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Vente 3 Pièce(s)

Bien expiré
VilleGuillermie (03)
Surface58m²
Coût Total94 520€
Loyer Annuel5 414€
Rentabilité5.73%
Cashflow/mois-95€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 000 €
Surface : 58 m²
Prix au m² : 844,83 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 58 m², 3 pièces, 456 m² de terrain, Chauffage électrique

A 2h de Lyon et 35km de Vichy. En centre bourg situé autour d'une place, charmante maison de 3 pièces de 56m² à rafraichir, comprenant un salon, une cuisine, une salle d'eau avec WC. Au-dessus deux chambres. . En rez-de-chaussée un atelier, un appentis. Terrain de 400m² non attenant à 20m en face de la maison. Chauffage au bois et radiateurs électriques en complément. Fosse septique. Idéal pour une résidence secondaire ou investissement locatif. Départ des chemins de randonnées autour de la maison. Renseignements et visite Eric Sintes, Agent Commercial Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Guillermie
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03250
Coordonnées : 45.983440, 3.639350
Total : 94 520€
Prix d'acquisition : 49 000€
Travaux : 41 600€
Valeur du bien : 90 600€
Frais de notaire : 3 920€
Coût estimé : 3 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 58m²
Loyer prédit : 7.78€/m²/mois
Fourchette : 5.97€ - 10.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 451€/mois
Loyer annuel estimé : 5414€/an
Fourchette totale : 346€ - 588€/mois
Fourchette annuelle : 4152€ - 7060€/an
Rentabilité brute :5.73%
Fourchette de rentabilité :4.39% - 7.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :152,86 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :8 866 €
Prix d'achat :49 000 €
Décote à l'achat :+40 134€ (+452.7%)
Marge achat-revente :-85 654€ (-966.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :94 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :473,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :27,57€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 500,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 436,82€
Coût de l'assurance :8 270,50€
Taxe foncière : 541,43€/an
Soit par mois : 45,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 451,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 545,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-94,68€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 558 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au bois et les radiateurs électriques en complément
Quantité: 1 système pour 58 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation pour 58 m²)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Peinture des murs et du plafond dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 600 €(717 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (incluant fourniture et pose, main d'œuvre comprise)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant fourniture et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant fourniture et main d'œuvre)
  • Chambres:1 600€
    Peinture chambres: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant fourniture et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Guillermie (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. Les prix peuvent varier selon les spécificités des travaux et les choix des matériaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 23 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 451 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 414 €/an
Calcul : 451 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 267 €/an
Base de calcul : Emprunt de 94 520 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 331 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 541 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 739 €
Revenus locatifs : +5 414 €
Charges déductibles : -45 739 €
Résultat foncier Année 1 : -40 325 €(Déficit de 40 325 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 925 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 139 €/an
Revenus locatifs : +5 414 €
Charges déductibles : -4 139 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 275 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18924.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 850 €(65% de 49 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 158 €/an
Calcul : 31 850 € × 3,636% = 1 158 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 414 €45 742 €3 270 €-40 328 €21 400 €18 928 €18 928 €
25 523 €4 056 €3 184 €1 466 €--17 462 €
35 633 €3 968 €3 095 €1 665 €--15 796 €
45 746 €3 876 €3 004 €1 870 €--13 926 €
55 861 €3 781 €2 908 €2 080 €--11 846 €
65 978 €3 682 €2 810 €2 296 €--9 551 €
76 097 €3 580 €2 708 €2 517 €--7 033 €
86 219 €3 475 €2 602 €2 745 €--4 289 €
96 344 €3 365 €2 493 €2 979 €--1 310 €
106 471 €3 252 €2 380 €3 219 €---
116 600 €3 134 €2 262 €3 466 €---
126 732 €3 013 €2 141 €3 719 €---
136 867 €2 887 €2 015 €3 979 €---
147 004 €2 757 €1 885 €4 247 €---
157 144 €2 622 €1 750 €4 522 €---
167 287 €2 482 €1 610 €4 805 €---
177 433 €2 338 €1 465 €5 095 €---
187 581 €2 188 €1 315 €5 394 €---
197 733 €2 033 €1 160 €5 700 €---
207 888 €1 872 €1 000 €6 016 €---
218 045 €1 705 €833 €6 340 €---
228 206 €1 533 €661 €6 673 €---
238 370 €1 355 €482 €7 016 €---
248 538 €1 170 €298 €7 368 €---
258 709 €978 €106 €7 730 €---
TOTAL173 422 €110 843 €47 437 €62 579 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 62 579 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 414 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 137 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 137 €-6 420 €+7 557 €
2+1 137 €0 €+1 137 €
3+1 137 €0 €+1 137 €
4+1 137 €0 €+1 137 €
5+1 137 €0 €+1 137 €
6+1 137 €0 €+1 137 €
7+1 137 €0 €+1 137 €
8+1 137 €0 €+1 137 €
9+1 137 €0 €+1 137 €
10+1 137 €+573 €+564 €
11+1 137 €+1 040 €+97 €
12+1 137 €+1 116 €+21 €
13+1 137 €+1 194 €-57 €
14+1 137 €+1 274 €-137 €
15+1 137 €+1 357 €-220 €
16+1 137 €+1 441 €-304 €
17+1 137 €+1 529 €-392 €
18+1 137 €+1 618 €-481 €
19+1 137 €+1 710 €-573 €
20+1 137 €+1 805 €-668 €
21+1 137 €+1 902 €-765 €
22+1 137 €+2 002 €-865 €
23+1 137 €+2 105 €-968 €
24+1 137 €+2 210 €-1 073 €
25+1 137 €+2 319 €-1 182 €
Total+28 425 €+18 774 €+9 651 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
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