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Appartement à vendre

VilleRoanne (42)
Surface52.5m²
Coût Total113 400€
Loyer Annuel6 756€
Rentabilité5.96%
Cashflow/mois-145€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 67 500 €
Surface : 52.5 m²
Prix au m² : 1 285,71 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/3 étage, Cave, 1 chambre, 1 parking: Box de stationnement, 2 balcons, calme, Interphone

Votre agence CHALTON DUBANCHET vous propose en EXCLUSIVITÉ un appartement de type T2, idéalement situé à proximité du centre-ville de Roanne, au sein d'une petite copropriété aux faibles charges.

Situé au deuxième étage, ce bien se compose d'une cuisine indépendante, d'une chambre, d'un spacieux salon-séjour offrant la possibilité de créer une seconde chambre, d'une salle d'eau et de WC séparés.

L'appartement dispose également de deux balcons, d'un garage et d'une cave.

Rafraîchissement à prévoir permettant de personnaliser le logement selon vos goûts.

Ce bien est idéal pour un premier achat ou un investissement locatif, à proximité immédiate des écoles, de l'université et de toutes les commodités.

Pour tout renseignement complémentaire, n'hésitez pas à contacter votre agent référent ou notre agent commercial en charge de la commercialisation : Léa ROZIER

Copropriété de 18 lots - dont 6 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 774.24 euros. Léa ROZIER (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : - .

Ville : Roanne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42300
Coordonnées : 46.040454, 4.064517
Total : 113 400€
Prix d'acquisition : 67 500€
Travaux : 40 500€
Valeur du bien : 108 000€
Frais de notaire : 5 400€
Coût estimé : 5 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 52.5m²
Loyer prédit : 10.72€/m²/mois
Fourchette : 8.26€ - 13.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 563€/mois
Loyer annuel estimé : 6756€/an
Fourchette totale : 434€ - 731€/mois
Fourchette annuelle : 5206€ - 8767€/an
Rentabilité brute :5.96%
Fourchette de rentabilité :4.59% - 7.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 296,3 €/m²
Basé sur :483 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :68 056 €
Prix d'achat :67 500 €
Décote à l'achat :-556€ (-0.8%)
Marge achat-revente :-45 344€ (-66.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :113 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :558,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :28,35€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 586,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 187,62€
Coût de l'assurance :8 505,00€
Taxe foncière : 675,56€/an
Soit par mois : 56,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 64,52€/mois
Soit par an : 774,24€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 562,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 707,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-144,82€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 245 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 52.5 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments de cuisine vétustes, y compris les placards, le plan de travail, et l'électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais installations datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - aucune photo fournie, état moyen présumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante et sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 500 €(771 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:6 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Roanne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 563 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 756 €/an
Calcul : 563 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 750 €/an
Base de calcul : Emprunt de 113 400 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 340 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 676 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 774 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 040 €
Revenus locatifs : +6 756 €
Charges déductibles : -46 040 €
Résultat foncier Année 1 : -39 285 €(Déficit de 39 285 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 885 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 540 €/an
Revenus locatifs : +6 756 €
Charges déductibles : -5 540 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 215 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17884.62 € reporté.
Prix d'achat du bien : 67 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 43 875 €(65% de 67 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 595 €/an
Calcul : 43 875 € × 3,636% = 1 595 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 756 €46 044 €3 754 €-39 288 €21 400 €17 888 €17 888 €
26 891 €5 444 €3 654 €1 447 €--16 441 €
37 029 €5 340 €3 550 €1 689 €--14 752 €
47 169 €5 233 €3 442 €1 937 €--12 816 €
57 313 €5 122 €3 332 €2 191 €--10 625 €
67 459 €5 007 €3 217 €2 452 €--8 173 €
77 608 €4 888 €3 098 €2 720 €--5 453 €
87 760 €4 766 €2 976 €2 995 €--2 459 €
97 915 €4 639 €2 849 €3 277 €---
108 074 €4 508 €2 718 €3 566 €---
118 235 €4 372 €2 582 €3 863 €---
128 400 €4 232 €2 442 €4 168 €---
138 568 €4 087 €2 297 €4 481 €---
148 739 €3 937 €2 147 €4 802 €---
158 914 €3 782 €1 992 €5 132 €---
169 092 €3 622 €1 832 €5 471 €---
179 274 €3 456 €1 666 €5 818 €---
189 460 €3 285 €1 495 €6 175 €---
199 649 €3 107 €1 317 €6 541 €---
209 842 €2 924 €1 134 €6 918 €---
2110 039 €2 735 €945 €7 304 €---
2210 239 €2 539 €749 €7 701 €---
2310 444 €2 336 €546 €8 108 €---
2410 653 €2 127 €337 €8 526 €---
2510 866 €1 910 €120 €8 956 €---
TOTAL216 385 €139 438 €54 188 €76 947 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 76 947 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 756 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 419 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 419 €-6 420 €+7 839 €
2+1 419 €0 €+1 419 €
3+1 419 €0 €+1 419 €
4+1 419 €0 €+1 419 €
5+1 419 €0 €+1 419 €
6+1 419 €0 €+1 419 €
7+1 419 €0 €+1 419 €
8+1 419 €0 €+1 419 €
9+1 419 €+245 €+1 174 €
10+1 419 €+1 070 €+349 €
11+1 419 €+1 159 €+260 €
12+1 419 €+1 250 €+169 €
13+1 419 €+1 344 €+75 €
14+1 419 €+1 441 €-22 €
15+1 419 €+1 540 €-121 €
16+1 419 €+1 641 €-222 €
17+1 419 €+1 745 €-326 €
18+1 419 €+1 852 €-433 €
19+1 419 €+1 962 €-543 €
20+1 419 €+2 075 €-656 €
21+1 419 €+2 191 €-772 €
22+1 419 €+2 310 €-891 €
23+1 419 €+2 432 €-1 013 €
24+1 419 €+2 558 €-1 139 €
25+1 419 €+2 687 €-1 268 €
Total+35 475 €+23 084 €+12 391 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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