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Appartement F5, Ris-Orangis

VilleRis-Orangis (91)
Surface90
Coût Total156 480
Loyer Annuel16 867
Rentabilité10.78%
Cashflow/mois+36
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 131 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 455,56 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 90 m², 5 pièces, 1 balcon, 1 garage, 1 place de parking

Exclusivité - Grand Appartement 5 Pièces Proche du Rer D , en vente à Ris Orangis (91130), nous vous proposons cet appartement de 5 pièces de 90 m². Il est disposé comme suit : une entrée, un beau séjour double exposé sud de 27 m², un grand dégagement avec rangement dessert trois chambres de 9 m² à 12 m² exposées Est, une cuisine indépendante aménagée et un cellier. Il propose aussi une salle de bains et des toilettes. Le chauffage au sol est collectif et fonctionne au gaz Des fenêtres en pvc double vitrage, les volets roulants et le ravalement récent contribuent à une bonne isolation thermique. ( Dpe en B) Un balcon avec vue dégagée vient compléter cet appartement et lui apporter une belle luminosité. Deux caves lui sont associés. Il est situé au 6e étage d'un immeuble avec ascenseur, visiophone et gardien. Un garage (box) est disponible en supplément. Il y a plusieurs établissements scolaires (maternelle, élémentaire et collège) à moins de 10 minutes à pied, tout comme trois structures d'accueil pour la petite enfance. Niveau transports en commun, on trouve la station de Rer Grigny-Centre (ligne D), sept lignes de bus ainsi que la gare Grigny Centre juste à côté. Vous trouverez un bassin de natation et deux tennis à quelques minutes. Des restaurants, des commerces, des boulangeries, deux supermarchés, un bureau de poste et une poissonnerie sont également accessibles. Le marché Place du marché anime le quartier. Cet appartement est exclusivement à vendre par Laforêt Ris Orangis en mandat Favoriz. Votre agence immobilière Laforêt vous invite à le découvrir en prenant rendez-vous avec l'un de nos Conseillers : Tél [Coordonnées masquées] Copropriété de 3746 lots - dont 1067 lots habitation. Charges annuelles : 5040 euros.

Ville : Ris-Orangis
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91130
Coordonnées : 48.653670, 2.414890
Total : 156 480
Prix d'acquisition : 131 000
Travaux : 15 000
Valeur du bien : 146 000
Frais de notaire : 10 480
Coût estimé : 10 480
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90
Loyer prédit : 15.62€/m²/mois
Fourchette : 12.13€ - 20.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 1406€/mois
Loyer annuel estimé : 16867€/an
Fourchette totale : 1091€ - 1810€/mois
Fourchette annuelle : 13095€ - 21725€/an
Rentabilité brute :10.78%
Fourchette de rentabilité :8.37% - 13.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 244,03 €/m²
Basé sur :76 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :291 963
Prix d'achat :131 000
Décote à l'achat :-160 963 (-55.1%)
Marge achat-revente :135 483€ (46.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :156 480
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :764,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :44,34€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 808,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 782,00
Coût de l'assurance :13 300,80
Taxe foncière : 1 686,67€/an
Soit par mois : 140,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 420,00€/mois
Soit par an : 5 040,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 405,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 369,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :36,46€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations un peu datées

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 000(167 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 240€
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 600
    Rénovation complète salle de bain: 4 m² × 2400€/m² = 9600€
  • Cuisine - Rafraîchissement:3 000
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 300€/m² = 3000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ris-Orangis. Main d'œuvre incluse. Les prix ont été ajustés pour la région Île-de-France.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

BB(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 406 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 867 €/an
Calcul : 1 406 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 051 €/an
Base de calcul : Emprunt de 156 480 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 532 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 687 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 5 040 €/an
Calcul : 420 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 309
Revenus locatifs : +16 867
Charges déductibles : -27 309
Résultat foncier Année 1 : -10 443(Déficit de 10 443 €)
Imputable sur revenu global : 10 443
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 309 €/an
Revenus locatifs : +16 867
Charges déductibles : -12 309
Résultat foncier Années 2+ : 4 557 €/an
Prix d'achat du bien : 131 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 85 150(65% de 131 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 096 €/an
Calcul : 85 150 € × 3,636% = 3 096
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 86727 3145 056-10 44810 448 €--
217 20412 1784 9195 026---
317 54812 0374 7785 512---
417 89911 8914 6326 008---
518 25711 7404 4816 517---
618 62211 5844 3267 038---
718 99511 4244 1657 571---
819 37511 2573 9998 117---
919 76211 0863 8278 676---
1020 15710 9083 6509 249---
1120 56010 7253 4669 835---
1220 97210 5363 27710 436---
1321 39110 3403 08211 051---
1421 81910 1382 87911 681---
1522 2559 9292 67112 326---
1622 7009 7142 45512 987---
1723 1549 4912 23213 664---
1823 6189 2602 00214 357---
1924 0909 0221 76415 068---
2024 5728 7761 51815 795---
2125 0638 5221 26416 541---
2225 5648 2601 00117 304---
2326 0767 98973018 087---
2426 5977 70945018 889---
2527 1297 41916019 710---
TOTAL540 247269 25072 782270 99710 448Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 134
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 270 997
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 867 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 542 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 542-3 134+6 676
2+3 542+1 508+2 034
3+3 542+1 653+1 889
4+3 542+1 803+1 739
5+3 542+1 955+1 587
6+3 542+2 111+1 431
7+3 542+2 271+1 271
8+3 542+2 435+1 107
9+3 542+2 603+939
10+3 542+2 775+767
11+3 542+2 951+591
12+3 542+3 131+411
13+3 542+3 315+227
14+3 542+3 504+38
15+3 542+3 698-156
16+3 542+3 896-354
17+3 542+4 099-557
18+3 542+4 307-765
19+3 542+4 520-978
20+3 542+4 739-1 197
21+3 542+4 962-1 420
22+3 542+5 191-1 649
23+3 542+5 426-1 884
24+3 542+5 667-2 125
25+3 542+5 913-2 371
Total+88 550+81 299+7 251
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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