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Maison à vendre

Bien expiré
VilleBazoges-en-pareds, Chavagnes-les-redoux, Cheffois, Mouilleron-en-pareds, Saint-germain-l'aiguiller, Saint-maurice-le-girard, Tallud-sainte-gemme (85)
Surface123m²
Coût Total101 160€
Loyer Annuel10 555€
Rentabilité10.43%
Cashflow/mois+266€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 000 €
Surface : 123 m²
Prix au m² : 707,32 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 46 m²), 2 chambres, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Jardin, Pas de balcon

Beaucoup de charme et de caractère pour cette maison en pierres à finir de rénover comprenant une cuisine, un séjour/salon sur parquet de 46M², une chaufferie, sanitaires. A l'étage 2 grandes chambres, un bureau, sanitaire et un grenier aménageable de 90M². Chauffage central fuel, ouvertures PVC double vitrage avec volets roulants, travaux de remise aux normes électriques à prévoir + isolation. Grand garage attenant de 90M² offrant un beau potentiel pour les amoureux de bricolage. Terrain avec puits.

Ville : Bazoges-en-pareds, Chavagnes-les-redoux, Cheffois, Mouilleron-en-pareds, Saint-germain-l'aiguiller, Saint-maurice-le-girard, Tallud-sainte-gemme
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85390
Coordonnées : 46.671471, -0.841517
Total : 101 160€
Prix d'acquisition : 87 000€
Travaux : 7 200€
Valeur du bien : 94 200€
Frais de notaire : 6 960€
Coût estimé : 6 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 123m²
Loyer prédit : 7.15€/m²/mois
Fourchette : 5.39€ - 9.48€/m²/mois
Loyer total estimé : 880€/mois
Loyer annuel estimé : 10555€/an
Fourchette totale : 663€ - 1166€/mois
Fourchette annuelle : 7962€ - 13992€/an
Rentabilité brute :10.43%
Fourchette de rentabilité :7.87% - 13.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 273,53 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :156 644 €
Prix d'achat :87 000 €
Décote à l'achat :-69 644€ (-44.5%)
Marge achat-revente :55 484€ (35.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :101 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :495,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :29,50€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 525,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 533,54€
Coût de l'assurance :8 851,50€
Taxe foncière : 1 055,47€/an
Soit par mois : 87,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 879,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 613,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :266,45€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 359 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles pour améliorer l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central au fioul
Quantité: 1 système pour 123 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain d'efficacité énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par des modèles à double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Remise aux normes de l'installation électrique
Quantité: 1 installation complète
Raison: DPE F - Maison - Sécurité et conformité aux normes actuelles
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du mobilier de cuisine ancien et abîmé, réfection des murs
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite une rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire pour fonctionnalité et esthétique
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, mise aux normes de l'électricité
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire pour confort et sécurité
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, mise aux normes de l'électricité
Quantité: 1 salon (environ 46 m²)
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire pour confort et sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 200 €(59 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:7 200€
    Isolation des combles perdus: 90 m² × 80€/m² = 7200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 7 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (7 200€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 880 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 555 €/an
Calcul : 880 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 295 €/an
Base de calcul : Emprunt de 101 160 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 354 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 055 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 905 €
Revenus locatifs : +10 555 €
Charges déductibles : -11 905 €
Résultat foncier Année 1 : -1 350 €(Déficit de 1 350 €)
Imputable sur revenu global : 1 350 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 705 €/an
Revenus locatifs : +10 555 €
Charges déductibles : -4 705 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 850 €/an
Prix d'achat du bien : 87 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 550 €(65% de 87 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 056 €/an
Calcul : 56 550 € × 3,636% = 2 056 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 555 €11 908 €3 298 €-1 353 €1 353 €--
210 766 €4 619 €3 210 €6 147 €---
310 981 €4 527 €3 118 €6 454 €---
411 201 €4 433 €3 023 €6 768 €---
511 425 €4 335 €2 925 €7 090 €---
611 653 €4 233 €2 824 €7 420 €---
711 886 €4 129 €2 719 €7 758 €---
812 124 €4 021 €2 611 €8 103 €---
912 367 €3 909 €2 499 €8 458 €---
1012 614 €3 793 €2 384 €8 821 €---
1112 866 €3 674 €2 264 €9 192 €---
1213 123 €3 550 €2 141 €9 573 €---
1313 386 €3 423 €2 013 €9 963 €---
1413 654 €3 291 €1 882 €10 363 €---
1513 927 €3 155 €1 745 €10 772 €---
1614 205 €3 014 €1 605 €11 191 €---
1714 489 €2 869 €1 459 €11 621 €---
1814 779 €2 718 €1 309 €12 061 €---
1915 075 €2 563 €1 153 €12 512 €---
2015 376 €2 402 €993 €12 974 €---
2115 684 €2 236 €827 €13 448 €---
2215 997 €2 064 €655 €13 933 €---
2316 317 €1 887 €478 €14 430 €---
2416 644 €1 704 €294 €14 940 €---
2516 977 €1 514 €105 €15 462 €---
TOTAL338 070 €89 972 €47 534 €248 098 €1 353 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 406 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 248 098 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 555 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 216 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 216 €-406 €+2 622 €
2+2 216 €+1 844 €+372 €
3+2 216 €+1 936 €+280 €
4+2 216 €+2 030 €+186 €
5+2 216 €+2 127 €+89 €
6+2 216 €+2 226 €-10 €
7+2 216 €+2 327 €-111 €
8+2 216 €+2 431 €-215 €
9+2 216 €+2 537 €-321 €
10+2 216 €+2 646 €-430 €
11+2 216 €+2 758 €-542 €
12+2 216 €+2 872 €-656 €
13+2 216 €+2 989 €-773 €
14+2 216 €+3 109 €-893 €
15+2 216 €+3 232 €-1 016 €
16+2 216 €+3 357 €-1 141 €
17+2 216 €+3 486 €-1 270 €
18+2 216 €+3 618 €-1 402 €
19+2 216 €+3 754 €-1 538 €
20+2 216 €+3 892 €-1 676 €
21+2 216 €+4 034 €-1 818 €
22+2 216 €+4 180 €-1 964 €
23+2 216 €+4 329 €-2 113 €
24+2 216 €+4 482 €-2 266 €
25+2 216 €+4 639 €-2 423 €
Total+55 400 €+74 429 €+-19 029 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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