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Détails du bien

VilleNieul-sur-l'Autise (85)
Surface170m²
Coût Total115 928€
Loyer Annuel16 351€
Rentabilité14.10%
Cashflow/mois+627€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 91 600 €
Surface : 170 m²
Prix au m² : 538,82 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Sur la commune d'OULMES - Maison de village en pierre à rénover ? Beau potentiel

Située au coeur d'un village, cette authentique maison en pierre à rénover offre de très beaux volumes et un fort potentiel d'aménagement.

Elle se compose de : 4 chambres Une cuisine Un salon / séjour avec de beaux espaces de vie Une salle de bains Grand grenier aménageable.

Vous bénéficierez également de nombreux espaces annexes : Une dépendance Une buanderie Une chaufferie

À l'extérieur, un agréable terrain d'environ 1500 m² vient compléter ce bien, avec un beau jardin idéal pour profiter des beaux jours.

Les atouts :

Charme de l'ancien (pierre) Beaux volumes Grand terrain Fort potentiel après rénovation

Une belle opportunité pour les amateurs de rénovation ou les projets familiaux. (7.76 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Mélanie COUTEAU (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 999 221 435 - LA ROCHE SUR YON.

Ville : Nieul-sur-l'Autise
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85240
Total : 115 928€
Prix d'acquisition : 91 600€
Travaux : 17 000€
Valeur du bien : 108 600€
Frais de notaire : 7 328€
Coût estimé : 7 328€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170m²
Loyer prédit : 8.02€/m²/mois
Fourchette : 6.22€ - 10.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 1363€/mois
Loyer annuel estimé : 16351€/an
Fourchette totale : 1058€ - 1756€/mois
Fourchette annuelle : 12692€ - 21066€/an
Rentabilité brute :14.10%
Fourchette de rentabilité :10.95% - 18.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 290,32 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :219 354 €
Prix d'achat :91 600 €
Décote à l'achat :-127 754€ (-58.2%)
Marge achat-revente :103 426€ (47.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :115 928€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :566,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :32,85€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 599,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 920,45€
Coût de l'assurance :9 853,88€
Taxe foncière : 1 635,13€/an
Soit par mois : 136,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 362,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 735,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :627,34€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 296 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 170 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 170 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur 170 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 supposé - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 supposé - salle de bain en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 2/5 visible - parquets abîmés nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du parquet usé et réparation des murs
Quantité: environ 45 m² (salon complet)
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état et traces d'humidité
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale (tableau électrique, prises, éclairage)
Quantité: 1 installation pour 170 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie (remplacement des tuyauteries vétustes)
Quantité: 1 installation pour 170 m²
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 000 €(100 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:17 000€
    Isolation des combles: 170 m² × 100€/m² = 17000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nieul-sur-l'Autise (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 17 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 363 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 351 €/an
Calcul : 1 363 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 742 €/an
Base de calcul : Emprunt de 115 928 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 394 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 635 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 771 €
Revenus locatifs : +16 351 €
Charges déductibles : -22 771 €
Résultat foncier Année 1 : -6 420 €(Déficit de 6 420 €)
Imputable sur revenu global : 6 420 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 771 €/an
Revenus locatifs : +16 351 €
Charges déductibles : -5 771 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 580 €/an
Prix d'achat du bien : 91 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 540 €(65% de 91 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 165 €/an
Calcul : 59 540 € × 3,636% = 2 165 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 351 €22 775 €3 745 €-6 423 €6 423 €--
216 678 €5 674 €3 644 €11 005 €---
317 012 €5 569 €3 540 €11 443 €---
417 352 €5 461 €3 432 €11 891 €---
517 699 €5 349 €3 320 €12 350 €---
618 053 €5 234 €3 205 €12 819 €---
718 414 €5 115 €3 086 €13 299 €---
818 783 €4 992 €2 962 €13 791 €---
919 158 €4 865 €2 835 €14 294 €---
1019 541 €4 733 €2 704 €14 808 €---
1119 932 €4 597 €2 568 €15 335 €---
1220 331 €4 457 €2 428 €15 874 €---
1320 737 €4 312 €2 283 €16 425 €---
1421 152 €4 162 €2 133 €16 990 €---
1521 575 €4 008 €1 978 €17 567 €---
1622 007 €3 848 €1 819 €18 159 €---
1722 447 €3 683 €1 653 €18 764 €---
1822 896 €3 512 €1 483 €19 384 €---
1923 354 €3 336 €1 307 €20 018 €---
2023 821 €3 154 €1 124 €20 667 €---
2124 297 €2 965 €936 €21 332 €---
2224 783 €2 771 €742 €22 012 €---
2325 279 €2 570 €541 €22 709 €---
2425 784 €2 363 €333 €23 422 €---
2526 300 €2 148 €119 €24 152 €---
TOTAL523 738 €121 653 €53 920 €402 085 €6 423 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 927 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 402 085 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 351 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 434 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 434 €-1 927 €+5 361 €
2+3 434 €+3 301 €+133 €
3+3 434 €+3 433 €+1 €
4+3 434 €+3 567 €-133 €
5+3 434 €+3 705 €-271 €
6+3 434 €+3 846 €-412 €
7+3 434 €+3 990 €-556 €
8+3 434 €+4 137 €-703 €
9+3 434 €+4 288 €-854 €
10+3 434 €+4 442 €-1 008 €
11+3 434 €+4 600 €-1 166 €
12+3 434 €+4 762 €-1 328 €
13+3 434 €+4 928 €-1 494 €
14+3 434 €+5 097 €-1 663 €
15+3 434 €+5 270 €-1 836 €
16+3 434 €+5 448 €-2 014 €
17+3 434 €+5 629 €-2 195 €
18+3 434 €+5 815 €-2 381 €
19+3 434 €+6 005 €-2 571 €
20+3 434 €+6 200 €-2 766 €
21+3 434 €+6 400 €-2 966 €
22+3 434 €+6 604 €-3 170 €
23+3 434 €+6 813 €-3 379 €
24+3 434 €+7 027 €-3 593 €
25+3 434 €+7 246 €-3 812 €
Total+85 850 €+120 626 €+-34 776 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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