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Maison à vendre

VilleIlliers-Combray (28)
Surface75m²
Coût Total140 800€
Loyer Annuel7 742€
Rentabilité5.50%
Cashflow/mois-154€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 95 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 266,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À quelques minutes d'Illiers-Combray. Dans un petit village, vous trouverez cette charmante maison ancienne entrée sur un espace salle à manger / cuisine aménagée et équipée, salon, chambre, salle d'eau avec wc, bureau donnant accès à l'étage avec palier, buanderie, chambre avec dressing attenant. Dépendance sur un agréable jardin arboré. DEMANDEZ UNE VISITE !

Ville : Illiers-Combray
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28120
Coordonnées : 48.290010, 1.185130
Total : 140 800€
Prix d'acquisition : 95 000€
Travaux : 38 200€
Valeur du bien : 133 200€
Frais de notaire : 7 600€
Coût estimé : 7 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 8.60€/m²/mois
Fourchette : 6.91€ - 10.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 645€/mois
Loyer annuel estimé : 7742€/an
Fourchette totale : 518€ - 803€/mois
Fourchette annuelle : 6219€ - 9637€/an
Rentabilité brute :5.50%
Fourchette de rentabilité :4.42% - 6.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 446,77 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :108 507 €
Prix d'achat :95 000 €
Décote à l'achat :-13 507€ (-12.4%)
Marge achat-revente :-32 293€ (-29.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :140 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :693,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :41,07€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 734,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 280,57€
Coût de l'assurance :12 320,00€
Taxe foncière : 774,18€/an
Soit par mois : 64,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 645,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 799,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-154,04€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 327 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 75 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - mise aux normes et amélioration de l'esthétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 200 €(509 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:4 500€
    Isolation combles: 75 m² × 60€/m² = 4500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1000€ = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 200€
    Parquet flottant: 22 m² × 100€/m² = 2200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds: 75 m² × 26.67€/m² = 2000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région d'Illiers-Combray (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 645 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 742 €/an
Calcul : 645 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 656 €/an
Base de calcul : Emprunt de 140 800 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 493 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 774 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 123 €
Revenus locatifs : +7 742 €
Charges déductibles : -44 123 €
Résultat foncier Année 1 : -36 382 €(Déficit de 36 382 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 982 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 923 €/an
Revenus locatifs : +7 742 €
Charges déductibles : -5 923 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 818 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14981.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750 €(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 742 €44 128 €4 661 €-36 386 €21 400 €14 986 €14 986 €
27 897 €5 803 €4 536 €2 093 €--12 893 €
38 055 €5 674 €4 407 €2 380 €--10 513 €
48 216 €5 541 €4 274 €2 674 €--7 838 €
58 380 €5 404 €4 137 €2 976 €--4 862 €
68 548 €5 261 €3 994 €3 286 €--1 576 €
78 718 €5 114 €3 847 €3 605 €---
88 893 €4 962 €3 695 €3 931 €---
99 071 €4 804 €3 537 €4 267 €---
109 252 €4 641 €3 374 €4 611 €---
119 437 €4 473 €3 206 €4 964 €---
129 626 €4 299 €3 032 €5 327 €---
139 818 €4 119 €2 852 €5 700 €---
1410 015 €3 933 €2 666 €6 082 €---
1510 215 €3 740 €2 473 €6 475 €---
1610 419 €3 541 €2 274 €6 878 €---
1710 628 €3 335 €2 068 €7 292 €---
1810 840 €3 123 €1 856 €7 718 €---
1911 057 €2 903 €1 636 €8 155 €---
2011 278 €2 675 €1 408 €8 603 €---
2111 504 €2 440 €1 173 €9 064 €---
2211 734 €2 197 €930 €9 537 €---
2311 969 €1 945 €678 €10 024 €---
2412 208 €1 685 €418 €10 523 €---
2512 452 €1 416 €149 €11 036 €---
TOTAL247 971 €137 155 €67 281 €110 816 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 110 816 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 742 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 626 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 626 €-6 420 €+8 046 €
2+1 626 €0 €+1 626 €
3+1 626 €0 €+1 626 €
4+1 626 €0 €+1 626 €
5+1 626 €0 €+1 626 €
6+1 626 €0 €+1 626 €
7+1 626 €+609 €+1 017 €
8+1 626 €+1 179 €+447 €
9+1 626 €+1 280 €+346 €
10+1 626 €+1 383 €+243 €
11+1 626 €+1 489 €+137 €
12+1 626 €+1 598 €+28 €
13+1 626 €+1 710 €-84 €
14+1 626 €+1 825 €-199 €
15+1 626 €+1 942 €-316 €
16+1 626 €+2 063 €-437 €
17+1 626 €+2 188 €-562 €
18+1 626 €+2 315 €-689 €
19+1 626 €+2 446 €-820 €
20+1 626 €+2 581 €-955 €
21+1 626 €+2 719 €-1 093 €
22+1 626 €+2 861 €-1 235 €
23+1 626 €+3 007 €-1 381 €
24+1 626 €+3 157 €-1 531 €
25+1 626 €+3 311 €-1 685 €
Total+40 650 €+33 245 €+7 405 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 40 jours
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