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Triplex à vendre

VilleBoulay-Moselle (57)
Surface71.19m²
Coût Total149 700€
Loyer Annuel7 161€
Rentabilité4.78%
Cashflow/mois-255€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 000 €
Surface : 71.19 m²
Prix au m² : 1 334,46 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Cuisine ouverte, 2 chambres, Entrée séparée, Terrasse, Non meublé

Orpi Accueil 57 a le plaisir de vous présenter cet appartement Triplex, à Boulay- Moselle, à 25 mn de Metz. Il se compose de 2 chambres, d'une cuisine ouverte sur séjour donnant sur une belle terrasse et d'une grande mezzanine. La salle de bains est confortable et les toilettes sont individuels. Il dispose d'une entrée individuelle, et est complétement indépendant, tout comme une maison.

Très lumineux, sa terrasse saura vous charmer. A deux pas pas du centre ville, sa situation est privilégiée en impasse dans un espace clos, entouré de verdure. Les charges de copropriété intègrent le chauffage, les consommations d'eau froide et d'eau chaude. Bien classé énergétiquement, son DPE est classé E. Référence agence : 0000

Ville : Boulay-Moselle
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57220
Coordonnées : 49.177570, 6.494824
Total : 149 700€
Prix d'acquisition : 95 000€
Travaux : 47 100€
Valeur du bien : 142 100€
Frais de notaire : 7 600€
Coût estimé : 7 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71.19m²
Loyer prédit : 8.38€/m²/mois
Fourchette : 6.82€ - 10.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 597€/mois
Loyer annuel estimé : 7161€/an
Fourchette totale : 485€ - 734€/mois
Fourchette annuelle : 5826€ - 8802€/an
Rentabilité brute :4.78%
Fourchette de rentabilité :3.89% - 5.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :149 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :732,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :59,88€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 792,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 103,84€
Coût de l'assurance :17 964,00€
Taxe foncière : 716,10€/an
Soit par mois : 59,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 596,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 852,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-255,48€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 207 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 71.19 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris électroménager et placards
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 100 €(662 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:9 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€, Main d'œuvre: 1000€
  • Eau chaude:5 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 6000€ = 6000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 4000€ = 4000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 500€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:1 400€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 200€
  • Salon - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Boulay-Moselle (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 26 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 597 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 161 €/an
Calcul : 597 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 862 €/an
Base de calcul : Emprunt de 149 700 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 719 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 716 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 396 €
Revenus locatifs : +7 161 €
Charges déductibles : -53 396 €
Résultat foncier Année 1 : -46 235 €(Déficit de 46 235 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 835 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 296 €/an
Revenus locatifs : +7 161 €
Charges déductibles : -6 296 €
Résultat foncier Années 2+ : 865 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24835.18 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750 €(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 161 €53 401 €4 866 €-46 240 €21 400 €24 840 €24 840 €
27 304 €6 170 €4 735 €1 134 €--23 706 €
37 450 €6 034 €4 600 €1 416 €--22 290 €
47 599 €5 894 €4 460 €1 705 €--20 585 €
57 751 €5 750 €4 315 €2 002 €--18 583 €
67 906 €5 600 €4 165 €2 306 €--16 277 €
78 064 €5 445 €4 011 €2 619 €--13 658 €
88 226 €5 286 €3 851 €2 940 €--10 718 €
98 390 €5 121 €3 686 €3 269 €--7 448 €
108 558 €4 950 €3 516 €3 608 €--3 840 €
118 729 €4 774 €3 339 €3 955 €---
128 904 €4 592 €3 157 €4 312 €---
139 082 €4 404 €2 969 €4 678 €---
149 264 €4 209 €2 774 €5 054 €---
159 449 €4 008 €2 573 €5 441 €---
169 638 €3 800 €2 366 €5 837 €---
179 831 €3 586 €2 151 €6 245 €---
1810 027 €3 364 €1 929 €6 663 €---
1910 228 €3 135 €1 700 €7 093 €---
2010 432 €2 898 €1 463 €7 534 €---
2110 641 €2 653 €1 218 €7 988 €---
2210 854 €2 400 €965 €8 454 €---
2311 071 €2 139 €704 €8 932 €---
2411 292 €1 869 €434 €9 424 €---
2511 518 €1 589 €155 €9 929 €---
TOTAL229 369 €153 070 €70 104 €76 299 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 76 299 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 161 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 504 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 504 €-6 420 €+7 924 €
2+1 504 €0 €+1 504 €
3+1 504 €0 €+1 504 €
4+1 504 €0 €+1 504 €
5+1 504 €0 €+1 504 €
6+1 504 €0 €+1 504 €
7+1 504 €0 €+1 504 €
8+1 504 €0 €+1 504 €
9+1 504 €0 €+1 504 €
10+1 504 €0 €+1 504 €
11+1 504 €+34 €+1 470 €
12+1 504 €+1 294 €+210 €
13+1 504 €+1 403 €+101 €
14+1 504 €+1 516 €-12 €
15+1 504 €+1 632 €-128 €
16+1 504 €+1 751 €-247 €
17+1 504 €+1 873 €-369 €
18+1 504 €+1 999 €-495 €
19+1 504 €+2 128 €-624 €
20+1 504 €+2 260 €-756 €
21+1 504 €+2 396 €-892 €
22+1 504 €+2 536 €-1 032 €
23+1 504 €+2 680 €-1 176 €
24+1 504 €+2 827 €-1 323 €
25+1 504 €+2 979 €-1 475 €
Total+37 600 €+22 890 €+14 710 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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