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Détails du bien

Bien expiré
VilleMans (72)
Surface65m²
Coût Total111 585€
Loyer Annuel8 048€
Rentabilité7.21%
Cashflow/mois+20€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 88 560 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 1 362,46 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 5
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Nombre d'étages : 9, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Investissement locatif – T3 avec balcon – Quartier Sud, Le Mans

Dans un secteur prisé du quartier Sud du Mans, découvrez cet appartement T3 vendu loué, proche de toutes les commodités, écoles et transports en commun.

Le bien offre un séjour lumineux ouvrant sur un balcon, une cuisine aménagée et équipée, deux chambres, une salle d'eau et WC indépendant. L'agencement est fonctionnel et adapté à la demande locative du secteur.

Une opportunité idéale pour un investissement sécurisé dans un environnement urbain dynamique.

Réf:/ 206237 Société Civile Coopérative à capital variable des Organisations Régionales des Professions immobilières – RCS Le Mans 822 502 530 – Carte Professionnelle CPI 7501 2016 000 012 168 délivrée par CCI de Paris Ile de France – Garantie financière MMA – 14 boulevard Marie et Alexandre Oyon, 72030 Le Mans Cedex 9 – Montant Garantie : 110 000 euros Référence agence : 206237

Ville : Mans
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72000
Total : 111 585€
Prix d'acquisition : 88 560€
Travaux : 15 940€
Valeur du bien : 104 500€
Frais de notaire : 7 085€
Coût estimé : 7 085€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 10.32€/m²/mois
Fourchette : 8.24€ - 12.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 671€/mois
Loyer annuel estimé : 8048€/an
Fourchette totale : 536€ - 840€/mois
Fourchette annuelle : 6427€ - 10078€/an
Rentabilité brute :7.21%
Fourchette de rentabilité :5.76% - 9.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :111 585€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :551,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :32,55€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 584,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 854,57€
Coût de l'assurance :9 763,69€
Taxe foncière : 804,80€/an
Soit par mois : 67,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 670,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 651,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :19,59€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 194 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments si nécessaire.
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 940 €(245 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:3 000€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 300€/m² = 3000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain (5 m²) × 2000€/m² = 10000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture chambres: 24 m² × 60€/m² = 1440€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mans (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 671 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 048 €/an
Calcul : 671 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 723 €/an
Base de calcul : Emprunt de 111 585 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 391 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 805 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 940 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 859 €
Revenus locatifs : +8 048 €
Charges déductibles : -20 859 €
Résultat foncier Année 1 : -12 811 €(Déficit de 12 811 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 2 111 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 919 €/an
Revenus locatifs : +8 048 €
Charges déductibles : -4 919 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 129 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 2110.81 € reporté.
Prix d'achat du bien : 88 560 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 564 €(65% de 88 560 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 093 €/an
Calcul : 57 564 € × 3,636% = 2 093 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 048 €20 862 €3 727 €-12 814 €10 700 €2 114 €2 114 €
28 209 €4 823 €3 628 €3 386 €---
38 373 €4 721 €3 525 €3 653 €---
48 541 €4 614 €3 419 €3 926 €---
58 711 €4 505 €3 309 €4 207 €---
68 886 €4 391 €3 196 €4 495 €---
79 063 €4 274 €3 078 €4 790 €---
89 245 €4 152 €2 957 €5 093 €---
99 430 €4 026 €2 831 €5 403 €---
109 618 €3 896 €2 701 €5 722 €---
119 810 €3 762 €2 567 €6 049 €---
1210 007 €3 623 €2 428 €6 384 €---
1310 207 €3 479 €2 284 €6 728 €---
1410 411 €3 330 €2 135 €7 081 €---
1510 619 €3 176 €1 981 €7 443 €---
1610 832 €3 017 €1 822 €7 814 €---
1711 048 €2 853 €1 657 €8 196 €---
1811 269 €2 682 €1 487 €8 587 €---
1911 495 €2 506 €1 311 €8 988 €---
2011 724 €2 324 €1 129 €9 400 €---
2111 959 €2 136 €940 €9 823 €---
2212 198 €1 941 €745 €10 257 €---
2312 442 €1 739 €544 €10 703 €---
2412 691 €1 531 €335 €11 160 €---
2512 945 €1 315 €120 €11 630 €---
TOTAL257 781 €99 678 €53 855 €158 102 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 158 102 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 048 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 690 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 690 €-3 210 €+4 900 €
2+1 690 €+381 €+1 309 €
3+1 690 €+1 096 €+594 €
4+1 690 €+1 178 €+512 €
5+1 690 €+1 262 €+428 €
6+1 690 €+1 348 €+342 €
7+1 690 €+1 437 €+253 €
8+1 690 €+1 528 €+162 €
9+1 690 €+1 621 €+69 €
10+1 690 €+1 717 €-27 €
11+1 690 €+1 815 €-125 €
12+1 690 €+1 915 €-225 €
13+1 690 €+2 018 €-328 €
14+1 690 €+2 124 €-434 €
15+1 690 €+2 233 €-543 €
16+1 690 €+2 344 €-654 €
17+1 690 €+2 459 €-769 €
18+1 690 €+2 576 €-886 €
19+1 690 €+2 697 €-1 007 €
20+1 690 €+2 820 €-1 130 €
21+1 690 €+2 947 €-1 257 €
22+1 690 €+3 077 €-1 387 €
23+1 690 €+3 211 €-1 521 €
24+1 690 €+3 348 €-1 658 €
25+1 690 €+3 489 €-1 799 €
Total+42 250 €+47 431 €+-5 181 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 224 jours
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