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Appartement à vendre

VilleMontélimar (26)
Surface89m²
Coût Total180 600€
Loyer Annuel9 583€
Rentabilité5.31%
Cashflow/mois-591€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 500 €
Surface : 89 m²
Prix au m² : 1 455,06 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Disponible à partir du 24/09/2026, 4 étage, Ascenseur, Cave, Salon (total 14,5 m²), Salle à manger (total 22 m²), 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Box de stationnement, 2 terrasses, Belle vue, Exposition ouest, TV par câble, Interphone, Pas de balcon, Non meublé

Appartement T4 traversant Est / Ouest à rénover de 90 m², situé au 4 € étage avec ascenseur. Entrée avec placard, cuisine séparée donnant sur une terrasse de 7 m², salon-séjour de 36 m² ouvrant sur une terrasse de 12 m². Deux chambres, salle d'eau avec douche récente, WC séparés.

Cave et garage. Climatisation réversible dans la pièce de vie.

Charges : 285 € / mois (eau chaude, eau froide et chauffage avec répartiteurs). Taxe foncière 2025 : 1 600 €.

Ville : Montélimar
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26200
Coordonnées : 44.553298, 4.754233
Total : 180 600€
Prix d'acquisition : 129 500€
Travaux : 40 740€
Valeur du bien : 170 240€
Frais de notaire : 10 360€
Coût estimé : 10 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 89m²
Loyer prédit : 8.97€/m²/mois
Fourchette : 6.94€ - 11.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 799€/mois
Loyer annuel estimé : 9583€/an
Fourchette totale : 617€ - 1033€/mois
Fourchette annuelle : 7408€ - 12396€/an
Rentabilité brute :5.31%
Fourchette de rentabilité :4.10% - 6.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 660,72 €/m²
Basé sur :286 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :147 804 €
Prix d'achat :129 500 €
Décote à l'achat :-18 304€ (-12.4%)
Marge achat-revente :-32 796€ (-22.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :180 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :899,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :72,24€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 971,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 187,15€
Coût de l'assurance :21 672,00€
Taxe foncière : 1 600,00€/an
Soit par mois : 133,33€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 285,00€/mois
Soit par an : 3 420,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 798,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 389,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-591,32€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 139 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant, comme une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le chauffage actuel.
Quantité: 1 système pour 89 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration nécessaire pour optimiser la consommation énergétique.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'1 classe énergétique, faisable sans accord copropriété.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments de cuisine, y compris les placards, le plan de travail, et l'électroménager.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement important.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement des fixtures de salle de bain et mise à jour des éléments sanitaires.
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec éléments un peu datés.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - parquet en bon état, mais rafraîchissement recommandé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 740 €(458 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 9000€ = 9000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 100€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 900€ = 8100€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain:3 600€
    Rénovation partielle salle de bain: 1 salle de bain complète × 3600€ = 3600€ (incluant éléments sanitaires et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 880€
    Parquet flottant: 24 m² × 120€/m² = 2880€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant peinture et main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant peinture et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montélimar (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 799 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 583 €/an
Calcul : 799 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 152 €/an
Base de calcul : Emprunt de 180 600 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 867 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 600 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 420 €/an
Calcul : 285 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 740 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 779 €
Revenus locatifs : +9 583 €
Charges déductibles : -52 779 €
Résultat foncier Année 1 : -43 196 €(Déficit de 43 196 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 796 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 039 €/an
Revenus locatifs : +9 583 €
Charges déductibles : -12 039 €
Résultat foncier Années 2+ : -2 456 €/an(Déficit de 2 456 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21796.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 175 €(65% de 129 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 061 €/an
Calcul : 84 175 € × 3,636% = 3 061 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 583 €52 785 €6 158 €-43 202 €21 400 €21 802 €21 802 €
29 774 €11 882 €5 995 €-2 108 €2 108 €-21 802 €
39 970 €11 714 €5 827 €-1 745 €1 745 €-21 802 €
410 169 €11 540 €5 653 €-1 371 €1 371 €-21 802 €
510 372 €11 360 €5 473 €-988 €988 €-21 802 €
610 580 €11 174 €5 287 €-594 €594 €-21 802 €
710 791 €10 981 €5 094 €-189 €189 €-21 802 €
811 007 €10 781 €4 894 €226 €--21 576 €
911 227 €10 574 €4 688 €653 €--20 923 €
1011 452 €10 360 €4 474 €1 092 €--19 832 €
1111 681 €10 139 €4 252 €1 542 €--18 289 €
1211 915 €9 910 €4 023 €2 005 €---
1312 153 €9 673 €3 786 €2 480 €---
1412 396 €9 427 €3 540 €2 969 €---
1512 644 €9 173 €3 286 €3 471 €---
1612 897 €8 910 €3 023 €3 987 €---
1713 155 €8 637 €2 751 €4 517 €---
1813 418 €8 356 €2 469 €5 062 €---
1913 686 €8 064 €2 177 €5 622 €---
2013 960 €7 762 €1 875 €6 198 €---
2114 239 €7 449 €1 563 €6 790 €---
2214 524 €7 126 €1 239 €7 398 €---
2314 814 €6 791 €904 €8 023 €---
2415 111 €6 445 €558 €8 666 €---
2515 413 €6 086 €199 €9 327 €---
TOTAL306 931 €277 099 €89 187 €29 832 €28 395 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 8 518 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 29 832 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 583 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 012 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 012 €-6 420 €+8 432 €
2+2 012 €-632 €+2 644 €
3+2 012 €-523 €+2 535 €
4+2 012 €-411 €+2 423 €
5+2 012 €-296 €+2 308 €
6+2 012 €-178 €+2 190 €
7+2 012 €-57 €+2 069 €
8+2 012 €0 €+2 012 €
9+2 012 €0 €+2 012 €
10+2 012 €0 €+2 012 €
11+2 012 €0 €+2 012 €
12+2 012 €+601 €+1 411 €
13+2 012 €+744 €+1 268 €
14+2 012 €+891 €+1 121 €
15+2 012 €+1 041 €+971 €
16+2 012 €+1 196 €+816 €
17+2 012 €+1 355 €+657 €
18+2 012 €+1 519 €+493 €
19+2 012 €+1 687 €+325 €
20+2 012 €+1 859 €+153 €
21+2 012 €+2 037 €-25 €
22+2 012 €+2 219 €-207 €
23+2 012 €+2 407 €-395 €
24+2 012 €+2 600 €-588 €
25+2 012 €+2 798 €-786 €
Total+50 300 €+14 436 €+35 864 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 15 jours
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