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Studio - 26 m² - Nîmes Ouest - Rentabilité brute 14%

VilleNîmes (30)
Surface26m²
Coût Total51 420€
Loyer Annuel4 668€
Rentabilité9.08%
Cashflow/mois-7€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 39 000 €
Surface : 26 m²
Prix au m² : 1 500 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Studio - 26 m² - Nîmes Ouest - Rentabilité brute 14% - L'agence H4 immobilier vous propose dans la résidence "Le dôme" un studio de 26m2 – Proche IUT/Complexe Sportif - Parking privatif - chauffage individuel et eau individuelle

Aucun travaux à prévoir pour ce studio qui représente est réelle opportunité d'investissement avec un rendement brut de 14%.

Les atouts du studio :

  • Place de parking privative
  • Cuisine équipée
  • séjour : 19 m2
  • Proche de l'IUT/CHU
  • Chauffage individuel
  • Eau individuelle
  • Taxe foncière : 664 €/an
  • Charges de copropriétés : 820 €/an
  • Loyer indicatif : entre 400 et 450 €
  • Balcon

Nombre de lots : 77 Charges courantes : 820€/an Pas de procédures en cours Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 600€ et 800€ par an. « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr ».

  • honoraires à la charge du vendeur
Ville : Nîmes
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30900
Coordonnées : 43.819700, 4.337650
Total : 51 420€
Prix d'acquisition : 39 000€
Travaux : 9 300€
Valeur du bien : 48 300€
Frais de notaire : 3 120€
Coût estimé : 3 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 26m²
Loyer prédit : 14.96€/m²/mois
Fourchette : 11.73€ - 19.08€/m²/mois
Loyer total estimé : 389€/mois
Loyer annuel estimé : 4668€/an
Fourchette totale : 305€ - 496€/mois
Fourchette annuelle : 3661€ - 5953€/an
Rentabilité brute :9.08%
Fourchette de rentabilité :7.12% - 11.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :553,85 €/m²
Basé sur :249 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :14 400 €
Prix d'achat :39 000 €
Décote à l'achat :+24 600€ (+170.8%)
Marge achat-revente :-37 020€ (-257.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :51 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :251,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :20,57€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 272,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :24 079,76€
Coût de l'assurance :6 170,40€
Taxe foncière : 664,00€/an
Soit par mois : 55,33€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 68,33€/mois
Soit par an : 819,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 389,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 395,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-6,87€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine datés par une nouvelle cuisine équipée
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais avec des éléments datés
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Aucune intervention nécessaire, salle de bain en bon état
Quantité: N/A
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain moderne et propre
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le studio
Quantité: 26 m²
Raison: État 3/5 pour la chambre (studio sans chambre séparée) - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 19 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais rafraîchissement conseillé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 300 €(358 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:7 500€
    Cuisine complète: 1 × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:0€
    Aucune intervention nécessaire, salle de bain en bon état: 0€
  • Chambres:1 040€
    Peinture murs et plafonds: 26 m² × 40€/m² = 1040€
  • Salon:760€
    Peinture murs et plafonds: 19 m² × 40€/m² = 760€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nîmes. Main d'œuvre incluse. La salle de bain ne nécessite aucune intervention.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 389 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 668 €/an
Calcul : 389 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 670 €/an
Base de calcul : Emprunt de 51 420 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 247 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 664 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 820 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 701 €
Revenus locatifs : +4 668 €
Charges déductibles : -12 701 €
Résultat foncier Année 1 : -8 032 €(Déficit de 8 032 €)
Imputable sur revenu global : 8 032 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 401 €/an
Revenus locatifs : +4 668 €
Charges déductibles : -3 401 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 268 €/an
Prix d'achat du bien : 39 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 25 350 €(65% de 39 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 922 €/an
Calcul : 25 350 € × 3,636% = 922 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 668 €12 702 €1 672 €-8 034 €8 034 €--
24 762 €3 357 €1 626 €1 405 €---
34 857 €3 311 €1 580 €1 546 €---
44 954 €3 263 €1 532 €1 692 €---
55 053 €3 213 €1 482 €1 840 €---
65 154 €3 162 €1 431 €1 993 €---
75 257 €3 108 €1 378 €2 149 €---
85 363 €3 054 €1 323 €2 309 €---
95 470 €2 997 €1 266 €2 473 €---
105 579 €2 938 €1 208 €2 641 €---
115 691 €2 878 €1 147 €2 813 €---
125 805 €2 815 €1 084 €2 989 €---
135 921 €2 751 €1 020 €3 170 €---
146 039 €2 684 €953 €3 355 €---
156 160 €2 615 €884 €3 545 €---
166 283 €2 543 €813 €3 740 €---
176 409 €2 470 €739 €3 939 €---
186 537 €2 393 €663 €4 143 €---
196 668 €2 315 €584 €4 353 €---
206 801 €2 233 €503 €4 568 €---
216 937 €2 149 €419 €4 788 €---
227 076 €2 062 €332 €5 013 €---
237 217 €1 973 €242 €5 245 €---
247 362 €1 880 €149 €5 482 €---
257 509 €1 784 €53 €5 725 €---
TOTAL149 530 €76 649 €24 080 €72 880 €8 034 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 410 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 72 880 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 668 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +980 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+980 €-2 410 €+3 390 €
2+980 €+421 €+559 €
3+980 €+464 €+516 €
4+980 €+507 €+473 €
5+980 €+552 €+428 €
6+980 €+598 €+382 €
7+980 €+645 €+335 €
8+980 €+693 €+287 €
9+980 €+742 €+238 €
10+980 €+792 €+188 €
11+980 €+844 €+136 €
12+980 €+897 €+83 €
13+980 €+951 €+29 €
14+980 €+1 007 €-27 €
15+980 €+1 064 €-84 €
16+980 €+1 122 €-142 €
17+980 €+1 182 €-202 €
18+980 €+1 243 €-263 €
19+980 €+1 306 €-326 €
20+980 €+1 370 €-390 €
21+980 €+1 436 €-456 €
22+980 €+1 504 €-524 €
23+980 €+1 573 €-593 €
24+980 €+1 645 €-665 €
25+980 €+1 717 €-737 €
Total+24 500 €+21 864 €+2 636 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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