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Maison - 8 pièce(s) - 190 m²

VilleBelfort (90)
Surface190m²
Coût Total257 520€
Loyer Annuel23 852€
Rentabilité9.26%
Cashflow/mois+463€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 174 000 €
Surface : 190 m²
Prix au m² : 915,79 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Ref ESTIA 1080AC : Aurélie Comoli, Suisse Immo, vous présente cette jolie maison qui a été agrandie en 1968 et qui vous offrira un volume agréable pour votre famille. Dotée de 6 chambres, elle est actuellement divisée en 2 parties indépendantes mais contiguës permettant différents projets. Des travaux sont à prévoir Pour plus de renseignements et visites, n'hésitez pas à me contacter ! Aurélie COMOLI (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 513 366 310 - VESOUL.

Etat général : Travaux à prévoir Surface terrain : 768 Chauffage : Individuel Chauffage (mécanisme) : Radiateur Chauffage (mode) : Fuel Fenêtre : PVC Double Vitrage Cuisine : Independante Numéro de mandat : 1080

Ville : Belfort
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90000
Coordonnées : 47.658915, 6.841127
Total : 257 520€
Prix d'acquisition : 174 000€
Travaux : 69 600€
Valeur du bien : 243 600€
Frais de notaire : 13 920€
Coût estimé : 13 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 190m²
Loyer prédit : 10.46€/m²/mois
Fourchette : 8.12€ - 13.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 1988€/mois
Loyer annuel estimé : 23852€/an
Fourchette totale : 1544€ - 2560€/mois
Fourchette annuelle : 18523€ - 30715€/an
Rentabilité brute :9.26%
Fourchette de rentabilité :7.19% - 11.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 535,01 €/m²
Basé sur :52 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :291 651 €
Prix d'achat :174 000 €
Décote à l'achat :-117 651€ (-40.3%)
Marge achat-revente :34 131€ (11.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :257 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 261,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :64,38€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 326,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :121 004,71€
Coût de l'assurance :19 314,00€
Taxe foncière : 2 385,23€/an
Soit par mois : 198,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 987,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 524,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :462,79€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 190 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 190 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 24 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain avec fixtures très datées
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour toutes les chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du parquet
Quantité: 20 m²
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - état correct mais peinture vieillissante
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement de l'entrée
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible - entrée nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :69 600 €(366 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 400€
    Isolation toiture: 190 m² × 60€/m² = 11400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:19 200€
    Fenêtres double vitrage: 24 fenêtres × 800€ = 19200€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:10 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:4 800€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 800€/m² = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation lourde:10 800€
    Rénovation chambres: 90 m² × 120€/m² = 10800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces - Rafraîchissement:200€
    Peinture entrée: 5 m² × 40€/m² = 200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Belfort (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 42 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 988 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 852 €/an
Calcul : 1 988 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 389 €/an
Base de calcul : Emprunt de 257 520 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 773 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 385 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 69 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 81 146 €
Revenus locatifs : +23 852 €
Charges déductibles : -81 146 €
Résultat foncier Année 1 : -57 294 €(Déficit de 57 294 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 894 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 546 €/an
Revenus locatifs : +23 852 €
Charges déductibles : -11 546 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 306 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35894.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 174 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 100 €(65% de 174 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 113 €/an
Calcul : 113 100 € × 3,636% = 4 113 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 852 €81 155 €8 397 €-57 302 €21 400 €35 902 €35 902 €
224 329 €11 329 €8 171 €13 001 €--22 902 €
324 816 €11 095 €7 937 €13 721 €--9 181 €
425 312 €10 854 €7 696 €14 459 €---
525 818 €10 604 €7 446 €15 214 €---
626 335 €10 346 €7 189 €15 988 €---
726 862 €10 080 €6 922 €16 781 €---
827 399 €9 805 €6 647 €17 594 €---
927 947 €9 520 €6 362 €18 427 €---
1028 506 €9 226 €6 068 €19 280 €---
1129 076 €8 922 €5 764 €20 154 €---
1229 657 €8 608 €5 450 €21 049 €---
1330 250 €8 283 €5 125 €21 967 €---
1430 855 €7 948 €4 790 €22 908 €---
1531 473 €7 601 €4 443 €23 872 €---
1632 102 €7 242 €4 085 €24 860 €---
1732 744 €6 872 €3 714 €25 872 €---
1833 399 €6 489 €3 331 €26 910 €---
1934 067 €6 093 €2 936 €27 973 €---
2034 748 €5 685 €2 527 €29 064 €---
2135 443 €5 262 €2 104 €30 181 €---
2236 152 €4 825 €1 667 €31 327 €---
2336 875 €4 374 €1 216 €32 501 €---
2437 613 €3 907 €749 €33 705 €---
2538 365 €3 425 €267 €34 940 €---
TOTAL763 996 €269 549 €121 005 €494 446 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 494 446 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 852 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 009 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 009 €-6 420 €+11 429 €
2+5 009 €0 €+5 009 €
3+5 009 €0 €+5 009 €
4+5 009 €+1 583 €+3 426 €
5+5 009 €+4 564 €+445 €
6+5 009 €+4 797 €+212 €
7+5 009 €+5 034 €-25 €
8+5 009 €+5 278 €-269 €
9+5 009 €+5 528 €-519 €
10+5 009 €+5 784 €-775 €
11+5 009 €+6 046 €-1 037 €
12+5 009 €+6 315 €-1 306 €
13+5 009 €+6 590 €-1 581 €
14+5 009 €+6 872 €-1 863 €
15+5 009 €+7 162 €-2 153 €
16+5 009 €+7 458 €-2 449 €
17+5 009 €+7 762 €-2 753 €
18+5 009 €+8 073 €-3 064 €
19+5 009 €+8 392 €-3 383 €
20+5 009 €+8 719 €-3 710 €
21+5 009 €+9 054 €-4 045 €
22+5 009 €+9 398 €-4 389 €
23+5 009 €+9 750 €-4 741 €
24+5 009 €+10 112 €-5 103 €
25+5 009 €+10 482 €-5 473 €
Total+125 225 €+148 334 €+-23 109 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 37 jours
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