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Détails du bien

Bien expiré
VilleMans (72)
Surface65
Coût Total111 585
Loyer Annuel8 048
Rentabilité7.21%
Cashflow/mois+20
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 88 560 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 1 362,46 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 5
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Nombre d'étages : 9, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Investissement locatif – T3 avec balcon – Quartier Sud, Le Mans

Dans un secteur prisé du quartier Sud du Mans, découvrez cet appartement T3 vendu loué, proche de toutes les commodités, écoles et transports en commun.

Le bien offre un séjour lumineux ouvrant sur un balcon, une cuisine aménagée et équipée, deux chambres, une salle d'eau et WC indépendant. L'agencement est fonctionnel et adapté à la demande locative du secteur.

Une opportunité idéale pour un investissement sécurisé dans un environnement urbain dynamique.

Réf:/ 206237 Société Civile Coopérative à capital variable des Organisations Régionales des Professions immobilières – RCS Le Mans 822 502 530 – Carte Professionnelle CPI 7501 2016 000 012 168 délivrée par CCI de Paris Ile de France – Garantie financière MMA – 14 boulevard Marie et Alexandre Oyon, 72030 Le Mans Cedex 9 – Montant Garantie : 110 000 euros Référence agence : 206237

Ville : Mans
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72000
Total : 111 585
Prix d'acquisition : 88 560
Travaux : 15 940
Valeur du bien : 104 500
Frais de notaire : 7 085
Coût estimé : 7 085
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65
Loyer prédit : 10.32€/m²/mois
Fourchette : 8.24€ - 12.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 671€/mois
Loyer annuel estimé : 8048€/an
Fourchette totale : 536€ - 840€/mois
Fourchette annuelle : 6427€ - 10078€/an
Rentabilité brute :7.21%
Fourchette de rentabilité :5.76% - 9.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :111 585
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :551,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :32,55€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 584,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 854,57
Coût de l'assurance :9 763,69
Taxe foncière : 804,80€/an
Soit par mois : 67,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 670,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 651,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :19,59€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 194 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments si nécessaire.
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 940(245 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:3 000
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 300€/m² = 3000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain (5 m²) × 2000€/m² = 10000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 440
    Peinture chambres: 24 m² × 60€/m² = 1440€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 500
    Peinture salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mans (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 671 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 048 €/an
Calcul : 671 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 723 €/an
Base de calcul : Emprunt de 111 585 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 391 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 805 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 940
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 859
Revenus locatifs : +8 048
Charges déductibles : -20 859
Résultat foncier Année 1 : -12 811(Déficit de 12 811 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 2 111
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 919 €/an
Revenus locatifs : +8 048
Charges déductibles : -4 919
Résultat foncier Années 2+ : 3 129 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 2110.81 € reporté.
Prix d'achat du bien : 88 560
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 564(65% de 88 560 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 093 €/an
Calcul : 57 564 € × 3,636% = 2 093
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 04820 8623 727-12 81410 700 €2 114 €2 114 €
28 2094 8233 6283 386---
38 3734 7213 5253 653---
48 5414 6143 4193 926---
58 7114 5053 3094 207---
68 8864 3913 1964 495---
79 0634 2743 0784 790---
89 2454 1522 9575 093---
99 4304 0262 8315 403---
109 6183 8962 7015 722---
119 8103 7622 5676 049---
1210 0073 6232 4286 384---
1310 2073 4792 2846 728---
1410 4113 3302 1357 081---
1510 6193 1761 9817 443---
1610 8323 0171 8227 814---
1711 0482 8531 6578 196---
1811 2692 6821 4878 587---
1911 4952 5061 3118 988---
2011 7242 3241 1299 400---
2111 9592 1369409 823---
2212 1981 94174510 257---
2312 4421 73954410 703---
2412 6911 53133511 160---
2512 9451 31512011 630---
TOTAL257 78199 67853 855158 10210 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 158 102
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 048 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 690 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 690-3 210+4 900
2+1 690+381+1 309
3+1 690+1 096+594
4+1 690+1 178+512
5+1 690+1 262+428
6+1 690+1 348+342
7+1 690+1 437+253
8+1 690+1 528+162
9+1 690+1 621+69
10+1 690+1 717-27
11+1 690+1 815-125
12+1 690+1 915-225
13+1 690+2 018-328
14+1 690+2 124-434
15+1 690+2 233-543
16+1 690+2 344-654
17+1 690+2 459-769
18+1 690+2 576-886
19+1 690+2 697-1 007
20+1 690+2 820-1 130
21+1 690+2 947-1 257
22+1 690+3 077-1 387
23+1 690+3 211-1 521
24+1 690+3 348-1 658
25+1 690+3 489-1 799
Total+42 250+47 431+-5 181
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 88 jours
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