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Appartement à vendre

VilleMéry-sur-Oise (95)
Surface100m²
Coût Total261 520€
Loyer Annuel19 519€
Rentabilité7.46%
Cashflow/mois+110€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 1 990 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, 4 chambres, Pas de balcon, Pas de cave, Non meublé

Texte Publicité Prix : 199000.0 euros, Honoraires charge vendeur. Logement à consommation énergétique excessive : classe F. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 4756.0 ¤ et 6434.0 ¤ indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). Bien proposé par Adrien POBIEGA EI, agent commercial (RSAC 910654060)

Ville : Méry-sur-Oise
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95540
Coordonnées : 49.067820, 2.187258
Total : 261 520€
Prix d'acquisition : 199 000€
Travaux : 46 600€
Valeur du bien : 245 600€
Frais de notaire : 15 920€
Coût estimé : 15 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 16.27€/m²/mois
Fourchette : 13.93€ - 19.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 1627€/mois
Loyer annuel estimé : 19519€/an
Fourchette totale : 1393€ - 1900€/mois
Fourchette annuelle : 16711€ - 22800€/an
Rentabilité brute :7.46%
Fourchette de rentabilité :6.39% - 8.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 181,82 €/m²
Basé sur :33 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :318 182 €
Prix d'achat :199 000 €
Décote à l'achat :-119 182€ (-37.5%)
Marge achat-revente :56 662€ (17.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :261 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 288,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :65,38€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 353,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :124 966,02€
Coût de l'assurance :19 614,00€
Taxe foncière : 1 951,91€/an
Soit par mois : 162,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 626,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 516,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :110,27€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 386 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine vétustes
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais avec des éléments datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - salon bien entretenu mais usure normale visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 600 €(466 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 40 m² × 75€/m² = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 40€/m² = 1600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Méry-sur-Oise (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 627 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 519 €/an
Calcul : 1 627 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 649 €/an
Base de calcul : Emprunt de 261 520 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 785 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 952 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 985 €
Revenus locatifs : +19 519 €
Charges déductibles : -57 985 €
Résultat foncier Année 1 : -38 466 €(Déficit de 38 466 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 066 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 385 €/an
Revenus locatifs : +19 519 €
Charges déductibles : -11 385 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 134 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17066.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 350 €(65% de 199 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 704 €/an
Calcul : 129 350 € × 3,636% = 4 704 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 519 €57 994 €8 657 €-38 474 €21 400 €17 074 €17 074 €
219 909 €11 162 €8 426 €8 747 €--8 327 €
320 308 €10 923 €8 186 €9 385 €---
420 714 €10 675 €7 939 €10 038 €---
521 128 €10 420 €7 683 €10 708 €---
621 551 €10 155 €7 419 €11 396 €---
721 982 €9 882 €7 145 €12 100 €---
822 421 €9 599 €6 862 €12 823 €---
922 870 €9 306 €6 570 €13 564 €---
1023 327 €9 004 €6 267 €14 323 €---
1123 794 €8 691 €5 955 €15 103 €---
1224 270 €8 368 €5 631 €15 902 €---
1324 755 €8 033 €5 297 €16 722 €---
1425 250 €7 688 €4 951 €17 562 €---
1525 755 €7 330 €4 594 €18 425 €---
1626 270 €6 961 €4 224 €19 310 €---
1726 796 €6 578 €3 842 €20 217 €---
1827 331 €6 183 €3 447 €21 148 €---
1927 878 €5 774 €3 038 €22 104 €---
2028 436 €5 352 €2 615 €23 084 €---
2129 004 €4 915 €2 178 €24 089 €---
2229 584 €4 463 €1 727 €25 121 €---
2330 176 €3 996 €1 259 €26 180 €---
2430 780 €3 513 €776 €27 267 €---
2531 395 €3 013 €277 €28 382 €---
TOTAL625 203 €239 978 €124 966 €385 225 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 385 225 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 519 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 099 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 099 €-6 420 €+10 519 €
2+4 099 €0 €+4 099 €
3+4 099 €+317 €+3 782 €
4+4 099 €+3 012 €+1 087 €
5+4 099 €+3 213 €+886 €
6+4 099 €+3 419 €+680 €
7+4 099 €+3 630 €+469 €
8+4 099 €+3 847 €+252 €
9+4 099 €+4 069 €+30 €
10+4 099 €+4 297 €-198 €
11+4 099 €+4 531 €-432 €
12+4 099 €+4 771 €-672 €
13+4 099 €+5 016 €-917 €
14+4 099 €+5 269 €-1 170 €
15+4 099 €+5 527 €-1 428 €
16+4 099 €+5 793 €-1 694 €
17+4 099 €+6 065 €-1 966 €
18+4 099 €+6 345 €-2 246 €
19+4 099 €+6 631 €-2 532 €
20+4 099 €+6 925 €-2 826 €
21+4 099 €+7 227 €-3 128 €
22+4 099 €+7 536 €-3 437 €
23+4 099 €+7 854 €-3 755 €
24+4 099 €+8 180 €-4 081 €
25+4 099 €+8 515 €-4 416 €
Total+102 475 €+115 567 €+-13 092 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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