 €---
2039 075 €6 821 €2 820 €32 254 €---
2139 856 €6 348 €2 348 €33 508 €---
2240 653 €5 861 €1 860 €34 793 €---
2341 466 €5 357 €1 356 €36 110 €---
2442 296 €4 836 €836 €37 459 €---
2543 142 €4 299 €298 €38 843 €---
TOTAL859 119 €285 369 €135 351 €573 750 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 573 750 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 822 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 633 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 633 €-6 420 €+12 053 €
2+5 633 €0 €+5 633 €
3+5 633 €+4 210 €+1 423 €
4+5 633 €+4 754 €+879 €
5+5 633 €+5 009 €+624 €
6+5 633 €+5 270 €+363 €
7+5 633 €+5 537 €+96 €
8+5 633 €+5 812 €-179 €
9+5 633 €+6 092 €-459 €
10+5 633 €+6 380 €-747 €
11+5 633 €+6 675 €-1 042 €
12+5 633 €+6 977 €-1 344 €
13+5 633 €+7 286 €-1 653 €
14+5 633 €+7 603 €-1 970 €
15+5 633 €+7 928 €-2 295 €
16+5 633 €+8 261 €-2 628 €
17+5 633 €+8 602 €-2 969 €
18+5 633 €+8 951 €-3 318 €
19+5 633 €+9 309 €-3 676 €
20+5 633 €+9 676 €-4 043 €
21+5 633 €+10 052 €-4 419 €
22+5 633 €+10 438 €-4 805 €
23+5 633 €+10 833 €-5 200 €
24+5 633 €+11 238 €-5 605 €
25+5 633 €+11 653 €-6 020 €
Total+140 825 €+172 125 €+-31 300 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 83 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →