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Maison à vendre

VilleMerlerault (61)
Surface114m²
Coût Total116 100€
Loyer Annuel9 835€
Rentabilité8.47%
Cashflow/mois+123€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 000 €
Surface : 114 m²
Prix au m² : 701,75 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : disponible immédiatement, 1 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, 4 chambres, 2 parkings: 2 parkings, Jardin

Maison de ville à rafraichir à vendre. Cette construite de 114m² dispose au rez-de-chaussée, une entrée avec placard, pièce de vie, cuisine aménagée, salle de bains douche et baignoire, WC, 1 chambre. À l'étage vous trouverez un dégagement avec placard desservant 3 chambres et un spacieux grenier. Profiter de son jardin attenant de 397m². Toute les huisseries ont été changées en PVC ainsi que les volets roulants et velux. A l'étage un grenier aménageable de 35 mètres carré n'attend que vous et vos idées pour en faire un petit coin de paradis , un atelier , une salle de sport etc... Visite sur rdv et prix négociable dans la limite du raisonnable. Possibilité de garer 1 voir 2 voitures dans la montée juste devant la porte d'entrée.

Ville : Merlerault
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61240
Coordonnées : 48.697294, 0.278031
Total : 116 100€
Prix d'acquisition : 80 000€
Travaux : 29 700€
Valeur du bien : 109 700€
Frais de notaire : 6 400€
Coût estimé : 6 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 114m²
Loyer prédit : 7.19€/m²/mois
Fourchette : 5.74€ - 9.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 820€/mois
Loyer annuel estimé : 9835€/an
Fourchette totale : 655€ - 1026€/mois
Fourchette annuelle : 7859€ - 12309€/an
Rentabilité brute :8.47%
Fourchette de rentabilité :6.77% - 10.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :488,1 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :55 643 €
Prix d'achat :80 000 €
Décote à l'achat :+24 357€ (+43.8%)
Marge achat-revente :-60 457€ (-108.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :116 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :568,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :46,44€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 614,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 369,11€
Coût de l'assurance :13 932,00€
Taxe foncière : 983,52€/an
Soit par mois : 81,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 819,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 696,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :122,97€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche et baignoire, nouveau lavabo, nouveau WC, carrelage complet des murs et du sol, réfection plomberie complète, réfection électricité (prises, éclairage, VMC), peinture/finitions.
Quantité: 6 m² de salle de bain
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain très datée et carrelage fissuré
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des meubles de cuisine, mise à jour de l'électroménager, réfection plomberie cuisine (eau chaude/froide, évacuations), réfection électricité cuisine (prises, éclairage), peinture.
Quantité: 10 m² de cuisine
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la chambre avec revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes).
Quantité: 12 m² pour 1 chambre, 3 chambres à rénover
Raison: État 1/5 visible sur photos - chambre avec murs abîmés et moisissures
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds, nettoyage et entretien du sol.
Quantité: 25 m² de salon
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon bien entretenu mais nécessitant un léger rafraîchissement
Gros œuvreRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Vérification structure
Vérification de l'état des murs et de la charpente pour détecter d'éventuelles fissures ou problèmes structurels.
Quantité: 1 maison
Raison: État général à vérifier pour assurer la sécurité et la pérennité de la maison

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 700 €(261 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (plomberie, électricité, carrelage, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (meubles, électroménager, plomberie, électricité, peinture, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:7 200€
    Rénovation complète chambres: 12 m² × 3 chambres × 200€/m² = 7200€ (revêtement, peinture, électricité, menuiseries, main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (peinture, nettoyage, main d'œuvre incluse)
  • Gros œuvre:1 000€
    Vérification structure: 1 maison × 1000€ = 1000€ (vérification des murs et de la charpente, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Merlerault (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 820 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 835 €/an
Calcul : 820 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 770 €/an
Base de calcul : Emprunt de 116 100 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 557 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 984 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 011 €
Revenus locatifs : +9 835 €
Charges déductibles : -35 011 €
Résultat foncier Année 1 : -25 176 €(Déficit de 25 176 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 14 476 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 311 €/an
Revenus locatifs : +9 835 €
Charges déductibles : -5 311 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 524 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 14475.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000 €(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 835 €35 015 €3 774 €-25 180 €10 700 €14 480 €14 480 €
210 032 €5 213 €3 672 €4 819 €--9 661 €
310 233 €5 108 €3 567 €5 125 €--4 536 €
410 437 €4 999 €3 459 €5 438 €---
510 646 €4 887 €3 346 €5 759 €---
610 859 €4 771 €3 230 €6 088 €---
711 076 €4 651 €3 111 €6 425 €---
811 298 €4 528 €2 987 €6 770 €---
911 524 €4 400 €2 859 €7 124 €---
1011 754 €4 267 €2 726 €7 487 €---
1111 989 €4 131 €2 590 €7 859 €---
1212 229 €3 989 €2 449 €8 240 €---
1312 473 €3 843 €2 303 €8 630 €---
1412 723 €3 693 €2 152 €9 030 €---
1512 977 €3 537 €1 996 €9 441 €---
1613 237 €3 376 €1 835 €9 861 €---
1713 502 €3 209 €1 668 €10 293 €---
1813 772 €3 037 €1 496 €10 735 €---
1914 047 €2 859 €1 318 €11 188 €---
2014 328 €2 676 €1 135 €11 653 €---
2114 615 €2 486 €945 €12 129 €---
2214 907 €2 290 €749 €12 617 €---
2315 205 €2 087 €546 €13 118 €---
2415 509 €1 877 €336 €13 632 €---
2515 819 €1 661 €120 €14 159 €---
TOTAL315 026 €122 589 €54 369 €192 437 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 192 437 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 835 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 065 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 065 €-3 210 €+5 275 €
2+2 065 €0 €+2 065 €
3+2 065 €0 €+2 065 €
4+2 065 €+270 €+1 795 €
5+2 065 €+1 728 €+337 €
6+2 065 €+1 826 €+239 €
7+2 065 €+1 927 €+138 €
8+2 065 €+2 031 €+34 €
9+2 065 €+2 137 €-72 €
10+2 065 €+2 246 €-181 €
11+2 065 €+2 358 €-293 €
12+2 065 €+2 472 €-407 €
13+2 065 €+2 589 €-524 €
14+2 065 €+2 709 €-644 €
15+2 065 €+2 832 €-767 €
16+2 065 €+2 958 €-893 €
17+2 065 €+3 088 €-1 023 €
18+2 065 €+3 220 €-1 155 €
19+2 065 €+3 356 €-1 291 €
20+2 065 €+3 496 €-1 431 €
21+2 065 €+3 639 €-1 574 €
22+2 065 €+3 785 €-1 720 €
23+2 065 €+3 935 €-1 870 €
24+2 065 €+4 090 €-2 025 €
25+2 065 €+4 248 €-2 183 €
Total+51 625 €+57 731 €+-6 106 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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